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公開日:2020年7月22日
最終更新日:2020年7月22日

ご所有の不動産のローンを返すことができなくなった時、債権者側は裁判所に債権の回収を申し立てします。
そして、その不動産を取り上げられることがあるのですが、その際の手続きとして差し押さえや競売、強制執行などがあります。
これは、どのような手続きなのでしょうか?

不動産の差し押さえ、競売、強制執行とは?

差し押さえとは?

借金を返せなくて財産が差し押さえられる、という話を聞いたことがあるでしょうか?
昔のドラマなどでは、家の中のものに片っ端から赤い紙を貼られていましたが、今はそのようなことは行われず、差押えという手続きをされることになります。
具体的には、返済が滞った時などに債権者側が裁判所に債権回収のための不動産強制競売を申し出て、その内容が確かであれば裁判所が法務局に委託して手続きをします。
そして、不動産の登記に差し押さえ登記というものが追加されるのです。
登記が終わると、その不動産の持ち主に通知が届き、その後は競売にかけられるのです。

差し押さえられたものは使用できなくなる、というイメージがあるかもしれませんが、不動産が差し押さえられたからと言ってすぐに追い出されるわけではありません。
差し押さえられていても、その所有権は自分にあるので、不動産を明け渡すのは、実際に買う人が決まってその人が手続きをすべて終え、明け渡しを要求してきた時になります。
そのため、自宅が差し押さえられたとしても、引っ越しの準備期間はきちんとあるのです。

差し押さえをうけた不動産は、処分することを禁じられ、もし、その土地を高額で買い取りたいという人がいても、売ることはできなくなるのです。
ただし、競売が行われる前であれば、差し押さえを解除する手続きをした上であれば売却することができます。
また、債権には支払いの時効があるのですが、差し押さえられるとその時効が中断され、そこからはいくら時間を待っていても、時効になることはないのです。
時効ギリギリまで滞納し続けることもそうそうないでしょうが、覚えておきましょう。

競売とは?

差し押さえを受けた不動産は、競売にかけられます。
不動産競売や強制競売とも言われることがありますが、入札形式で購入者を見つけることができる不動産オークションのようなものです。。

不動産が差し押さえられた時点で、競売にかけられることが決定し、裁判所から執行官と評価人が対象の不動産を訪れて、現況調査をします。
その調査を基にして、競売での売却基準額を決定するのです。
競売では、その基準額の8割以上の金額で入札しなくてはいけないという決まりがあります。

ちなみに、執行官や評価人の調査を断ることはできないと民事執行法で決められているのです。
もし断った場合は、警察が立ち会った状態で強制的に調査することとなります。
調査が終わると、その物件の明細がインターネット上で公開され、購入希望者はその情報を見ていくらで入札するかを決定するのです。
実際に公示されてから、入札が開始されるまでは最低でも1カ月前後の期間はあります。

入札の結果、最も高い金額を付けた人が落札します。
期限内に代金を一括納入すれば、その不動産は落札者のものとなります。
売却代金は、税金の滞納があれば優先的にその分が納付され、それ以外の債権は債権者が金額の比率に応じて分配されることとなります。
落札した人は、代金を納付してその不動産の所有権を得ることになります。
そして元の所有者が退去しなかった場合は、6カ月の間に不動産引渡命令を申し立てることができるのです。

強制執行とは?

裁判所からの引渡命令に従わず、不当に占拠を続けている状態を解消するために取られるのが強制執行です。
債権の担保となった不動産を回収する一連の手続きを、全体的に強制執行と呼ぶこともあります。
強制執行を受ける前に、任意売却などの方法を検討してみましょう。

まとめ

不動産のローンや税金の支払いを滞納してしまうと、その担保となている不動産が差し押さえや競売、強制執行などで回収されることがあります。
こういった手続きが決定すると諦めてしまう人も多いのですが、タイミングによっては売却できる可能もあります。
競売だと売却額が相場よりもずっと安くなることが多いので、最初から諦めるのではなく、一度専門家へ相談してみてはいかがでしょうか。

弊社では差し押さえられた不動産を売却する任意売却の専門部署を設けております。
弊社の専門スタッフによる手続きを行えば、差し押さえられた不動産でも売却できる可能性がありますので、先ずはお気軽にご相談ください。

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