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公開日:2019年2月19日

まず不動産は違法建築物件でも事故物件でも絶対に売れないということはありません。
対象となる不動産周辺の交通環境や住環境が整っていて、人が住むのに問題ないエリアであれば少なからず需要がありますので、投資として購入する方は必ずいます。
弊社では違法建築や事故物件などの瑕疵がある不動産をいくつも取扱いしてきた実績があります。

現在、レオパレスの施工不良問題がニュースで騒がれており、不動産業界に対する不信感は非常に深刻な問題となっております。
収益物件の売買を専門にしている弊社にとっても、今後の不動産投資業界を揺るがす非常に大きな問題だと懸念する一方で、弊社に出来ることがあればオーナー様のお力になれるように取り組んでいきたいと考えております。
そこで「レオパレスの施工不良となったアパートを売却する方法」をご説明していきます。

レオパレスの施工不良となったアパートを売却する方法

違法建築の状態で売却する

違法建築物だからといって売却できない訳ではありません。
違法建築物ということをしっかり買主様へ説明をして合意を得られれば売買は成立します。
しかし違反建築物を購入することのリスクが少なくとも買主様に発生することになりますので、売却価格は相場よりも2割~3割程度安くなってしまいます。
そして問題なのは物件を購入するのに資金調達となる金融機関からの融資が受けられないということです。
銀行融資が利用できないとなれば現金で購入するしかありませんので、買主様はかなり限られてしまい、なかなか買主様が見つからない状況が続く恐れがあります。
※アパートや一棟マンションなどの収益物件を専門で取り扱っている業者であれば、買主様を見つけられる可能性が高いかと思います。

 

違法建築になっている原因を改善する

今回のレオパレス物件ですと天井裏・小屋裏部分の界壁が施工されていなかったということなので、界壁の改修工事を実施して施工不良となる部分を改善すれば問題なく売却はできます。
不動産の宅建業法では不動産売却後一定期間内に瑕疵が見つかった場合、その責任は売主様が負うことになっておりますので、建物に問題点がないかどうかしっかり調査を行って売買することが一番のトラブル防止になります。

 

改修工事を行うという条件付きで売却する

現段階ではレオパレス側の負担にて改修工事を実施すると発表されておりますが、万が一レオパレスが民事再生や倒産などの状態になってしまうと、これらの改修工事はオーナー様自身で行わなくてはなりません。
もし改修工事が数百万円かかる内容ですとお支払するのが難しい方もおられるかと思います。
その場合には、アパート売却後にオーナー様負担で改修工事を行うという条件付きで契約することができます。
つまり売買代金の中から改修工事を行うことができるので、現状で現金の準備が難しい方でも改修工事を行うことができます。
※この場合、改修工事条件付きで融資してくれる金融機関もあります。

 

土地として売却する

場合によっては建物を解体して更地の状態にした方が高く売却できることがあります。
それは既に耐用年数超過となっている建物に多くあるのですが、木造アパートは耐用年数が22年なので、築年数が30年以上経っていると建物の価値はほぼ0になります。
尚、築年数相応の劣化による修繕工事や建替えなども検討しなくてはいけない時期になってきますので売却価格は土地値になってしまうことが多いのです。
土地値になったアパートはその後の入居者立退き費用や解体費を計算して売買価格が決まりますので、賃貸中のアパートは土地値よりも安くなってしまうこともあります。
つまり賃貸中で売却するよりも更地もしくは全空状態で売却した方が高く売却出来ることがあります。

 

国の補助金(セーフティーネット制度)を利用して改修工事を行う

ここまでは売却についてご説明しましたが、今回はアパート管理運営を改善する方法のご紹介になります。
これは東京都都市整備局が実施している制度で、高齢者や障碍者、子育て世帯の方へ住宅を提供することによって改修工事の補助金や家賃補助を受けられるという制度です。
補助金は最大で改修工事費の3分の2を受取ることができて、家賃では設定家賃を減額した分の補助を受けられるというものです。
これは空室に悩んでいるオーナー様にとっても非常にメリットのある制度となっております。
補助金は各市区町村によって内容が異なってきますので、ご所有の物件エリアの市区町村へ確認してください。
※住宅セーフティーネット制度のホームページはこちら

 

最後に

現在はレオパレスの物件に限らず、シェアハウスやその他問題のあるアパートの売却相談をいくつも取り扱っております。
レオパレスもシェアハウスも売却実績がありますので、お気軽にご相談ください。
弊社は不動産投資業界の悪しき風習が改善されて健全な業界になることを願いながら、不動産の最善なる管理運営と売却のサポートに努めて取り組んでいきます。

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