差し押さえられた不動産は名義変更ができるのか？

不動産の借り入れの返済ができないと、その不動産は差し押さえられてしまいます。
しかし、様々な事情から、差し押さえられている不動産をどうしても名義変更したい場合もあるでしょう。
その場合、名義変更は可能なのでしょうか？ご説明していきます。

差し押さえられても理論上は名義変更可能

差し押さえの効力

不動産は、そもそも差し押さえられてしまうと名義変更が可能なのでしょうか？
まずは、差し押さえの効力について理解する必要があります。
差し押さえの効力は、勝手な処分の禁止と、時効の停止、の2つが主であり、ここで関係してくるのは処分の禁止です。

処分の禁止は、厳密に言うと売却や抵当権の設定の禁止です。
差し押さえの効力は、差し押さえの通知がされた時か、差し押さえ登記がされた時、いずれか早い方で生じます。

差し押さえ物件を買えば名義変更できるけど…

既に差し押さえられてしまった不動産は、売却できなくなりますが、名義変更もできないのでしょうか？
実は、そういう訳でもありません。
不動産の名義については、不動産登記法で定められているのですが、これには差し押さえられているからと言って所有権を移転する、つまり名義変更ができないとは定められていないのです。

例えば、相続登記などで、差し押さえられている不動産の名義変更などが行われる場合があります。その場合、まずは所有権をはっきりとさせなくてはどうにもならないので、名義変更を申し出れば認められます。また、実際には差し押さえ物件を買って名義変更も可能です。あくまで理論上ですが、差し押さえ物件の売買ができない決まりはないのです。
処分を禁止されてはいるものの、実際に処分しても裁判所から咎められたりはしません。
しかし、差し押さえ物件を買う人はまずいないでしょう。
それは、「差し押さえに遅れる権利」という決まりがあるからです。

名義変更をしても差し押さえを逃れるのは不可能

差し押さえは全てに優先される

差し押さえ物件であっても、名義変更をすれば名義が変わるので、差し押さえをされないのではないか、と考える人がいます。
しかし、一度差し押さえ登記がされてしまうと、それ以降に名義変更しても手遅れなのです。

例えば、住宅ローンを滞納して差し押さえ登記がされた物件があるとします。
競売が開始されるまではまだ時間があるので、その前に売却しようと考えて買う人が見つかり、その人に名義が変更されました。

しかし、ローンの残債を返済しないまま放置していると、差し押さえ登記をされた物件は競売にかけられてしまいます。
たとえ、名義が変わっていたとしても、既に差し押さえられている以上はその権利が無効になるのです。

これが、「差し押さえに遅れる権利」の効力です。
つまり、差し押さえの後で何があろうとも、差し押さえが優先されるのです。
この場合、競売で購入した人のものになり、差し押さえられた不動産を買った人の所有権は無効になってしまいます。

このような事があるので、差し押さえ登記をされた不動産を買う人はまずいないのです。
他人が借金を返済できなかった場合に、自分の家が失われるリスクを負いたい人はまずいないでしょう。
例え、知らずに買ったとしても名義変更は無効になるのです。

差し押さえ前に名義変更したら回避できるか？

ローンが払えなくなってから差し押さえされるまでには半年ほど時間の余裕があります。その期間に物件の名義変更をしてしまったら差し押さえを回避できるでしょうか？

結論から言うと難しいです。差し押さえ回避のために名義変更をする行為は「詐害行為」と呼ばれ、禁じられています。

仮に名義変更しても債権者が裁判所に訴えれば詐害行為となる名義変更自体を取り消せるのです。これを詐害行為取消権といいます。

名義変更が詐害行為に該当するかどうかは状況を見て判断されます。そのような行為をせずに不動産業者に相談しましょう。

差し押さえられた不動産を相続した場合は？

差し押さえられた不動産の相続で名義人となった人については、もう少しシンプルです。
不動産を相続したら、その差し押さえの原因となった部分も相続されます。
つまり、例えばローンの滞納が原因なら、そのローンの残債も相続されるのです。
その場合、ローンを完済してしまわない限り、不動産は競売にかけられるのです。

