アパート売却マニュアル|流れや成功させるコツ、税金・費用　等を解説

アパートを売却するまでにかかる期間は「一般的に6ヶ月～1年程度」といわれています。

一般的なアパート売却の期間と流れは、以下のとおりです。

〈アパート売却の期間と流れ〉

売却の「流れ」を把握しておくことは、「次に何を行えばいいか」が明確になり、迷うことなくスムーズに手続きを進められるので、結果的に「早期売却」につながります。

アパート売却の流れについては下記の記事で一層詳しく解説しています。

不動産会社にもそれぞれ得意不得意な分野があり、「お付き合いがあるから」、「大手だから」という理由だけ依頼をするのはよくありません。

いくつかの不動産会社を選定、比較検討して「不動産会社」を選びましょう。

「不動産会社」を選ぶ基準は以下のとおりです。

さらに詳しく不動産会社の選び方について知りたい方は以下の記事をご覧ください。

「アパート売却」を成功させる為のコツは、シチュエーションに応じて大きく4種に分けられます。

基本的なコツに加えて、よくあるアパート売却のシチュエーションに応じたコツを、それぞれ解説します。

まずは、基本的な8つのコツを押さえておきましょう。

より一層、「アパート売却を成功させるコツ」について詳しく知りたい人は下記の記事をご覧ください。

入居者がいるアパートは、オーナーチェンジ物件として売却するため、購入者は投資家や不動産会社などに絞られるのが一般的です。

オーナーチェンジ物件の売却を成功させるには、

をアピールするのがコツです。

3-2-1.収益性が高いこと

アパートのような収益物件の場合、買主は収益性がある物件かどうかを重視します。

その際、特に見られるのが「レントロール」です。
「レントロール」とは、家賃明細表とも呼ばれ、現時点での収益がどれくらいなのか把握できます。

「レントロール」の情報により収益性が見込める場合、高額・早期売却も可能になります。
売却前に空き室を減らす工夫を行い、収益性を向上する等の準備をすると良いでしょう。

空き室を減らす工夫としては、「敷金礼金ゼロ」、「フリーレント」など募集条件の見直しが挙げられます。

3-2-2.管理体制が整っていること

修繕履歴や家賃収入の実績などの資料を事前に準備しておきましょう。

物件の劣化が進んでいたり、家賃滞納者がいたりすると、購入希望者から敬遠されます。
電気設備・給湯設備等の基本インフラの修繕や、滞納者との退去交渉等を事前に済ませておくことで資産価値を高める事ができます。

3-2-3.オーナーチェンジ物件を売却する際の注意点

オーナーチェンジが決定した後は、賃貸借契約書はもちろん、入居者から預かっている敷金も新オーナーに引き継がなければいけません。

敷金は、売買代金と別に受け渡すのが一般的ですので、精算方法を明確にしておく必要があります。

築年数が古く、老朽化が進んでいるアパートの場合、取り壊して更地にした上で、「土地」だけを売却するという選択肢もあります。

アパートを取り壊して更地としての売却を成功させるコツは、

ことです。

3-3-1.解体前に「更地の価格」を確認する

更地にすることで、アパートの購入を検討していなかった層にもアピールしやすくなりますが、解体費用が発生します。

売却できたとしても売却益から解体費用が回収できなければ、赤字です。

そのため、アパートの解体前に「更地の価格」も査定してもらい、収支シミュレーションを行いましょう。

3-3-2.土地の強みを明確にする

更地にすると固定資産税が高くなることがあり、売却期間が長引くと無駄な支出が発生するリスクがあります。
したがって、更地にして「土地」として売却する場合は、早期売却が重要です。

しっかりとその土地の強みを見出し、買い手が集まるようにアピールする準備を整えておきましょう。

買取は、転売を目的とした不動産業者が買主となるため、買主を探すところから始める仲介に対して、早期売却できる点が魅力です。

「早く現金化したい方」や「古いアパート」を所有している方に向いている売却方法です。

買取を成功させるコツは、

ことです。

3-4-1.複数社に査定してもらう

一般的に買取は市場相場よりも低い値段になることが多いです。
理由は「売れないかもしれない」というリスクを業者が背負ってくれるからです。

リスク無しで早期売却できる代わりに売却価格が安くなるトレードオフの関係だと言えます。

しかし、業者によって査定価格は異なります。
少しでも高く買い取ってもらうために、複数社に査定してもらうのも1つの手です。
一般的には3社以上に査定を依頼することが重要だといわれています。

「買取」についてさらに詳しく知りたい方は下記の記事をご覧ください。

アパートを売却する際は、基本的に4つの税金と3つの費用がかかります。

例えば、譲渡所得税は、アパートの所有期間にもよりますが、売却益の「20〜40％」くらいかかります。
アパート売却金額がそのまま収益にならない点に注意が必要です。

具体的な金額や安くする方法が知りたい方は下記の記事をご覧ください。

築年数が古くなってくると空室が増加し、収益性が悪くなることがあります。
そういったアパートは所有していても損をするだけなので、売却するのも1つの手段です。

しかし、手放さずに、

ことで、再び収益性を良くできる可能性があります。

しかし、多額の費用がかかるため、建て替えやリフォーム・リノベーションを行ったあとの収益から回収できるとは限りません。

不動産会社と相談して、慎重に判断しましょう。

「アパートの建て替え」や「アパートのリフォーム・リノベーション」の費用について気になる方は下記の記事をご覧ください。

ここからは、アパート売却でよくある質問とその回答を紹介します。