アパートや一棟収益物件を高く売る方法とコツ

アパートや事業用マンションなどの一棟不動産を売却する際に「高く売りたい」と誰もが思うものです。

しかし、不動産売却は普段の生活であまりなじみがない取引です。
不動産関係者以外の大多数の人々にとっては一生に1回あるかないかの取引ですね。
また、不動産オーナーといえどもそんなに頻繁には不動産を売却したりはしないでしょう。
慣れてない取引だと本当に上手くいくのか、高く売れるのか、ご不安だと存じます。

ご安心ください。当社は会社設立当初から収益物件の売却をメインとして営業してきておりますので、物件をできるだけ高く売るコツも心得ております。

本記事では、当社が今までの経験から判断した収益物件を高く売るコツをご紹介いたします。

収益物件を高く売るコツ

一棟収益物件の売買に強い業者を選ぶ

マイホームなどの不動産を取り扱う不動産業者では取引先や顧客が異なります。
また区分マンションなどを取り扱う業者の場合も、売却までのノウハウや買主様の層も異なります。
アパートや一棟マンションの購入をするのは不動産投資家なので、それらの物件を専門に取り扱っている業者に投資家は集まります。
どんな物件を扱っているのか？
会社のホームページをよく見ての判断をお勧めします。

当社の取り扱い物件一覧はこちら 当社の売却成功事例・体験談はこちら

買取業者よりも仲介業者を選ぶ

買取業者のほとんどが転売目的になりますので、仕入れ金額は転売価格よりも当然安価でなければなりません。
つまり、業者の利益はもちろん、税金やその他仕入れに必要な経費などを加味した上での買取金額になります。
一方で仲介業者の場合は、転売目的ではなく長期保有目的や税金対策など様々な目的の購入者を探せますので、結果的に高値売却できる可能性があります。
「買取り」と「仲介」のメリット・デメリットはこちら

売却依頼は専任媒介契約を選ぶ

媒介契約は全部で３種類の内容に分けられており、それぞれの特性によってメリット・デメリットがあります。
媒介契約の種類とメリット・デメリットはこちら

専任媒介契約は、不動産会社一社のみに売却を依頼する契約を言い、複数の業者へ重ねて依頼ができません。
一方で複数の業者へ依頼できる契約を一般媒介契約と言うのですが、一般媒介契約では情報の蔓延や錯誤が起こる可能性があるのと、「売りに急いでいる」と買主に足元を見られてしまう場合があります。

そして複数の不動産業者とのやり取りも大変な労力となりますので、収益物件の売買では「数撃てば当たる」よりも信頼できる業者一社にお願いした方が売主と買主にとっても良い取引きができるでしょう。
また、専任媒介契約で任された業者は、一社一客全力で営業活動に取り組んでいけるので一般媒介契約よりも広告や営業に力を入れられるので結果的に高く売れやすいです

所有物件の相場を調べて把握する

ご所有物件の相場感の把握は非常に大切です。
全く相場を把握していないと不動産業者の言いなりになる恐れがあります。
お客様の相場の無知に漬け込んで、相場よりも安い金額でお得意先などに売られてしまう場合があります。
逆に高く売りたいという一方的な理由で相場よりも高値で売りに出してしまうと売れ残ってしまい、結果的に物件の価値を下げてしまう可能性があります。
それは不動産の情報は「生もの」と言われており、情報が蔓延してしまうと購入希望者の購入意欲も薄れてしまうからです。

収益物件の相場は利回りで決まる

ご所有物件のエリアと規模、築年数から周辺の類似物件を探してみましょう。
今のご時世インターネットの普及でスマートフォンやパソコンがあれば簡単に調べられます。
類似物件がどの程度の利回りで売りに出されているか？
把握すればこれから売却活動をしていく上で役に立ちます。
収益物件を専門にしているサイトに「楽待」や「建美屋」、「Home’s」というサイトがあります。
当社も利用している有名なポータルサイトになるのですが、このサイトからは成約に繋がりやすいです。

楽待 → https://www.rakumachi.jp/
建美屋 → https://www.kenbiya.com/
Home’s → https://toushi.homes.co.jp/

築年数の古いアパート・マンションは土地値を把握する

築年数が耐用年数を過ぎている場合、前項の利回りが当てにならない場合があります。
建物の老朽化によって修繕工事や建て替えが必要になると土地値で売買される場合があります。
逆に言えば何か特別な理由がない限り土地値を下回らないので、土地の相場の把握が大切です。
実際に土地の取引された価格が「土地総合情報システム」で調べられますので利用してみましょう。
↓土地総合情報システム↓
http://www.land.mlit.go.jp/webland/