もし、相続放棄をした場合は、ローンだけではなく不動産の権利も放棄しなければなりません。
その場合は、名義変更の必要もなく、ただその不動産が競売にかけられて終わりです。

差し押さえられた不動産でも買い取る不動産業者がいますが、これは買い取った代金で借金を返済して、差し押さえ登記の解除を前提にしています。
差し押さえを解かない限りは、どうにもならないのです。

ただし、競売で不動産を売った場合は、売却価格が評価額の70％～80%程度になってしまいますので、借金を返済するのが難しいでしょう。
その場合は、競売になる前段階で売却する手段として、任意売却という方法がありますので、任意売却ができる不動産会社へ依頼すると良いでしょう。
任意売却は競売とは違い、一般市場での売却ができるため、相場価格での売却ができ借金も残りにくく、借金の金額も少なくなる場合が多いのです。
しかし、競売が開始されてしまうと任意売却は不可能になってしまいますので、差し押さえになった時でも、諦めずに早急に任意売却専門の不動産業者に相談してみましょう。

滞納から差し押さえ、競売までの流れ

1．滞納開始

まず、支払いを滞納したからといってすぐに差し押さえはありません。
契約内容にもよりますが、住宅ローンの場合は滞納すると電話や手紙などで督促され、それでも6カ月ほど滞納をし続けた際に差し押さえを受けるのが一般的です。

そして、まず期限の利益が喪失する予告が通知されます。
期限の利益は、簡単に言うと分割払いの許可であり、決まった金額を支払っていれば期限まで残りの金額の返済を迫られない意味です。
つまり期限の利益を喪失すると、残額を一括で返済しなくてはいけなくなるのです。
残債を一括返済できない場合は債権者は保証会社から残ったローンを全額保証してもらい、債務者はローン残債を立替え返済した保障会社からローンの全額返済を請求されます。

2．差し押さえ

その後、支払いが無ければ保証会社が裁判所に対して、ローンの支払いの代わりに不動産の競売を申し立てます。
裁判所が内容を確認し、問題が無ければそれが認められて競売が決定します。
その時、裁判所は法務省に委託してその不動産を差し押さえ登記するのです。
このタイミングで競売の開始を決定した通知が送られ、その中に不動産が差し押さえとなった通知が含まれています。

通常、差し押さえとなった不動産は自由に売却ができませんが、きちんと手続きをすれば競売を止められるので、任意売却をするならここが最後のタイミングとなります。
競売を止められるのは、競売開始の通知が届いてから入札の開始日の前日までおよそ半年の期間があります。
ただし、差し押さえを受けた時点で登記の記載は消せません。

3．入札開始

競売の日程が決まると、裁判所から執行官と評価人が実際に不動産を見て、どの位の価値があるのかを確認するのです。
その訪問を断ったり、妨害したりできません。
不動産の評価を算出したら、それをインターネット上で情報を公開し、同時に入札開始価格も決めるのです。
入札開始価格は、評価額の8割ほどになるのが一般的です。

入札を考えている人は、それを見ていくらで入札するかを決めていきます。
実際に入札が開始されるのは、情報の公開から1カ月ほど後です。

競売が開始されると、購入希望者が入札を行うのですが、入札には期間入札と期日入札があり、期間入札の場合は1週間ほどの受け付けで、期日入札の場合は、入札から落札者決定までを1日で終わらせます。
通常、期間入札になります。

4．落札

入札する人は、売却基準価格の20％以上の金額を保証金として預けなくてはいけません。
そして、入札終了後最も高い金額で入札していた人が落札となります。
その後、1週間以内に代金を一括で支払えば、正式に不動産はその落札者の物となります。
ただし、落札者が不適当と見做された場合、売却不許可事由が決められているので、裁判所が売却許可決定を出さない場合があります。
不許可となるのは、例えば今回お金を返済できなくなってその不動産を競売にかけられた本人だった場合などです。
また、対象となる不動産が農地で、農業委員会からの許可を得ていない人が落札した場合も当てはまります。

