ワンルームマンションを上手に売却するコツは？タイミングや流れ、注意点を紹介

ワンルームマンションをできるだけ高く、スムーズに売却するには、タイミングや売却方法を見極めることが重要です。
特に投資用ワンルームの場合、市場の動向や買い手の需要を把握することで、より有利な条件で売却できる可能性が高まります。

この記事では、ワンルームマンションを上手に売却するためのコツを解説します。売却の適切なタイミングや基本的な流れ、注意すべきポイントまで詳しく紹介するので、「なるべく高値で売りたい」「手続きをスムーズに進めたい」と考えている方は、ぜひ参考にしてください。

ワンルームマンションの売却を検討するべきタイミングは？

ワンルームマンションを高値で売却するには、市場の動向や物件の状態を見極め、適切なタイミングを選ぶことが重要です。
特に投資用マンションと自宅用マンションでは、売却に適したタイミングが異なります。

ここでは、それぞれのケースで売却を検討すべきタイミングを詳しく解説します。

【投資用】価格相場が上昇

投資用ワンルームマンションを高値で売却するには、市場の価格相場をしっかり見極めることが重要です。
特に以下のような状況では、売却価格が上昇しやすくなります

• 周辺の地価が上昇している
• 不動産市場全体が活発化している
• ワンルームマンションの需要が高まる時期

再開発計画や人気エリアの拡大により地価が上がると、投資家の需要が増加するため、高く売れる可能性が高いです。
また、低金利政策や景気の好転によって投資意欲が高まり、不動産市場全体が活発化しているタイミングも狙い目と言えます。

さらに、新生活が始まる3月や9月は、ワンルームマンションの需要が高まり、市場価値も上昇する傾向にあります。

投資用ワンルームマンションを売却する場合は、市場動向や周辺の地価の変動をこまめにチェックし、最適な売却時期を見極めることが大切です。

【投資用】所有期間が5年を超える

物件の所有期間が5年を超えると、売却益に対して課税される譲渡所得税の税率が低くなります。

【譲渡所得税の税率】

短期譲渡所得（所有期間5年以下）	所得税：30％ 住民税：9％ 復興特別所得税（※）：2.1%
長期譲渡所得（所有期間5年超）	所得税：15％ 住民税：5％ 復興特別所得税（※）：2.1%

※平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として、各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告・納付する必要があります。

例えば、ワンルームマンションの売却によって500万円の利益が出た場合、5年以下なら税金が約195万円、5年超なら約110万円と、約85万円の差が生まれます。
税負担を抑えるためには、所有期間5年を超えたタイミングでの売却を検討すると良いでしょう。

【投資用】管理費や修繕積立金の値上がり

築年数が10～15年を超えると、大規模修繕工事のために修繕積立金の値上げが行われることがあります。
また、管理費も年々上昇する傾向があり、オーナーの負担が増える点に注意が必要です。

管理費や修繕積立金が増額されると、購入希望者の投資意欲が低下し、売却価格の下落につながるリスクがあります。
事前に管理組合の修繕計画を確認し、値上げ前のタイミングで売却を検討するのがおすすめです。

【自宅用】築年数が10年を超える

自宅として利用しているワンルームマンションを売却する際は、築年数を意識することが重要です。

• 築10年までの築浅マンションは需要が高い
• 築15年を超えると価格が下落しやすい
• 築20年以上は価格が大きく下落し、売却が難しくなる

住宅ローンを利用している場合、住宅ローン控除が終了するタイミング（原則10年または13年）で売却を考えるのも一つの方法です。
築10年のマンションは、中古マンション市場では「築浅」とみなされるケースが多く、需要が安定しているため、適切な価格で売却しやすいです。

