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公開日:2018年9月21日
最終更新日:2019年7月4日

弊社で管理しているアパートの中でも築年数が20年を超えてきている物件は何かと手がかかるようになります。
その多くは雨漏り、給湯器故障、エアコン故障、建具不具合などがありますが、他にも入居者の退去後の修繕がありますよね。
アパートオーナーを長く続けてきた方なら誰もが経験していると思いますが、これらの修繕が必要になる度に「またか、」と思いますよね。
築年数が経ってきて様々な理由からアパートの売却を検討される方は多いと思います。

 そこで今回はアパートを売却する判断基準売却時期のご説明をしていきます。
アパート経営は投資であり、売却完了するまでその投資の結果全体が出ることはありません。
売却するタイミングを逃すと大きな損失に繋がることもありますので、しっかり売却時期を検討していきましょう。

アパート大家が売却を検討する原因は?

①修繕

圧倒的に多い原因の一つに修繕工事です。
建物が古くなればなるほど修繕箇所が次々と発生してきます。
雨漏り、給湯器、エアコン、洗面台、トイレなどなど築年数が20年を超えてきた頃からこれら修繕工事の出費は増えてきます。

②空室期間

まだ築年数が10年未満の建物は入居者が埋まりやすいですね。
それは現在の不動産市場において、賃貸物件を探す時にスーモやホームズなどのインターネット広告から築年数を厳選して検索できるようになっている為、築年数が新しい物件から検索されている背景があるからです。
一方で築年数が10年を超えて20年、30年となると検索される確率はドンドン下がっていきますので、空室になっている期間がドンドン長くなってきます。

 ③家賃下落

空室期間が長く続くとオーナー様、管理会社は家賃減少を検討しなくてはならなくなります。
つまり築年数が古くなり空室期間が長くなると家賃が下がってしまうということです。

 ④税金

アパート経営につき建物減価償却費を確定申告で経費として所得から差し引きします。
その減価償却費は設備15年、躯体は構造の法定耐用年数で終わりになります。
つまり減価償却費が使えなくなった時点で経費計上額が大幅に減ってしまうので、所得が増え税金が増えることになります。

 

売却をするか悩む理由・迷う理由

○収益がなくなる

アパートを売却してしまうと、そのアパートから得ていた家賃収入が無くなってしまうため、不安に感じる方がいます。
この場合は、将来的に所有を続けて得られる家賃収入と、その期間に考えられる出費とリスクを計算しましょう。
そして現在売却した場合に出る利益と比較して多い方を選ぶことも一つの判断基準になります。

 ○愛着がある

長くご所有したアパートには愛着が湧くものです。
大変なこともあったでしょうし、手がかかると何度も思ったでしょうが、今まで頑張って収益を上げてくれた大切な資産なので、そう簡単には手放そうとも思わないかもしれません。
その場合は最終的に相続することまで検討する必要があります。
相続人ともしっかり話し合って保有を選ぶか、売却を選ぶかしっかり話し合うことをお勧めします。

 

アパート売り時の判断基準

①購入してから5年以降

これは譲渡所得税の関係から5年未満は約40%、5年以上は約20%の税金がかかります。
この差は金額にすると不動産は高額なので数百万円単位で変わってきます。
つまり購入してから5年以降が一つの判断基準になります。

 ②築年数10,15,20,25,30年以内

不動産を購入する側は築年数が新しい建物を好みます。
そして購入を検討される大体の方が、築年数5年刻みで探していきます。
築年数10年以内、20年以内などといった条件で検索しております。
もし売却を検討する場合には、こういった年の節目前に行動することが高く売る秘訣になります。

 ③減価償却

減価償却費がなくなってしまうと家賃収入の所得が上がり、所得税が大きくなります。
ローン返済がある方にとってはキャッシュフローがマイナスになり大打撃となってしまうこともありますので、減価償却が無くなるタイミングが判断基準になります。

 ④修繕工事

アパート大家は賃貸業を行う以上「使用収益の対価」と言い、入居者が安全に安心して暮らせるように防災対策や老朽化修繕を行う義務があります。
建物の防水工事や外壁塗装工事と言っても数百万単位の費用がかかってきます。
これらの修繕工事が必要になるタイミングが売却判断基準になります。

 ⑤空室予定

例えば近隣大学の学生が多い物件などは、近年キャンパスの移動によって数年後には空室が多くなる恐れがあるアパートもあります。
また、大学だけではなく企業や工場の移転により今まで確保していた入居者確保が難しくなる場合があります、その様なタイミングは売却する判断基準になります。

 ⑥増税

201910月より消費税が10%になると言われております。
消費税が上がれば必然的に管理費から修繕費など全ての費用が高くなります。
そうなった場合には予定していたキャッシュフローは減少してしまう可能性があります。
増税前は不動産購入者も同様で購入金額や初期費用が今までよりも高額になります。
すなわち売主にとっても買主にとっても増税前に行動したいと考えておりますので判断する基準になります。

 

最後に、、

アパートを売却するタイミングは人それぞれありますが、最も多いのが収益の減少になります。
今売った方が良いのか?もう少し頑張った方が良いのか?長期保有した方が良いのか?悩ましい課題です。
弊社にご相談いただければ、今売った場合の収益と、保有し続けた時の収益と、数字で比較ができるように計算いたします。
その上で今後の対策をご検討していただける良いかと思います。
売却をご検討のオーナー様はお気軽にお問合せ下さい。

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