5．引き渡し&強制執行

落札者が代金の納入をして売却決定が出されたにも関わらず、不動産を引き渡ししない場合には、裁判所から不動産引渡命令を申し立てられ強制執行手続きが行われます。
引渡命令は、代金を納めてから6カ月以内に申し立てなくてはいけません。
そのため、代金を納付してすぐの引渡命令の申し立ても少なくないのです。
命令が出されると、期日になったら強制的に引き渡されるので注意しましょう。

たとえ差し押さえを受けたとしても、実際に競売が行われて引き渡すまではこのように時間がかかります。
任意売却を考えているなら、遅くなりすぎないように気を付けましょう。

差し押さえられた不動産はどうなる？

差し押さえは勝手に処分されないための措置

家を建てる時に住宅ローンを利用したときは、その家に担保を設定されます。
そのため、住宅ローンを滞納してしまうと、その家を差し押さえられてしまうのです。
差し押さえを受けてもすぐに出て行かなくてはいけない訳ではなくそのまま住んでいても問題はありません。
差し押さえは、その不動産の競売を目的とし、勝手に処分しないようにするのです。

競売の落札者が代金を払った時点で名義は落札者に変わる

差し押さえを受けただけでは、差し押さえの登記はされますが、名義はまだ自分のままで、競売により代金を支払った時点で、その人の名義に変更されます。差し押さえ登記は、その物件の差し押さえの公的な証明です。
これは、お金を貸した側が申し立てて、裁判所が法務局に嘱託して行います。
そのため、自分の意思とは関係なく登記されてしまいます。
そして購入者から引き渡しを要求された場合は明け渡さなくてはいけません。
差し押さえから最低半年、長ければ1年以上の期間があります。

差し押さえが決定したら、競売の準備として執行官と評価人が訪れ、物件評価額の査定をしていきます。
この訪問を断れなく、もし訪問を拒否した場合は、警察が立ち会って強制的に行えます。

そして、査定額が決定したらインターネットなどで物件の情報が公開され、そこからおよそ1ヵ月後には入札が行われます。
その後、入札結果を見て最も高額だった人が審査を受けて、問題なければ購入するのです。

競売の入札が始まってしまうと、もう差し押さえを取り下げられません。
差し押さえを取り下げたい場合は、入札期日の前日までに手続きをすべて終えなくてはいけないのです。
しかし、その手続きにもそれなりに時間がかかるので、ギリギリに取り掛かっても間に合いません。

差し押さえ（競売）を解除するには任意売却

債権者（金融機関）も競売は避けたい

不動産が差し押さえになると、どうなるのでしょうか？
お金を貸している側が裁判所に競売を申し立てられ、競売を開始する旨をお金を借りた側に通知して、それに伴って差し押さえ登記をするのです。
差し押さえ登記は、裁判所の委託を受けた法務局が登記を行い、所有権こそ自分にありますが、自由に売れなくなり、売約済みと似たような効果を持ちます。

また、その状態で不動産を買う人がいたとしても、競売にかけられて売却されるのを止められません。
もしそうなった場合は、競売の結果が優先されるため、売買契約は無効になってしまうのです。
しかし、実はお金を貸した側としても、この競売申し立てはなるべく取りたくない措置なのです。
なぜなら、競売の最低入札価格は部憲の評価額の8割以上となっているので、通常の売買よりも安くなりがちだからです。

