〔解説〕アパートなど収益物件を売却した際の確定申告のやり方

いよいよ確定申告の時期になりましたね。
毎年2月16日～3月15日の期間内に不動産賃貸業を行っている方で、アパートなど不動産を売却して利益が出た方は確定申告が必ず必要です。

そして確定申告後に、所得税と住民税を納める必要があります。
アパートなどの収益物件を売却して得た収入は「譲渡所得」と言い、給与所得とは別に計算されますので、不動産を売却して利益がでた場合には、誰であっても確定申告が必要です。

そこでアパートなどの収益物件を売却した際の確定申告について簡単に解りやすく解説していきます。

確定申告をしないと大変なことになります。

アパートなど収益物件を売却して利益が出た場合、本来納めなくてはならない税金が未払いになる訳ですから追徴課税というペナルティを受けることになります。
無申告による追徴課税は本来納付すべき税額に5％～20%の税額が加算されます。

一方で確定申告を意図的に行わず利益を隠ぺいするようなことをしてしまうと重加算税40％を課せられることになりますので確定申告はしっかり行う必要があります。

売却益がでなかった場合も確定申告は必要なのか？

アパートなど収益物件を売却して利益が出なかった場合は税法上では確定申告をする必要はありません。

一方で売却した不動産が居住用の場合は、損失額を給与所得などその他の所得から控除できる「譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例」を利用して減税することができます。
アパートなどの収益物件の場合は、事業用不動産になりますのでそれらの特例は利用できません。

〔注意〕譲渡所得の計算方法を簡単に解説

譲渡所得を計算する上で最も注意しなくてはならないのが、買った金額よりも高く売れたか？安く売れたか？の計算ではないことです。
単純に買った金額よりも安いから税金がかからないかと言ったら間違いなのです。

ここで注意しなくてはならないのが減価償却費の計算です。
アパートなどの収益物件をご所有の方は毎年所得税の確定申告を行っているかと思います。
確定申告では家賃収入から減価償却費を経費として差し引きしているかと思います。
経費として差し引きした減価償却費は、当初購入金額をドンドン引下げることになるため、購入した金額で売却した場合には譲渡利益が出てしまう可能性があるのです。

（例）
10,000万円（購入金額）－1,000万円（減価償却費）＝9,000万円（取得費）
10,000万円（売却金額）－9,000万円（取得費）＝1,000万円（譲渡利益）
※その他、取得費には購入時売却時の登記費用や仲介手数料などの経費も計上できます。

となる訳です。
確定申告の減価償却費の計算書を見てしっかり取得費を把握することが大切です。

アパートなどの収益物件を売却した際の譲渡所得税について

売却した不動産を5年以上所有したかどうかによって税率が変わってきます。

 【税額の計算】※取得日の翌年から数えます。

5年未満「短期譲渡所得」所得×30.63%+（9%住民税）
5年以上「長期譲渡所得」所得×15.315%+（5%住民税）

譲渡所得税の確定申告を作成する際に準備する書類

下記資料が揃えば譲渡所得の金額を計算することが出来ます。

・前年度の減価償却費の計算書
・購入時の売買契約書
・購入時にかかった経費の領収書
・売却した不動産の売買契約書
・売却時にかかった経費の領収書

※その他に確定申告では給与所得や家賃収入、経費などの計算をするための資料をそろえる必要があります。

確定申告の流れ

確定申告の流れは以下のようになります。

・確定申告に必要な書類の準備をする。
・確定申告書を作成する。
・作成した確定申告書を確認する。
・確定申告書を税務署へ提出する。

確定申告の作成は税理士さん依頼するのが楽ですが、税理士の代行費用は5万円～15万円程度かかります。
税務署へ行けば申告相談も行っておりますので、一度教えてもらえばご自身でも出来ます。
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↓こちらも参考にしてみて下さい。↓
不動産を売却した際にかかる譲渡税について