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公開日:2017年11月24日
最終更新日:2019年4月24日

アパートなど不動産を購入・売却する際に様々な経費が掛かります。
今回は、売却した際にかかる譲渡税のおさえておきたいポイントを紹介していきたいと思います。

不動産売却利益を譲渡所得と言います

不動産を売却した際に生じた利益を譲渡所得と言い、その譲渡所得に対して税金が課せられます。
譲渡所得の計算方法は以下の通りになります。

譲渡所得=
(売却価格-取得費-諸経費)

取得費とは不動産を購入した時の価格です。
諸費用は不動産を購入または売却した際に発生した費用です。

取得費には、所有期間中の減価償却がなされている必要があり、譲渡する不動産がマイホームであれば、譲渡所得から3,000万円の特別控除を受けることができます。

そして譲渡所得から特別控除額を差し引いた金額が課税対象となる譲渡所得になります。
なお、譲渡所得がマイナスの場合には課税されることはありません。

不動産を売却した際の譲渡所得税等は、譲渡するタイミングでの土地や建物の所有期間によって5年以上なら「長期譲渡所得」5年以下なら「短期譲渡所得」に分けられていて税率も大きく異なります。
※長期譲渡所得の所有期間はカレンダー上の5年という計算ではないので注意です。
不動産の所有期間は、不動産の購入日から譲渡した日までの5年間ではなく譲渡した年の1月1日までで5年かどうかという計算になります。
平成23年11月10日に購入した不動産を平成28年11月11日に売却した場合、カレンダー上では5年間になりますが、平成28年の1月1日は購入から4年目となるため、所有期間は4年になり、平成29年1月1日になってから5年以上の長期譲渡所得ということになります

これを勘違いしてしまい、「無駄に高い税金を収めてしまった」なんてことにならないように、不動産を売却するときはしっかりと確認しておきましょう。

所有期間……譲渡した年の1月1日現在で何年が経過しているかで求めます。不動産譲渡所得税の税率

・長期譲渡所得の計算
譲渡所得金額×税率20%(所得税15%、住民税5%)=税額

・長期譲渡所得の計算
課税短期譲渡所得金額×税率39%(所得税30%、住民税9%)=税額

※平成25年から平成49年までの税額については、算出された所得税を課税標準として復興特別所得税2.1%分が加算されます。

・譲渡所得税の計算式
「譲渡所得税=課税譲渡所得 ☓ 譲渡所得税の税率」

・課税譲渡所得の計算式
「課税譲渡所得=売却価格—(購入価格+購入時の諸経費+売却時の諸経費)」

譲渡所得は、売却価格から購入価格のみを差し引いて計算するのではなく、購入時や売却時の諸経費も含め差し引いた金額になります。

購入時にかかった諸経費とは、購入代金や、仲介手数料、登録免許税や不動産取得税などの税金、登記費用などが挙げられます。
売却時にかかった諸経費とは、土地建物を売却するために要した費用で、仲介手数料や登録免許税、売買契約書に貼付した印紙税などが挙げられます。
売却の際の抵当権抹消費用は含まれません。

譲渡所得の計算上で差し引かれる特別控除の特例

1.公共事業などのために土地建物を売却した場合 5,000万円
2.自己居住用財産を売却した場合 3,000万円
3.特定土地区画整理事業などのために土地を売却した場合 2,000万円
4.特定住宅造成事業などのために土地を売却した場合 1,500万円
5.農地保有の合理化などのために土地を売却した場合 800万円

それぞれの特別控除額は、上記に示した額にかかわらず、特例の対象となる譲渡益の額が上限となります。
また、特別控除額の合計額は、年間5,000万円が限度となり、5,000万円に達するまでの特別控除の順番は、上記の1から5までの番号順で進めることとなっています。

当社ではこの様な売却時にかかる税金のシュミレーションも行っており、お客様一人一人に合わせた売却プランのご提案をしております。
売却のご相談は是非お気軽にお問合せ下さい。

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