アパート・一棟マンションの売却利益にかかる譲渡所得について

いよいよ2024年確定申告の時期になりましたね。
2023年中にアパートや一棟マンション等の事業用不動産を売却した方は譲渡所得税がかかります。
譲渡取得税について、課税の方法や確定申告の方法、時期などおさえておきたいポイントを紹介していきたいと思います。
ぜひ参考にして下さい。

不動産売却利益にかかる譲渡所得について

不動産を売却した際に生じた利益を譲渡所得と言い、その譲渡所得に対して税金が課せられます。
譲渡所得の計算方法は以下の通りになります。

譲渡所得 ＝（売却価格－取得費－諸経費）

取得費とは不動産を購入した時の価格です。
諸費用は不動産を購入または売却した際に発生した費用です。
取得費には、所有期間中の減価償却がなされている必要があり、譲渡する不動産がマイホームであれば、譲渡所得から3,000万円の特別控除を受けることができます。

そして譲渡所得から特別控除額を差し引いた金額が課税対象となる譲渡所得になります。
なお、譲渡所得がマイナスの場合には課税されることはありません。
不動産を売却した際の譲渡所得税等は、譲渡するタイミングでの土地や建物の所有期間によって5年以上なら「長期譲渡所得」5年以下なら「短期譲渡所得」に分けられていて税率も大きく異なります。

※長期譲渡所得の所有期間はカレンダー上の5年という計算ではないので注意です。

不動産の所有期間は、不動産の購入日から譲渡した日までの5年間ではなく譲渡した年の1月1日までで5年かどうかという計算になります。
平成23年11月10日に購入した不動産を平成28年11月11日に売却した場合、カレンダー上では5年間になりますが、平成28年の1月1日は購入から4年目となるため、所有期間は4年になり、平成29年1月1日になってから5年以上の長期譲渡所得ということになります。
これを勘違いしてしまい、「無駄に高い税金を収めてしまった」なんてことにならないように、不動産を売却するときはしっかりと確認しておきましょう。

不動産譲渡所得税の税率

・長期譲渡所得の計算
譲渡所得金額×税率20%（所得税15％、住民税5%）＝税額

・長期譲渡所得の計算
課税短期譲渡所得金額×税率39%（所得税30％、住民税9%）＝税額
※平成25年から平成49年までの税額については、算出された所得税を課税標準として復興特別所得税2.1％分が加算されます。

・譲渡所得税の計算式
「譲渡所得税＝課税譲渡所得 ☓ 譲渡所得税の税率」

・課税譲渡所得の計算式
課税譲渡所得＝売却価格—（購入価格＋購入時の諸経費＋売却時の諸経費）

譲渡所得は、売却価格から購入価格のみを差し引いて計算するのではなく、購入時や売却時の諸経費も含め差し引いた金額になります。
購入時にかかった諸経費とは、購入代金や、仲介手数料、登録免許税や不動産取得税などの税金、登記費用などが挙げられます。
売却時にかかった諸経費とは、土地建物を売却するために要した費用で、仲介手数料や登録免許税、売買契約書に貼付した印紙税などが挙げられます。
売却の際の抵当権抹消費用は含まれません。

譲渡所得の計算上で差し引かれる特別控除の特例

それぞれの特別控除額は、上記に示した額にかかわらず、特例の対象となる譲渡益の額が上限となります。
また、特別控除額の合計額は、年間5,000万円が限度となり、5,000万円に達するまでの特別控除の順番は、上記の1から5までの番号順で進めることとなっています。  

アパートを売却する際の譲渡取得税の課税方法について

所得税が課税される方法は、“総合課税”、“分離課税”の2つに分かれます。
アパートを売却する際の譲渡取得税は、分離課税に該当します。
分離課税というのは、別の所得と合算せずに、その所得税のみを計算するという方法の事です。

例えば会社員の方が、サイドワークで賃貸物件のオーナーをしていたとします。
ただアパートを売却する事になり、そのアパートを売却した事によって譲渡所得が発生した場合は、以下のようにそれぞれの所得が課税されます。

会社員の給与所得 → 総合課税
アパートの経営で得た不動産所得 → 総合課税
アパートの売却で得た譲渡所得 → 分離課税

上記の場合、会社員として得ている給与所得とアパートの経営で得た賃料などの不動産所得は合算されますが、売却で得た譲渡所得だけは単独で計算されます。  

アパートを売却する際の譲渡所得税の確定申告について

アパートを売却して譲渡所得が発生した場合、売却した日が含まれる年の次の年に確定申告をしなくてはいけません。

例えば、2018年10月15日にアパートを売却して譲渡所得が発生したら、2019年の2～3月に確定申告をするという事です。
ここで必ず知っておきたいのが、“売却日”の定義です。
アパートを売却して譲渡所得が発生した日は明確にしておく必要があるので、売却日の定義を知る事は非常に重要です。
アパートの売却日とは、売却契約を結んだ日ではありません。
原則、“売却契約に基づいて実際にアパートを引き渡した日”が売却日となります。
従って、アパートを譲渡先に引き渡すまでは、売却日としてカウントされないのです。
しかし契約の効力が発生した日（契約の締結日）が明らかに分かっている場合は、その日を売却日として確定申告が出来る場合もあります。

ただ実際にアパートを引き渡した日の方が明確な事が多いので、引き渡し日を売却日とするケースが一般的となっています。
また居住用の不動産と違う点についても、知っておく必要があります。
居住用の不動産（マイホーム）には、譲渡所得の“特別控除”というものが存在します。
マイホームの場合、譲渡所得に3,000万円の特別控除が適用される為、譲渡所得から3,000万円を差し引いた金額が、課税の対象額となります。
アパートを売却する際の譲渡所得には、この特別控除が適用されません。
従って、以前マイホームを売却した経験があるという方は、特に誤解のないように注意しておきましょう。

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