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公開日:2022年5月28日

マンション売却でまとまったお金が入ってよろこんでいたら3年後に税務署から調査が…。
こんなケースはよくあります。

サラリーマンの方は普段あまり税金を意識しないかもしれませんが、給与以外の収入があった場合はサラリーマンでも確定申告をし、税金を納めなければなりません。

ではいくら納めなくてはいけないのか、疑問に思いますよね?

そこで本記事ではマンション売却の税金の計算方法や、税金の仕組みについて解説します。

マンション売却後の税金はいくら?納めるタイミングに注意

マンション売却にかかる税金とは?

マンションを売却した場合、払わなければならない税金がいくつかあります。

  • 譲渡所得税
  • 印紙税
  • 登録免許税

譲渡所得税

譲渡所得税はマンションを売却したときの利益にかかる所得税と住民税、復興特別税を合わせた税金を言います。

譲渡所得税の金額は以下の計算式で算出されます。

譲渡所得税額 = (譲渡所得 - 特別控除) × 税率

譲渡所得は売却金額とは違うので注意しましょう。
譲渡所得は以下の計算式で算出されます。

譲渡所得 = 売却金額 - 物件の取得金額 - 必要経費

物件の取得金額は、購入時の価格をそのまま適用できるわけではありません。
購入時の価格を元に、減価償却をして算出します。

不動産の譲渡所得税の税率は以下のようになっています。

所有期間5年以下 所有期間5年以上
所得税 30.63% 15.315%
住民税 9% 5%
合計 39.63% 20.315%

印紙税

印紙税とはある特定の種類の書類にかかる税金です。
不動産取引の場合は売買契約書にかかります。

印紙税は所得税などとは異なり、銀行振り込みやコンビニ支払いで納めるわけではなく、収入印紙を買って納税します。

領収書などに切手のような四角い紙が貼ってあるのを見た経験があると思います。
あれが収入印紙です。

収入印紙は取引金額に応じて値段が変わります。

契約金額 印紙税
500万円を超え1千万円以下のもの 5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの 1万円
5千万円を超え 1億円以下のもの 3万円

収入印紙は郵便局や法務局、コンビニなどで買えます。
金券ショップでも買えますが、一般消費者が持ち込んだ商品なので、偽造品が混ざっている場合があります。安全のためには正規の販売店で買う方がいいでしょう。

登録免許税

登録免許税は登記にかかる税金です。
不動産の売買は登記の変更ですから、必ず実施しないといけません。

また、住宅ローンが残っている場合には抵当権の抹消という登記を行う必要もあります。

抵当権とは、ローンの支払いが滞った場合に物件を差し押さえる権利を言います。
この抵当権が付いたままでは家を売れませんから、抹消するための登記を実施する必要があるのです。

登録免許税の金額は2,000円程度ですが、手続きを司法書士に頼むと司法書士への報酬数万円がかかってきます。
自分でもやろうと思えば手続きできますが、法律や行政手続きの専門知識が必要なので不安なら司法書士へ頼みましょう。

税金はいつ納めるのか?タイミングは?

税金を納めるタイミングは税金の種類によって変わってきます。

  • 譲渡所得税…売買契約が締結された、あるいは引き渡しが行われた年の翌年の2月16日~3月15日。
  • 印紙税…売買契約時に収入印紙を買って契約書に貼る
  • 登録免許税…所有権を移転するときに同時に抵当権抹消をするとき

譲渡所得税が発生するのは契約締結時か引き渡しが行われたときなので注意しましょう。

また、印紙税は不動産業者との媒介契約のときには不要です。
あくまでも買主との売買契約の際に納める税金となります。

税金を申告しなかったらどうなる?

譲渡所得が発生しているのに申告しなかった場合は必ず税務署にバレて高額な追徴課税が課され、納める税金が余計に増えますので、ちゃんと申告しましょう。

売主が申告しなくても税務署にバレるのは主に以下の理由によります。

  1. 不動産業者が売買の履歴を税務署に報告している
  2. 不動産の登記簿の変更によって売買の事実がわかる
  3. 金融機関の帳簿に売主のローン関係の履歴が残っている

不動産取引を仲介する不動産業者や住宅ローンの貸し付けを行う金融機関の帳簿には売主との契約の内容が残っています。
税務署から照会がかかるとこれらの事業者は契約内容を税務署に報告しなければなりません。
この際には個人情報を本人の同意なく税務署に報告できると法律で認められています(個人情報保護法第18条)

また、登記簿は誰でもかんたんに取得できます。
登記簿には所有者の履歴も載るので、売買された事実がわかるのです。

税金が安くなる控除や特例はある?

上記のように通常であれば30%近い税金がかかる場合もあるのですが、居住用のマンションの場合は税金が安くなる控除や特例の制度がいくつかあります。

詳しくは以下の記事をご覧ください。

マンション買い換えの特例を利用して税金を安くする方法

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