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公開日:2018年10月30日
最終更新日:2019年4月27日

アパート・一棟マンションのオーナー様にとって入居率は生命線です。
アパートやマンションの稼働率を上げていくことは永遠の課題ですね。
アパート・マンションを売却する場合、空室が多いと買い手が見つけられないことがあります。
今回は、アパート・一棟マンションを売却する時の空室の影響について説明したいと思います。

アパート・一棟マンションの投資における売却と空室の関係

一棟マンションの管理をしているという人は、不動産投資においてどのような計画を持っているでしょうか?
実は、この計画が一棟マンションの売却と、現在の空室状況に関係してくるのです。
不動産の投資は、基本的に中長期的な投資となり、アパートを買う際に、5年~10年は経営を続けるということが想定されるでしょう。
設けた期間の終わりが来ると、物件を売って収入を得る形になります。
永久に管理を続けることもできますが、ほとんどの人はどこかのタイミングで売却して手放すことが多いです。

そのため、物件を買うことと売ることはセットで考えていく必要があり、どのくらいの価格で売れるのかが、とても重要なことになりますよね。

これらのことを出口戦略と言います

投資を行っている人は、売る時に関しても損失が少なく、なるべくならプラスになるように売ることが求められるのです。
特に、買った時の価格よりも、家賃の収入も込みで売却の価格が上回る形になれば、成功したといっても過言ではありません。
また、上手くいくためには、売る時のタイミングも大事ですが、現状で住んでいる人がどのくらいいるのかも大事な要素になります。
単純な話ですが、住んでいる人が多いと、次に運用する人にとっても利益を得られやすいですよね。
投資をする人の観点から見て、空室が多すぎる場合は避けられやすいでしょう。
したがって、一棟マンションだけではありませんが、売却の時に空室がどのくらいあるのかは重要なポイントになり得るのです。

売却先の空室と融資の関係

アパートや一棟マンションを購入する方の殆どが、金融機関からの融資を利用します。
これは、あまりにも空室が多い場合、買い手の不利益が大きいことが予想されるため、金融機関の融資審査も当然厳しくなってきます。
金融機関は、きちんと返済ができる見通しがあるかどうかを判断されますので、空室が多いと融資を受けられない可能性があります。

所有している物件の状況を銀行等が調べた時に、空き部屋が多いとお金を貸しても大丈夫だと安心して思えるでしょうか?
多すぎると、買い手のこれからの投資の計画をふまえて判断しても、難しいと判断されやすいのです。

特にアパートや一棟マンションのように、物件の規模が大きいほど、返済がしっかりなされるかどうかの判断も厳しくなりますよね。

では実際にどの程度の空室があると難しいのでしょうか?

一棟マンションを現在所有している人は、知っておいた方が良い情報です。
現在の判断の基準として、空室率が全体の30%を超えると難しいと言われています。
不安に思った人は、現状でも構わないので計算してみると良いかもしれません。

解決策としては、売る時のタイミングが関わってきます。
ポイントは、少しでも銀行等から支援を受けられる状態であるかどうかになるでしょう。
空室の状況を見極めることで、空室が多すぎると難しくなるのであれば、少ない段階で売ってしまうのです。
買い手がこのような状況で購入できると、資金のやり繰りで困ることはありませんよね。
売る側としても、買い手が不利益を被らないように気を配ることが求められると言えるでしょう。

まとめ

今回は、一棟マンションを売却する時の空室の影響について説明しました。
空室があると、運用していく上で利益があまりないのではないかと思われてしまい、買い手が見つかりにくいです。
また、あまりに空室が多すぎると銀行からの借り入れができない状況にもなるため、売る側も買い手が困らないうちに売却を勧めた方が無難でしょう。
タイミングの見極めや、借り入れができる状態なのか不安な人は、弊社がご協力致します。

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