空き家を放置することのリスクとは？対策も含め解説！

過去に賃貸物件として購入した家が老朽化して賃貸を辞めた、あるいは、かつて両親が住んでいた家を相続した等という理由から、空き家を所有するになった。

しかし、その空き家をどうするか決めず、とりあえず放置してしまうと危険なことが起こります。
それはどのようなことなのでしょうか？

そして、その対策としてはどのようなものがあるでしょうか？
ご紹介していきます。

空き家を放置するリスクとは？

空き家の数は、全国で846万戸以上となり2019年が過去最高の水準となりました。
それだけ空き家があるなら、そのまま放置してもいいのではないか、と思ってしまうかもしれませんが、実は空き家をそのまま放置するということには大きなリスクが伴うのです。

利用者がいない場合、老朽化が進む

実際に、人が出入りしない家というのは空気も入れ替わらなくなるため、内部に湿気が溜まりやすくなり、老朽化が進んでいくのです。
老朽化した家は、当然ながら元々の価値を大きく減じることになります。
ある程度古い建物でも、中古物件として資産価値を見出されることはあるのですが、柱が腐ってしまったり壁に穴が開いてしまったりすると、その価値は大きく損なわれ、ほぼゼロになることも多いでしょう。
すぐに売却すればいくらかの価値があったものを、放置してしまったことで何の価値もないものとなってしまうこともあるのです。

そして、建物の価値がゼロになったらそれで終わりという訳には当然いきません。
老朽化した建物には、倒壊リスクが生じます。
特に、耐震構造になっていない建物の場合は、地震の際に倒壊する恐れが高くなるでしょう。

自然災害によるリスク

台風などの強い風などの影響で屋根などが飛んでいく可能性もあります。
ただ倒壊するだけならまだしも、それが近隣宅や周囲の家に被害を与える可能性もあります。
屋根が飛ばされたとき、それが大通りに落ちているだけならいいのですが、丘の家にぶつかったり、バラバラになって窓ガラスを割ったりする可能性も高いでしょう。

あるいは、歩行者にぶつかる危険性もあります。
その場合、損害賠償や治療費などの負担は、その不動産をご所有しているオーナーへと降りかかってくるのです。
怪我ならまだしも、取り返しのつかないことにもなりかねません。

不法投棄や害虫発生、火災のリスク

また、建物が頑丈であっても問題は生じます。
誰も管理をしていない建物は敷地の管理もされておりません。
敷地内にゴミを捨てていく人がいても、それに気付くことはないですし、しばらく見ない間に不法投棄されたゴミに埋もれるような建物になってしまい、そこから悪臭が生じたり、あるいは害虫が発生したりするかもしれません。
最悪の場合、放火されてしまうこともあるでしょう。
放火や不審火については、その原因となるような過失を犯した場合は火元責任者が損害賠償を請求されることもあります。

ゴミの放置というのは、この重大な過失に当てはまる可能性が高いのです。
そのため、責任を問われることになるでしょう。
こういった問題は専門業者に依頼して片づける必要があり、誰が捨てたかわからない以上、所有者が負担しなくてはなりません。
それが嫌だとしても、放置しておくことがリスクに繋がります。

この様な具体的なゴミ被害が生じなくても、空き家のまま放置されたボロボロの建物は、その見た目によって近隣宅や近くの家にまでも悪影響を与えることになってしまいます。
周囲の景観という点から見ても、放置された空き家というのは見苦いと思います。

空き家対策措置法とはどんな法律？

空き家対策措置法は、平成27年5月に施行された法律です。 正式な名称としては、「空き家対策の推進に関する特別措置法」と言います。
これは、その名前の通り空き家対策を推進するための法律です。 相続などで空き家を所有する可能性もある以上、覚えておいた方が良いものになりますので、具体的にご説明していきます。

行政からの指導

まず、空き家に対してはその所有者を明確にするための調査を行います。
そして、空き家の危険度について確認していき、危険度が高いものに対しては行政からの介入・指導が入るようになります。
どの部分が悪いのか、どう改善すれば問題ないのかという点に対しての助言、あるいは指導が行われ、改善するまでの猶予期間が設けられます。
そしてその期間内に改善されなかった場合は勧告をうけることとなります。

空き家の所有者へ勧告（ペナルティ）がある

勧告と指導の違いとしては、指導の段階では具体的なペナルティがないのですが、勧告を受けるとその時点でペナルティが発生します。
その内容は、固定資産税の特例対象の解除です。
固定資産税のうち、土地にかかる税金を対象とした特例として、住宅用地の特例というものがあります。