収益物件を高く売るためにやってはいけないNG行動

高く売るためのコツもあれば高く売るためにやってはいけないNG行動もあります。このセクションでは売却価格を下げてしまいがちなNG行動を3つご紹介します。

よくわからずに不動産業者の言いなりになってしまう

不動産業界は専門用語もたくさんあって調べるのも手間がかかり、難しいですよね。しかし、よくわからないからと言って、全て不動産業者の言いなりになってしまうと思わぬ損をしてしまう場合があります。

大多数の不動産業者はまっとうな業者ですが、中には悪質な業者も存在します。

不動産業者を信頼していただくのは誠にありがたいですが、よくわからずに契約するのは良くありません。お客様ご自身でも相場を調べて、価格に納得した上で売却するのが大事です。

一括査定サイトで高値の査定に飛びついてしまう

不動産の一括査定サイトというものがあり、1回の入力で何十社もの業者の査定ができます。しかし、その査定結果の中に飛び抜けて高値の査定を出す業者がときどき存在します。

このような高値の査定に何も考えずに飛びつくと損をしてしまう可能性があります。

不動産だけでなくどの商品でもそうですが、相場とかけ離れた高値で売れるケースはまずありません。1億円の相場の物件を5億円で売りに出しても売れ残るだけです。

このような業者はとりあえず契約にこぎ着けるためにあえて無理な査定額を出しており、売りに出してからだんだんと値下げしていく手法を取ります。

最終的に売れた価格は相場よりもだいぶ低かったという結果になりかねませんので注意が必要です。

欲張って売るタイミングを逃してしまう

収益不動産を売りに出し、無事に買い手が見つかったのに、欲張ってしまって売るタイミングを逃してしまう人がいます。

例えば1億円で売りに出した物件を9,500万円で買いたい買い手が現れたとしても「この先で1億円で買ってくる人が現れるんじゃないか」と考え、せっかく現れた買い手を逃してしまうのです。

その結果9,500万円以上で買ってくれる買い手はもう現れず、損をしてしまいます。

不動産に限らず投資はタイミングが大事ですので、あまり欲張りすぎず合理的な判断が大事です。

不動産売却の流れ

売却のタイミングを逃さないために不動産売却の流れもしっかり把握しておきましょう。

1. 相場調査……インターネットなどで自分の物件と似た物件の相場を調査し、だいたいどれくらいで売れそうか見当を付けます。
2. 計画を立てる……相場がわかったら、だいたいどれくらいの期間でどれくらいの値段で売りたいのか、だいたいで良いので決めておきましょう。
3. 不動産業者に依頼……不動産業者に仲介を依頼します。先述したとおり専任媒介契約がおすすめです。
4. 宣伝活動……業者が広告を打ったり、不動産情報サイトに物件を登録したりして販促を行います。どれだけの期間で買い手が見つかるかは提示した価格と物件の人気度によります。
5. 売買契約……買い手が見つかると値段交渉の末に売買契約を結びます。契約内容はしっかりと把握した上で締結しなければいけないので、わからないことがあれば不動産業者にどんどん質問しましょう。
6. 入金、引き渡し……仲介の場合は契約不適合責任が発生する場合があります。契約書に書かれていない瑕疵がないかチェックし、修理などが必要なら引き渡し前に終わらせておきましょう。

以上が売却の流れです。わからないことがあれば不動産業者に質問すれば教えてくれるので、積極的に活用しましょう。

一棟マンションと区分マンション、一戸建ての違い

一棟マンションの売却と、区分マンションや一戸建ての売却の違いについて知っておきましょう。
区分マンションや一戸建ての場合、価格が数千万単位となる場合が多いのと、居住用物件として探している人が比較的多いため、買い手は見つかりやすいと言えます。
一方で一棟不動産の場合、実際に居住する戸ではなく投資用物件として検討しますので、簡単に買い手が見つからない事も考えられます。
そして物件価格は数億円単位になる事もありますので、なかなか買い手を見つけられない不動産会社もいるでしょう。
従って一棟不動産など収益物件を売却したい方は、最適な売却方法の選び方を心掛ける必要があるのです。

最後に、

不動産も金や為替、証券と同じ金融商品になり、市場があり相場があります。
しかし２つとして同じものが存在しないために相場が分かりにくい側面があります。
その相場感に大きなズレが生じてしまって上手くいく取引も失敗してしまいがちなのです。
当社のホームページを見て頂き、不動産の売却で失敗しない為にも、正しい方法を身に着けて業者選びをして頂けたら幸いです。

当社では売主様の立場となり売却活動に取り組んでおります。 売却査定や無料相談などお気軽にお問合せ下さい。