なぜ債権者（金融機関）は競売を嫌がるか？

例えば、1000万円を貸す時に800万円相当の土地を担保にしているとします。
そして、およそ200万円を返済した時点で返済が滞り、それが長期になったので競売を申し立てます。
ところが、土地の価格は800万円と変わらなかったものの、実際の入札額は640万円からになっていて、結局650万円になりました。
そうなると、差し引きで150万円の負債が残るのです。
お金を借りた人も、150万円に減ったからといって支払うあてはありません。
結局、自己破産手続きになり、150万円は返済してもらえませんでした。と、競売になるとこのような結果になる事も多いのです。

そこで、任意売却を選べば、不動産は評価額に近い金額で売却できます。
タイミング次第では800万円以上の金額で売れるケースもあるでしょう。

お金を貸す方としても、取りはぐれが無い方がうれしいのは当然です。
そのため、競売を差し止めて任意売却に切り替えるなら、それに反対はまずないでしょう。

差押え登記を解除する方法

ローンを全額返済すれば差し押さえは無くなる

差し押さえを取り下げる場合は、どのような手続きが必要となるでしょうか？
差し押さえになった後で任意売却を考えているなら、思ったより時間は残っていません。
手続きの内容を確認して、スムーズに進められるようにしておきましょう。

差し押さえは、お金を貸した側である債権者の申し立てで登記されます。
それを取り消す際は、債権者が手続きをする必要があるので、ただ取り下げてくれといっただけで取り下げられるわけはありません。
差し押さえを取り下げるには、基本的に残ったローンを全額返済しなくてはいけません。
ローンを滞納したので差し押さえになっているため、その原因を解消して取り下げてもらうのです。

しかし、それはまず不可能でしょう。
では、どうしたらよいでしょうか？

差し押さえを取り下げたいなら、まずは不動産業者に相談

まずは、差し押さえられた不動産の任意売却を考えて、不動産業者に相談する必要があります。
不動産業者が自分で買い取りますが、より高く売るにはその不動産の買い手を見つけてもらうために、仲介を依頼する必要があります。
そのため、まずは不動産の買い手を探すところから始めるのです。

その不動産を買いたい人が現れたら、価格の交渉をします。
相場が決まっているので、それほど大きな違いは出ないでしょうが、なるべく高く買ってもらえたら返済も楽になるでしょう。
価格の折り合いがついたら、買いたい人が住宅ローンの手続きをしますので、およそ住宅ローンの審査があるため、大体1か月程かかるので、その結果が出るまでは待たなくてはいけません。

買主の融資が無事に可能になり売買契約が決まったら、いよいよ債権者との交渉になります。
交渉の際は、より具体的に売却についての説明が必要になるため、不動産業者にも同席してもらうといいでしょう。
交渉の内容は、差し押さえを取り下げてもらうのにいくら支払うかです。
全額は無理でも、任意売却で得られる代金をすべて支払えば、取り下げてもらえる可能性は高いのです。

売買代金では足りなかった分については、免除されるのではなく、後から分割で支払います。
そのため、売買代金よりも少ない金額で取り下げてもらって、いくらか手元に残そうと思っても難しいでしょう。
残債を上回ったときだけ、手元に残ります。

債務者との交渉が合意し、売却代金でローンの返済を完了させたら、債務者が取下書を作成して裁判所に提出します。
裁判所は、それを確認して法務局に差し押さえ登記の抹消手続きをするのです。

これで、不動産差し押さえは取り下げられます。
交渉の前に、まずは売る当てをきちんと見つけて、ローンをいくら返済できるのか確定させる必要がある点に注意してください。

差し押さえ解除（任意売却）のご相談はIPA不動産まで

不動産が差し押さえられてしまうと、もう何もできないと諦めてしまう人も少なくありません。
しかし、まだその段階では名義変更も可能ですし、差し押さえの解除を前提に、任意売却もできるのです。
ただし、そのためには債権者との交渉や様々な手続きが必要なので、任意売却ノウハウがある不動産業者に依頼するようにしてください。

当社には任意売却の専門部署を設けておりますので、競売にかかる前の打開策として任意売却のご提案をさせていただきます。
先ずはIPA不動産までお気軽にご相談ください。