差し押さえられた不動産は名義変更ができるのか？

不動産の借り入れを返済することができないと、その不動産は差し押さえられてしまいます。
しかし、様々な事情から、差し押さえられている不動産をどうしても名義変更したい、ということもあるでしょう。
その場合、名義変更は可能なのでしょうか？ご説明していきます。

差し押さえの効力について

不動産は、そもそも差し押さえられてしまうと名義変更が可能なのでしょうか？
まずは、差し押さえの効力について理解する必要があります。
差し押さえの効力は、勝手に処分することの禁止と、時効の停止、の2つが主であり、ここで関係してくるのは処分の禁止です。

処分の禁止というのは、厳密に言うと売却や抵当権の設定の禁止です。
差し押さえの効力は、差し押さえの通知がされた時か、差し押さえ登記がされた時、いずれか早い方で生じます。

そして既に差し押さえられてしまった不動産は、売却できないということになりますが、名義変更もできないのでしょうか？
実は、そういう訳でもありません。
不動産の名義については、不動産登記法で定められているのですが、これには差し押さえられているからと言って所有権を移転する、つまり名義を変更することができない、ということは定められていないのです。

例えば、相続登記などで、差し押さえられている不動産の名義変更などが行われることがあります。その場合、まずは所有権をはっきりとさせなくてはどうにもならないので、名義変更を申し出ることで認められます。また、実際には差し押さえ物件を買って名義を変更することも可能です。あくまで理論上ですが、差し押さえ物件を買うことはできない、という決まりはないのです。
処分を禁止されてはいるものの、実際に処分して裁判所から咎められる、ということはありません。
しかし、差し押さえ物件を買う人はまずいないでしょう。
それは、「差し押さえに遅れる権利」という決まりがあるからです。

差し押さえ物件の注意点

差し押さえ物件であっても、名義変更をすれば名義が変わるので、差し押さえをされないのではないか、と考える人がいます。
しかし、一度差し押さえ登記がされてしまうと、それ以降に名義変更しても手遅れなのです。

例えば、住宅ローンを滞納して差し押さえ登記がされた物件があるとします。
競売が開始されるまではまだ時間があるので、その前に売却しようと考えて買う人が見つかり、その人に名義が変更されました。

しかし、ローンの残債を返済しないまま放置していると、差し押さえ登記をされた物件は競売にかけられてしまいます。
たとえ、名義が変わっていたとしても、既に差し押さえられている以上はその権利が無効になるのです。

これが、「差し押さえに遅れる権利」の効力です。
つまり、差し押さえの後で何があろうとも、差し押さえが優先されるのです。
この場合、競売で購入した人のものになり、差し押さえられた不動産を買った人の所有権は無効になってしまいます。

このような事があるので、差し押さえ登記をされた不動産を買う人はまずいないのです。
他人が借金を返済できなかった場合に、自分の家が失われるというリスクを負いたい人はまずいないでしょう。
例え、知らずに買ったとしても名義変更は無効になるのです。

差し押さえられた不動産の相続で名義人となった人については、もう少しシンプルです。
不動産を相続したということは、その差し押さえの原因となった部分も相続したということになります。
つまり、例えばローンの返済が滞ったことが原因なら、そのローンの残債も相続したことになるのです。
その場合、ローンを完済してしまわない限り、不動産は競売にかけられることになるのです。

もし、相続放棄をした場合は、ローンだけではなく不動産の権利も放棄することになります。
その場合は、名義変更の必要もなく、ただその不動産が競売にかけられて終わりです。

差し押さえられた不動産でも買い取るという不動産業者がいますが、これは買い取った代金で借金を返済して、差し押さえ登記を解除するということを前提にしています。
差し押さえを解かない限りは、どうにもならないのです。

ただし、競売で不動産を売った場合は、売却価格が評価額の70％～80%程度になってしまいますので、借金を返済するのが難しいでしょう。
その場合は、競売になる前段階で売却する手段として、任意売却という方法がありますので、任意売却ができる不動産会社へ依頼すると良いでしょう。
任意売却は競売とは違い、一般市場で売却することができるため、相場価格で売却することができ借金も残りにくく、借金の金額も少なくなることが多いのです。
しかし、競売が開始されてしまうと任意売却は不可能になってしまいますので、差し押さえになった時でも、諦めずに早急に任意売却専門の不動産業者に相談してみましょう。

まとめ

不動産が差し押さえられてしまうと、もう何もできないと諦めてしまう人も少なくありません。
しかし、まだその段階では名義変更も可能ですし、差し押さえを解除することを前提に、任意売却もできるのです。
ただし、そのためには債権者との交渉や様々な手続きが必要なので、任意売却ノウハウがある不動産業者に依頼するようにしてください。

 弊社には任意売却の専門部署を設けておりますので、競売にかかる前の打開策として任意売却のご提案をさせていただきます。
先ずはIPA不動産までお気軽にご相談ください。