一方で、築15年を超えるマンションは需要が低くなり、売却価格が下がる傾向にあるため、高く売りたいとお考えなら早めの売却を検討しましょう。

【自宅用】結婚・出産・転勤など

結婚・出産・転勤といったライフスタイルの変化は、ワンルームマンションを売却する大きなきっかけになります。

生活拠点の移動や住環境の見直しにより引越しが必要な場合、所有するワンルームマンションを賃貸として貸し出す方法もあります。
しかし、管理の手間や空室リスクを考慮すると、売却して新しい住まいの購入資金に充てるほうが、メリットが大きいと考える方が多いです。

【投資用・自宅用】まとまった資金が必要

ワンルームマンションの売却は、まとまった資金を確保する手段としても活用できます。
例えば、以下のような資金需要により、売却を検討するケースが多いです。

• 新しい不動産への投資資金
• 住宅ローンや借入金の返済
• 事業資金
• 教育資金
• リフォーム資金

ただし、不動産売却には時間がかかるのが一般的です。3～6ヶ月程度の期間をみておいたほうが良いでしょう。
「すぐに現金が必要」という場合は、不動産買取や不動産担保ローンを検討するのも一つの方法です。

ワンルームマンションを売却する流れ

ワンルームマンションを売却する際は、事前準備をしっかり行い、スムーズに取引を進めることが重要です。
ここでは、売却の具体的な流れをステップごとに詳しく解説します。

ローン残債を確認する

まずは、所有するワンルームマンションのローン残高を確認しましょう。

売却価格がローン残債を上回る場合には、売却後に残債を一括返済できるため、スムーズに手続きを進められます。
一方で、売却価格がローン残債を下回るオーバーローンの場合には、売却資金だけでは住宅ローンを完済できないため、自己資金での補填が必要となります。

場合によっては、住み替えローンや無担保ローンを活用する必要があるため、事前に計画を立てておきましょう。

住宅ローンの残高は、金融機関から発行される残高証明書や、金融機関のWebサイト（マイページ）などで確認できます。

不動産査定を依頼する

次に、不動産会社にマンションの査定を依頼し、市場価値を把握します。
査定基準は不動産会社によって異なるため、複数社に査定を依頼し、比較してみるのが良いでしょう。

一般的な査定のポイントは、以下の通りです。

• マンションの築年数、階数、間取り
• 最寄り駅からの距離や周辺環境
• 管理状況（管理費や修繕積立金の状況）
• 過去の売却事例との比較

また、ご自身でも周辺のワンルームマンションの売却事例や価格相場は調べておくと、査定結果が適切かどうか判断しやすくなります。

周辺地域におけるマンションの売却事例は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」や民間企業が運営する不動産情報サイトなどで調べられます。

媒介契約を締結する

売却を依頼する不動産会社を決めたら、「媒介契約」を結びます。
媒介契約とは、不動産会社に売却活動を依頼する際に締結する契約のことです。

媒介契約には以下の3つの種類があり、それぞれ特徴が異なります。

特徴	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
複数の不動産会社への依頼	〇可能	×不可	×不可
自己発見取引（自分で買主を見つける）	〇可能	〇可能	×不可
レインズへの登録義務	なし	7日以内	5日以内
業務処理状況の報告義務	なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
契約の有効期間	法的な規定なし （一般的に3ヶ月）	3ヶ月以内	3ヶ月以内

媒介契約の種類については、広く買主を探したいなら「一般媒介契約」、販売活動を積極的に行ってほしいなら「専任媒介契約」、不動産会社に全て任せて安心したいなら「専属専任媒介契約」というように、ニーズに応じて選択しましょう。

売却活動スタート

媒介契約を結ぶと、不動産会社が売却活動を開始します。
一般的な活動内容は、以下の通りです。

• インターネット掲載用の写真撮影
• 物件情報の登録（SUUMO・HOME’Sなど）
• チラシ・広告の作成
• 内覧対応（購入希望者の案内）

ワンルームマンションを高く売るには、物件内を綺麗に清掃しておくことが大切です。
また、家具や家電がそのままだと部屋が狭く見えてしまうため、不用品を処分したり、滅多に使わない家財道具はトランクルームに預けるなどの工夫をすると良いでしょう。

