アパートや一棟マンションなど収益物件の売却時にかかる手数料や費用と経費

不動産の知識が何も無いのにアパートなど収益物件を相続してしまい、どのような対策をすれば良いのかわからずに悩んでいる方もいるでしょう。

特にまだ入居者がいる場合、管理や運営などどうしたらいいかわかりません。
そのような場合、売却したいと考えられる方もいるかと思います。
しかし、アパートなど収益物件を売却する場合、大きな費用がかかることがあります。
一体どのくらいかかるのでしょうか。

この記事では不動産の売却時にかかる費用について解説します。

アパートなど収益物件の売却時にかかる手数料や費用と経費

不動産を売却する際にかかる費用にはいろいろありますが、不動産が売れる前に払う費用と売れた後に払う費用があります。

• 印紙税
• 仲介手数料
• 譲渡所得税
• 登記費用と司法書士の代行手数料
• 引渡日以降の賃料や敷金

このうち、「印紙税」と「登記費用と司法書士の手数料」だけは不動産が売れる前に払わなければならず、残りは売れた後に売却益から払います。
「印紙税」と「登記費用と司法書士の手数料」はだいたい数万円程度です。
以下でそれぞれの金額を詳しく説明します。

印紙税

印紙税とは課税文書にかかる税金です。課税文書とは交付に税金がかかる文書です。
課税文書にはさまざまな種類がありますが、その中に「不動産の売買契約書」も含まれています。
納税方法は収入印紙を買ってきて課税文書に貼り付け、ハンコやサインで消印するのが一般的です。
高額な領収書などに切手のようなものを貼ってハンコを押しているのを見たことがあるでしょう。
あれが収入印紙です。 印紙税の金額は売買価格により異なります。

※上記金額は令和6年1月末までの軽減措置を受けた金額になります。

仲介手数料（媒介の報酬）

契約が成立した際には、仲介業務を行った不動産会社へ成功報酬を支払います。
仲介手数料（媒介報酬）の金額の上限は宅地建物取引業法で定められています。
この報酬が不動産会社の利益となる訳です。

※仲介手数料は消費税の課税対象なので、別途消費税がかかります。

譲渡所得税

アパートを売却して利益が出た場合には、譲渡所得税が課税されます。
例えば、2000万円のアパートを購入し、2500万円で売れた場合は「500万円利益が出た」と判断され、儲けの500万円について所得税が課税されます。
しかし自己居住用の物件を売却した場合は「利益」に対して「3,000万円の特別控除の特例」があるため、3,000万円まで利益に対して所得税は非課税となります。
住民税も所得税と同様、利益が出た場合のみに課税されます。

※所得日は取得年の翌年から数えます。

登記費用と司法書士の代行手数料

ローン利用の場合には物件に抵当権が設定されており、その抵当権を抹消するために費用がかかります。
抵当権とは万が一ローンが返せなくなった場合に、物件を売却した利益を財源として弁済を受ける権利です。
ローンを組んだのはあくまでも現在の所有者（売り手）であり、買い手には関係ありませんので、この抵当権を抹消しないと売れません。
「抵当権抹消登記」と言い所有者に代わって司法書士が手続きを行うケースが多いです。
費用は1物件につき1,000円（抵当権抹消登記）と司法書士へ支払う代行手数料が費用としてかかります。
代行手数料は司法書士によって異なりますが、だいたい1万円〜3万円程度が多いようです。

引渡日以降の賃料や敷金

一般的に賃借人は翌月分家賃を前倒しして支払っている場合が多いため、受領済みの家賃のうち、引渡日以降の家賃については買主のお金になります。
これは引渡日から日割計算して買主へ支払います。
また、賃借人が入っているまま売却する場合には、賃借人が預けた敷金も買主に渡す必要があります。
なぜなら敷金とはあくまでも賃借人から預かっているお金であり、賃借人が退去するときには新しいオーナーである買主が返さなければならないからです。

売買代金とは別に、買主から受け取れる代金もあります。

・固定資産・都市計画税の精算金

これらの税金は1年分の税金を払いますので、物件引渡日に応じて1年分の税額を日割計算し、買主が売主に精算金としてお支払いします。
毎年1月1日時点で物件を所有していた人に課税されますのでいつ売却したかによって清算金の額が変わってきます。

・管理費・修繕積立金の精算金

賃料とは逆に管理費や修繕積立金は引き渡し日以降は買主の負担になります。
管理会社などに翌月分を前払いしている場合、引き渡し日以降の管理費等は日割り計算で返してもらえます。

・火災保険の解約費

火災保険料は5年や10年という期間分を一括でお支払しているケースがほとんどで、銀行融資を利用している場合はローン年数の全期間分の火災保険への加入も珍しくはありません。
火災保険料は売却した時からの残存期間分が解約金として受け取れるのです。
そして火災保険の解約金の返還を知らない人が多いようで、不動産業者の中にはその様な説明もしない業者もいるようです。
火災保険とはいえ数十万円にもなる場合もありますので、戻せるものはしっかりと戻しておきましょう。
売買代金が全てではなく、これらの事を考慮した上で売却金額の設定を行い、仲介業者と念入りに打ち合わせをして、堅実な取引を目指しましょう！

不動産売却の手順

1．不動産業者へ依頼する

まず、不動産業者へ売却を依頼します。
業者によって売却の成功が決まりますので慎重に選びましょう。
広告が目立つとか、大手だとか、単なる印象で選ぶと失敗しがちです。
ちゃんと実績や知識があるか、ネットの評判はどうかなど、実態を調べてから依頼しましょう。
また、担当スタッフの人柄やスキルも大事です。
コミュニケーション能力が高く、説明がわかりやすいスタッフのいる不動産業者を選びましょう。

2．不動産業者が買主を探す

不動産業者が広告を打ったり、営業ネットワークを駆使したりして買主を探します。
入居者がいる場合は内覧はできませんが、入居者のいない物件の場合は売主として内覧の対応をしなければなりません。
また、入居者が購入を希望する場合もありますので、管理会社などを通じて入居者に購入の意思を確認しなければなりません。

3．売買契約を結ぶ

買主が見つかったら契約を結びます。
不動産の売買契約は難しい専門用語が多く、知識が無い方が1人でやるのは難しいですが、不動産業者が代理でやってくれるので大丈夫です。

4．引き渡し

契約を締結したら引き渡し日を決めて、物件を引き渡します。
引き渡し日が来たら買主に所有権が移りますので、すぐに買主が使えるように準備が大事です。
このときも不動産業者がサポートしてくれますので、業者の指示にしたがって準備すれば大丈夫です。

5．納税

売却で利益が出た場合は税金を納めなければいけません。
天引きはされませんので、自分で確定申告をして納税する必要があります。
確定申告は自分でやれますが、税理士に相談すると全部やってくれます。

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当社は収益物件の売却が得意な不動産業者です。
投資家など買主になる顧客を多数抱えており、収益物件の売買に特化した活動を行っております。
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