これは、住宅などが建てられている土地の固定資産税を最大6分の1にするというものですが、この特例の対象から外れた場合は土地の固定資産税がこれまでの6倍になってしまうのです。
このペナルティを受けて、まだ改善されないようであれば今度は改善命令を受けることとなります。

行政による空き家の強制対処

改善命令を受けたにも係らず、改善できない場合には強制対処が失効されます。
もしも改善できない理由がある場合は、意見を述べる機会はありますが、特に意見がない、もしくは認められない状態で改善が見られない場合は、強制対処の対象になってしまいます。

ちなみに、猶予期間については対処に着手するまでの期間ではなく、対処が完了するまでの期間なので注意しましょう。
また、行政によって行われた強制対処にかかる費用は、所有者の負担となりますので、改善命令を無視していると、突然多額な請求をされることとなる可能性もあるので注意してください。
行政が介入する条件を満たした空き家は、「特定空き家」に指定されます。
これに指定された時点で、持ち主は行政からの指示に従って、速やかに解体、もしくは売却などの処置を行う必要が生じます。

なぜ、行政は空き家に干渉するのか

本来、自分の所有する土地に建物を建てて、そこに住むかどうかは個人の自由です。
いちいち行政に干渉されるいわれはないと考える人も多いでしょうが、それでもこのような法ができたことには理由があります。

周囲の安全確保のため

空き家となっている物件は、新しければ賃貸物件にもでき、また売却することも可能です。

しかし、現在の空き家のほとんどは老朽化していることが多く、単に土地の固定資産税が安くなるので残してあるケースが多いのです。
土地についても、将来的な値上がりに期待する、あるいは親類などが将来使うかもしれない、という理由で残してあるケースが多いのですが、その間に老朽化した建物による被害が生じる危険があるのです。
建物が倒壊した場合、周囲の住宅に被害が及ぶこともあります。

また、通行人がけがをするケースもあるでしょう。
そうなった時、賠償責任を負うことになるのは建物の所有者なのです。

今後も増え続ける空き家にSTOPを！

空き家は年々増加傾向にあり、試算によると2030年には2,000万戸を超えるのではないか、とも言われているのです。
事実2019年の統計では846万戸にもおよび、その件数は年々増え続けています。
少子高齢化社会、人口減少、団塊世代の相続などなどの理由から「空き家問題」は深刻化されており、歯止めをかける意味でも、行政が介入することとなったのです。

空き家のリスク対策

空き家が問題となるのは、誰の目も届かない状態で放置されることで生じます。
その対策としては、まず空き家をそのままにするのではなく、活用する方法を考えましょう。

賃貸物件として貸し出す

何も利用価値のない空き家は、固定資産税を支払うだけマイナスとなります。
その何も利用価値のない建物を賃貸に出して、収益を得るための物件へと生まれ変わらせます。
それによって金銭面でプラスになるのであれば、その方がいいでしょう。
築年数が古い建物であっても、修繕工事やリフォームをすれば十分に住むことができるケースもありますし、ここ最近人気のある「借り手によって自由にリフォームできる」という物件も面白いとですね。

また、あえて古いまま家賃を安く貸し出しても、需要があるかもしれません。

空き家の管理を不動産屋に任せる

賃貸物件はしたくないとお考えの方は、空き家を適切に管理する必要があります。
しかし、遠方に住んでいるなどの理由からご自身で管理するのが難しい場合は、管理業者に委託することも可能です。
管理の委託は有料ですが、月額でおおよそ5千円から1万円ほどが相場です。
これが高いと感じるか、安いと感じるかは人それぞれでしょうが、トラブル防止のための費用と割り切って考えて頂きたいですね。

解体をするか売るか検討する

将来的に住もうと思っているのならともかく、利用予定がない土地はきっぱりと売却してしまうか、建物を解体してしまうべきです。

もし売却するのであれば、わざわざ解体しなくても不動産業者が解体してもらい、その解体費用は土地の売却代金から差し引きすればご負担することなく売ることができます。
先ずは建物と土地の価値がどの程度あるのかを査定してもらうことをお勧めします。

空き家に生じる問題の対策として一般的に考えられるのは、このような方法です。 その土地の種類や空き家の場所によっては他の方法も考えられるため、まずは専門家である不動産会社に相談してみることをお勧めします。

まとめ

せっかくある建物を取り壊すのはもったいない、他に何か使い道があるかもしれない、対処するのが面倒くさい等、空き家を放置している人の理由は様々です。
しかし、空き家を放置しておくことで生じるリスクもある事は覚えておきましょう。
空き家リスクの対策はいくつかあるので、自分がその空き家をどうしたいのかを考えた上で、どんな対策をすべきか考えてみましょう。

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