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公開日:2018年10月30日
最終更新日:2018年10月30日

みなさんは、自分の物件にどのくらいの人が住んでいるのか、しっかり把握しているでしょうか?
なるべく空き部屋が少ないと、利益に繋がりやすいことは、基本知識として知っていることでしょう。
しかし、一棟マンションを含め物件を売却する場合、空室が多いと買い手が見つけられないことがあります。
今回は、一棟マンションを売却する時の空室の影響について説明したいと思います。

一棟マンションの投資における売却と空室の関係

一棟マンションの管理をしているという人は、不動産投資においてどのような計画をもっているでしょうか?
実は、この計画が一棟マンションの売却と、現在の空室状況に関係してくるのです。
記事を読みながら、現在の状態と照らし合わせてみるといいですね。

不動産の投資は、基本的に何年続けていくのかを考えて、運用を行っていきます。
例えば、アパートを買う際に、5年は経営を続けるということが想定されるでしょう。
設けた期間の終わりが来ると、物件を売って収入を得る形になります。
永久に管理を続けることもできますが、ほとんどの人はどこかのタイミングで手放すことが多いです。

そのため、物件を買うことと売ることはセットで考えていく、と思っても良いでしょう。
そうなると、売る時もどのくらいの価格で売れるのかが、とても重要なことになりますよね。
投資を行っている人は、売る時に関しても損失が少なく、なるべくならプラスになるように売ることが求められるのです。

特に、買った時の価格よりも、家賃の収入も込みで売却の価格が上回る形になれば、成功したといっても過言ではありません。

また、上手くいくためには、売る時のタイミングも大事ですが、現状で住んでいる人がどのくらいいるのかも大事な要素になります。
単純な話ですが、住んでいる人が多いと、次に運用する人にとっても利益を得られやすいですよね。
投資をする人の観点から見て、空室が多すぎる場合は避けられやすいでしょう。

したがって、一棟マンションだけではありませんが、売却の時に空室がどのくらいあるのかは重要なポイントになり得るのです。

一棟マンションの売却する時の空室と融資の関係

一棟マンションの売却を考え始めた人は、前の項目で空室があるかどうかにより左右されることを理解できたと思います。

「空室は価格に影響するかもしれないが、それ以外の問題はないのではないか。」
このように思う人もいるかもしれませんが、それ以上に大きな問題に繋がることがあります。
買い手が見つからないという単純な話で終わらないので、みなさんも注意する必要があるのです。

実は、一棟マンションの売却の時点で、数部屋でも空室が見られることはよくあることです。
満室な状態は、余程立地が良かったり、都市部の人が多い地域だったりしないと見られませんよね。
多少の場合は、価格は下がるかもしれませんが問題なく売れていきます。

しかし、あまりにも空室が多い場合は、買い手の不利益が大きいことが予想されるため、売れないことが多いです。
具体的に、買い手に想定される不利益について知っている人はいるでしょうか?

みなさんも物件を買う際、銀行等からお金を借りたという人がいますよね。
お金を借りた時のことを、少し思い出してみて下さい。
お金を借りる場合、きちんと返済ができる見通しがあるかどうかを判断されたでしょう。

実は、買い手が物件を買う際に、空室が多いとお金を借りられないということがあるのです。
所有している物件の状況を銀行等が調べた時に、空き部屋が多いとお金を貸しても大丈夫だと安心して思えるでしょうか?
多すぎると、買い手のこれからの投資の計画をふまえて判断しても、難しいと判断されやすいのです。

特に一棟マンションのように、物件の規模が大きいほど、返済がしっかりなされるかどうかの判断も厳しくなりますよね。
では、一棟マンションの売却の時点でどのくらいの空室があると難しいのでしょうか?
一棟マンションを現在所有している人は、知っておいた方が良い情報です。

現在の判断の基準として、空室率が全体の20%を超えると難しいと言われています。
不安に思った人は、現状でも構わないので計算してみると良いかもしれません。

解決策としては、売る時のタイミングが関わってきます。
ポイントは、少しでも銀行等から支援を受けられる状態であるかどうかになるでしょう。

空室の状況を見極めることで、空室が多すぎると難しくなるのであれば、少ない段階で売ってしまうのです。
買い手がこのような状況で購入できると、資金のやり繰りで困ることはありませんよね。
売る側としても、買い手が不利益を被らないように気を配ることが求められると言えるでしょう。

まとめ

今回は、一棟マンションを売却する時の空室の影響について説明しました。
空室があると、運用していく上で利益があまりないのではないかと思われてしまい、買い手が見つかりにくいです。
また、あまりに空室が多すぎると銀行からの借り入れができない状況にもなるため、売る側も買い手が困らないうちに売却を勧めた方が無難でしょう。
タイミングの見極めや、借り入れができる状態なのか不安な人は、弊社がご協力致します。

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