築古のアパートは売却するよりも建て替えた方が良いのか?

現在の収益の状況を見て、そろそろアパートを売却してしまおうと考えている人はいませんか?
部屋に対する入居者の状況をふまえて、経営を辞める前に少し考えてみて下さい。
特に建物だけではなく土地込みでご所有している場合は、建て替えをした方が良いことがあります。
今回は、築古のアパートを売却せずに建て替えを考えるべき理由について、説明したいと思います。

アパートの売却利益と、建替えて売却した場合の利益を比べてみる

先ずは現状での売却益を計算する為に、売却査定と譲渡税の計算をします。
次に建替え費用の計算と、建て替え後の売却査定を行い、譲渡利益を計算していきます。
その上でどちらが利益が出るのかを見極めて判断していきます。

アパートの売却利益と、建替え後の賃貸利益を比較する

現状の収益率が低くても立地等の環境の条件が良ければ、建て替えを行って収益率を改善できる可能性があります。
その原因に、「古さ」が関係しているならば、ある程度でも新しくすると、利益に繋がる可能性があります。
したがって、アパートを売却して手放すよりも、建て替えした方が将来的な利益に繋がりやすくなるのです。
周辺の環境が良い場合は特に、綺麗にすることによって人気が出てくることが多いです。
部屋を探している人にとって、条件が良く、部屋も綺麗であると目を引きますよね。
環境が良い場合は現状が改善されやすいので、売ってしまうのは待った方が良いでしょう。

建物だけではなく土地も購入している場合

中には、自分で持っている土地にアパートを建てたという人もいますよね。
このような場合は特に、アパートを売却せずに建て替えをして続けていった方が良いです。

建物と土地を別々で売ることもできますが、建物が不要になった場合、取り壊しの費用がかかってくるでしょう。
売ったことで得た利益が、取り壊しの費用によって少なくなることが予想されます。

次の項目で、費用面について触れていきますが、壊してそのままにするよりは損失が少ないです。
そのため、経営を続けていき、収益でかかった費用を回収していった方が堅実とも言えるでしょう。

ここで説明した場合に当てはまるならば、すぐに売ってしまわない方が良いかもしれません。

アパートを売却せずに建て替えにかかる費用

では、大まかな目安として、建て替えにかかる費用はどのくらいなのかを説明したいと思います。
具体的な金額を見てから、アパートを売却するのか、建て替えするのか判断したいですよね。
建物の構造をふまえて、紹介していきます。

木造アパートの場合

木造で建てる場合は、土地の大きさにもよりますが、一般的な目安として50万円くらいと言われています。
計算の仕方として、坪の単価によっての計算になるので、大きくなればなるほど金額は高くなってきますよね。
現在あるアパートの多くの特徴に当てはまります。

軽量鉄骨の場合

木造よりは、少し頑丈になった建築の方法になります。
この場合は木造と計算の仕方は同じですが、目安の費用として50~70万くらいが必要になってくるでしょう。
頑丈になるにつれ、基礎の値段も高めになってきます。

鉄筋コンクリートの場合

アパートでも使われているところがありますが、多くはマンションの時に使われている構造です。
今回紹介した3つの構造の中でも、頑丈であると考えて下さい。
頑丈さが反映されて、費用の目安が70~100万円くらいになるでしょう。

もう少し踏み込んで、実際にどのくらいの費用がかかるのか計算してみましょう。
例えば、木造のアパートの2階建てを想定して、土地が50坪ほどあると想定します。
具体的な計算は、建蔽率を含めて行います。

この場合にかかる費用の目安として、4000万円くらいになるでしょう。
個人での計算が難しい場合は、依頼する会社等に見積もりを立ててもらうと、分かりやすいですよね。
インターネット上でも、無料で見積もりを行ってくれるサイトもあります。

大まかな構造に関する費用について説明しましたが、部屋の内装にこだわったり、設備をより良くしようとしたりしたい人もいますよね。
そうなると、建設費にプラスする形になるので、こだわるほど高めになっていくでしょう。

もちろん、全面的な建て替えではなくとも、設備や部屋を新しくする方法もあります。
部屋の部分だけの工事になると、多少ですが費用も抑えられますよね。
現在、みなさんがどこまでならお金を出せるのかを考えた上で、判断することが求められます。

特に、長期的に投資を続けたいと考えている人は、前向きに考えてみてもいいかもしれません。

まとめ

今回は、古いアパートはすぐに売却せずに建て替えを考えるべき理由について説明しました。
現在の周辺の環境が良く人が集まりやすかったり、土地を持っていたりする場合は、売らない方が良いかもしれません。
基礎となる構造によって工事の費用も変化するので、現在の資産の状況をふまえ、どのくらいの金額で行うのかを考える必要があります。
建て替えにかかりそうな費用の見積もりだけでも知りたい場合は、気軽にご連絡下さい。