一棟マンションやアパートの売却を専門的に手がけているIPA不動産では、最新のCG・VR技術を活用し、居住中の家具や生活用品を消去することで、空室状態を再現できる「バーチャル内覧」を導入しております。

自宅マンションに居住したまま、空室状態の綺麗な室内をバーチャルで再現できるため、物件の広さを最大限にアピールすることが可能です。
物件調査や写真撮影、CGの画像加工などに伴う初期費用はいただいておりません。
バーチャル内覧を活用し、「楽に早く高く」マンション売却を実現することができますので、ぜひお気軽にご相談ください。

売買契約を締結する

購入希望者が見つかり、売買条件に合意できたら、売買契約を締結します。
契約時には、以下の点をしっかりと確認しましょう。

• 売買代金・手付金の金額と受取り時期
• 引き渡し時期、所有権移転の時期
• 設備の保証範囲や修繕義務の有無

売買契約時には、買主から手付金が支払われるのが一般的です。
手付金は、売却価格の10％程度が相場となります。

また、この段階で不動産会社に対して仲介手数料の半額を支払わなければならないケースが多いです。

契約締結後に売主の都合でキャンセルすると手付金の倍額を買主に返還しなければならないため、契約前に慎重に確認しましょう。

決済・引き渡し

ワンルームマンションの売買契約を締結したら、1ヶ月程度で決済と引き渡しが行われるのが一般的です。

基本的な流れは、以下の通りです。

1. 買主から手付金を差し引いた売買代金全額が支払われる
2. 売主にローン残債がある場合、売却代金で完済する
3. 司法書士が所有権移転登記を行う
4. 売主は不動産会社に対して仲介手数料の残り半額を支払う
5. 物件の引き渡しを行う

物件の引き渡し前には、室内の最終チェックを行い、スペアキーも含めて鍵を用意しましょう。
管理会社に連絡し、必要な手続きを行ってください。

ワンルームマンションを高く売却するコツと注意点

ワンルームマンションをできるだけ高く売るためには、売却時の費用や税金、最適な売り時、販売価格の設定などを理解し、適切な方法で進めることが大切です。

続いては、ワンルームマンションを高く売却するためのコツと注意点について解説します。

売却にかかる費用・税金を把握する

ワンルームマンションを売却する際には、売却益から差し引かれる費用や税金を正しく理解しておく必要があります。

費用

マンション売却にかかる主な費用は、以下の通りです。

• 仲介手数料
• 抵当権抹消費用（ローン残債がある場合）
• 司法書士報酬
• ローンの繰上げ返済手数料（ローン残債がある場合）
• 引越し費用　など

売却時にかかる費用のなかでも、特に金額が大きいのが仲介手数料です。
仲介手数料とは、不動産の売却が成立した際に不動産会社へ支払う成功報酬で、法律によって上限額が定められています。

売却価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限額は「売買価額×3％＋6万円＋消費税」の計算式で算出可能です。
例えば、売却価格が4,000万円の場合、仲介手数料の上限額は、4,000万円×3％+6万円＝126万円、126万円×1.1=138万6千円となります。

IPA不動産では、当社HPからのお問合せで専任媒介契約を締結いただいたお客様に限り、仲介手数料を半額でお受けしております。

	3,000万円の場合	6,000万円の場合	9,000万円の場合
正規の仲介手数料	105.6万円	204.6万円	303.6万円
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他社とは違う徹底した販売力で、売主様の利益を最大限に追及いたします。
ぜひお気軽にお問い合わせください。

