アパートなど収益物件の売却時に空室が多いと不利になる？

アパートなど収益物件を売りたい方のお悩みの1つに「空室が多いけど売れるかな…」というのがありますね。
アパートなど収益物件を売りに出す最もポピュラーな理由は「入居者に人気が無くて赤字経営だから売りたい」でしょう。
不人気で空き室ばかりの物件を買ってくれる人いるのだろうか。そのように不安に思いますよね。

この記事では不動産業者のIPA不動産が率直に正直に答えをお教えします。対策も教えますから大丈夫ですよ。

答え：空室が多いとやっぱり不利にはなる

残念ながら空室が多かったらやっぱり買い手は少なくなる、というのが答えです。

なぜなら空室が多い物件は空室が多い理由があるからです。たとえば、不人気なエリアだったり、築年数が古すぎたり、設備や建物が劣化していたりとかですね。
不動産投資家も利回りの良い物件を買いたがりますから、不人気物件は売れにくいと言えます。

しかし、悲観する必要はありません。空室が多くても対策を練れば売れます。
次のセクションではその対策法を書きます。

空室の多い物件を売れやすくする方法（対策）

仲介ではなく買取業者に売る

仲介だと買主を探すところからやらないといけないので、なかなか売れにくいですが、不動産買取業者であればすぐに買い取ってくれるところが多いです。
ただ、不動産買取業者は買い取った後リフォームなどをして物件の価値を上げ、再売却を目的としているので、買取価格は相場よりかなり低くはなります。
しかし、なかなか売れずに毎月赤字が出ていくよりは安くてもすぐに売却してしまったほうが損失は少ないでしょう。

買取業者に売るのが対策の1つとして考えられます。
その際には収益物件に強い業者を選ぶのが大事です。
業者によって土地専門の業者であったり、実需物件専門の業者であったり、収益物件専門の業者であったりします。
例えば土地専門の業者に収益物件の買取を頼んでしまうと、契約したのに全然話が進まず、時間だけが経ってしまいがちなので、ちゃんと収益物件に強い業者を選びましょう。

空き室物件の良さをアピールする

空き室物件は不人気になりやすいですが、あえて空き室物件を好む買主もいます。
空き室物件には空き室物件なりのメリットがあるからです。

仲介で売りたい場合でも、空き室物件の売却に実績のある不動産業者に頼めば、効果的に物件の魅力をアピールしてくれます。
空き室物件のメリットとはどこにあるのでしょうか？
一般的には以下のメリットがあります。

リフォームやリノベーションがしやすい

満室の物件はリフォームやリノベーションがしにくいです。

なぜなら、入居者に全て退去してもらわないとリフォームやリノベーションができないからです。
一方で空室が多い物件は、その手間が軽減されます。
つまり、安い値段で物件を買って、リフォームやリノベーションを行って、利回りを上げられるのです。
これは不動産投資家にとっては一定の魅力があるでしょう。

内覧がじっくりできる

満室の物件の欠点の1つは内覧のしにくさです。

入居者が住んでいたら部屋の中までは内覧できませんね。
ところが空室がある物件は誰に気兼ねする必要もなく、気の済むまで部屋の中を内覧できます。
特に全てが空室の物件は、物件の隅々まで見た上で買えるので、リフォームの費用などを計算しやすく、不動産投資家にとっては大きなメリットがあるでしょう。

契約トラブルの少なさ

入居者は契約上非常に強い立場にあり、物件の買主による一方的な契約内容の変更はできません。
多くの場合は前のオーナーが結んだ契約内容をそのまま引き継ぎますが、知り合いに貸していたような場合は契約書自体が無い場合も多いです。
その場合は新しく契約書を作らなければいけませんが、非常に手間がかかりますし、契約を拒否された場合はかなりややこしくなります。

また、相続物件の場合は入居者と契約した当時のオーナーが故人である場合も多く「亡くなった大家さんから許可をもらった」と主張されると、契約違反の立証が非常に困難です。
満室の物件にはそのようなリスクがあります。
多くの不動産投資家はこのようなリスクを恐れています。

一方で空室の物件にはそのようなリスクは少ないです。
全て空室の物件なら買主が納得できる契約書を作って新しい入居者と結べばいいからです。
不動産賃貸契約は入居者が強いですが、契約を結ぶ前ならば対等な立場です。
空き室物件にはこのようなメリットもあります。

重要なのは収益物件に強い不動産業者を選ぶこと！

空室物件を売却するのに一番重要なのは収益物件に強い不動産業者を選ぶことです。

収益物件に強い不動産業者は空室物件を扱った実績も豊富に持っています。
よって、 空室物件の良さを効果的に投資家にアピールし、うまく買主を見つけられるのです。
どうしても一般市場で売るのが難しければ、業者自身に買い取ってもらえばいいのです。
値段は安くなりますが、業者ならすぐに買い取ってくれます。
その際にも、収益物件に強い買取業者を選ぶことが売却成功のコツとなります。

空室が多くてもIPA不動産が買取します。

当社はアパートなど収益物件の売買を専門としており、賃貸物件の管理も得意としております。
当社は空室が多いアパートの売却にも多数の実績があり、問題はありません。
直ぐに売る気はなくても、現状の入居率の改善方法のご相談から、修繕のご相談、管理のご相談まで承っております。
空室が多い物件の買取も積極的に行っておりますので、先ずは無料で買取査定をいたします。

空室物件でお悩みの方はぜひIPA不動産までお問合せください。