アパート売却後のトラブル〔瑕疵担保責任〕

ご所有の中古アパートやマンション・土地などの不動産を売却した後のトラブルとして最も多いものが瑕疵です。
瑕疵とは雨漏りやシロアリ被害、給排水設備のトラブルや事故、建物の傾斜などのような欠陥などを言います。
また土地の場合ですと土壌汚染や地中埋設物・地盤沈下・浸水被害などもその瑕疵に含まれます。

瑕疵担保責任の種類と内容

【物理的瑕疵】

・雨漏り ・シロアリ ・耐久強度の不足 ・地中内の障害物 ・土壌汚染 などなど

【心理的瑕疵】

・事故（自殺・火災など）

【環境的瑕疵】

・周辺の騒音や異臭 ・暴力団の事務所が近くにある などなど これらの瑕疵は目で見てはっきりわかるものではないので、瑕疵が判明した場合、買主は売主へ物件の修補や損害の賠償を求めることが可能になります。
また、欠陥などが重大で住むこともできないような場合には契約の解除を求めることもできます。

【瑕疵担保責任とは？】

これら物件の瑕疵に関する売主の責任を法的には「瑕疵担保責任」といいます。
不動産を買った後に瑕疵が発覚してしまったら可哀想なので、購入者をお守りする法律のことです。
これらの瑕疵は事前に購入者へお伝えして、瑕疵が発覚した場合の対処方法などを売主と買主とで取り決めをしておくことが大切になります。  

瑕疵担保責任は売主が個人か不動産業者かによって期間が変わります。

【瑕疵担保責任の期間】

・新築物件で売主が宅建業者の場合、引渡しから10年
・ハウスメーカーの注文住宅の場合、引渡しから10年
・中古物件で売主が宅建業者の場合、引渡しから最低２年
・個人対個人の不動産売買な場合、引渡しから２ヵ月～３ヵ月  

瑕疵担保責任のトラブルをなくすためには、物件調査を厳重にやること

設備の不具合に関して、買主と売主との間でトラブルになった場合、それが売却前からなのか、それとも売却後に買主の過失で起きたのかは証明することができないのがほとんどです。
そうならないために設備関係も含めて、売却前には細かくチェックして、映像や画像に残しておくと良いです。
またはこれらの調査を専門会社に依頼するという手段もあります。
費用はかかりますが、トラブル防止を考えると売主にとっても買主にとっても必要なことだと思います。  

瑕疵担保責任を負いたくない

実は売主様が個人の場合には、瑕疵担保責任を免れることができます。
それは売買契約締結で瑕疵担保免責という特約付きで契約することでその責任を免れられます。
しかし瑕疵を知りながら告知せずに契約した場合はその限りではありません。

最後に

不動産売買でのトラブルは売主様も買主様も不動産業者も絶対に避けたいところだと思います。
誰も良い思いをすることは決してありません。
つまりこれらのトラブルは未然に防がなくてはなりませんし、防ぐことが可能です。
売却前の事前調査などで瑕疵が見つかった場合は、包み隠さず告知して買主様と協議して解決させていけば良いのです。
物件を引き渡すまでは売主様には責任がありますので、売買を依頼する不動産会社と入念に物件調査を行ってい進めていきましょう。