税金

マンション売却に伴って発生する税金は、以下の通りです。

• 譲渡所得税
• 印紙税

譲渡所得税は、不動産の売却益に対して課される税金で、前述の通り、物件の所有期間に応じて税率が異なります。

譲渡所得税は、売却した年の翌年の2月16日〜3月15日までの間に確定申告を行い、その際に納付する必要があります。
納税の期限を過ぎると延滞税や加算税が発生するため、早めに準備を進めましょう。

また、印紙税は売買契約書に対して課される税金です。売買契約書に収入印紙を貼付して納付します。

税額は、契約金額（不動産の売却価格）によって異なります。
また、令和9年3月31日までの間に作成される売買契約書については、印紙税の軽減措置の対象となります。

【軽減後の税率】

契約金額	軽減税率
500万円を超え１千万円以下のもの	5千円
１千万円を超え５千万円以下のもの	1万円
５千万円を超え１億円以下のもの	3万円
１億円を超え５億円以下のもの	6万円
５億円を超え10億円以下のもの	16万円
10億円を超え50億円以下のもの	32万円
50億円を超えるもの	48万円

売り時を見極める

ワンルームマンションの売却価格は市場の状況によって変動するため、売却のタイミングによって価格が大きく変わるケースも珍しくありません。

少しでも高く売るためには、市場動向を常にチェックし、売り時を見極めることが大切です。

適切な販売価格で売り出す

販売価格の設定も、売却の成功を左右する重要なポイントとなります。
ワンルームマンションを高く売るためには、適切な販売価格で売り出すことが大切です。

相場より高すぎると売れ残るリスクが高まり、売却期間が長引き、最終的に値下げせざるを得なくなる場合もあります。

反対に、相場よりも安すぎる価格で売り出すと、資産価値よりも売却してしまったり、利益を残せず費用だけがかかる可能性もあります。

ワンルームマンションの販売価格は、不動産会社と相談のうえ決定しましょう。
値引き交渉が行われることを想定して、1割ほど高めに設定するのがおすすめです。

信頼できる不動産会社を選ぶ

ワンルームマンションを高く売るには、信頼できる不動産会社を選ぶことが何よりも重要です。

まずは、マンションの売却実績が豊富な不動産会社を選びましょう。
過去にどのような物件をどれくらいの期間で売却したのか、公式サイトや口コミなどで確認すると、会社の実力が見えてきます。
特に、ワンルームマンションの売却に強い会社であれば、投資用としての需要も理解しているため、適切な買主を見つけるノウハウを持ち合わせている場合が多いです。

また、査定価格だけで不動産会社を選ぶのは危険です。
高額な査定を提示する会社が必ずしも良いとは限りません。
査定時には「なぜこの価格なのか？」を具体的に説明してもらい、納得できる会社を選びましょう。

さらに、売却戦略や広告の出し方もしっかり確認したいポイントです。
インターネット広告を活用した販売力があるか、どのような方法で買主を探すのか、不動産会社の営業力によって売却スピードが大きく変わります。
売却活動の具体的な計画を提案してくれる会社であれば、スムーズに売却を進めることができるでしょう。

IPA不動産は、設立当初からアパートなど収益物件の売買を専門に取り扱い、現在までの14年間で390棟以上の売買実績と、500部屋以上の自社管理物件がございます。
アパートの売買、管理運営で培ってきたノウハウでお客様の満足できる取引を目指しますので、ワンルームマンションの売却についても、ぜひご相談ください。

ワンルームマンション売却はIPA不動産にご相談ください

ワンルームマンションを高く売却するには、適切なタイミングの見極めやスムーズな手続きが重要です。
売却活動の流れ、税金や仲介手数料などの費用も事前に把握したうえで、信頼できる不動産会社と二人三脚で進めましょう。

IPA不動産は、アパート・マンションの売買仲介を専門とし、全国の物件を取り扱っています。
専門スタッフが査定から売買契約、引渡しまで丁寧にサポートいたします。ワンルームマンションの査定はお電話やメールで簡単にご依頼いただけますので、ぜひお気軽にご相談ください。