契約不適合責任(瑕疵担保)とは？アパート売却後のトラブル対策を徹底解説

アパートを売却して引き渡しも無事に終わって、ホッとしていませんか？ 実はアパートは売却して終わりではありません。 もし売ったアパートに瑕疵（かし）が見つかったら契約不適合責任を負います。 売った後も契約の効力は続いているのです。 「瑕疵って何だろう？自分が売った物件は大丈夫だろうか？」そのように不安に思いますよね。 でも大丈夫です。 この記事ではアパート売却後のトラブル対策について徹底解説します。

契約不適合責任とは？

このセクションでは契約不適合責任について解説します。

契約不適合責任とは？

契約不適合責任とは「売った物件に契約内容と異なる欠陥が発覚した場合には責任を負う」決まりです。 これは民法で定められており、法律上の責任です。 もし物件に契約不適合が発覚した場合、買主による以下の請求が認められています。

• 履行の追完（代替物の引き渡し、目的物の修補）
• 代金の一部返還
• 損害賠償

これらが定められている法律は民法第562条です。

民法第562条

1. 引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。 ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。
2. 前項の不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は、同項の規定による履行の追完の請求をすることができない。

「契約の内容に適合しないものであるときは」がポイントです。 つまり契約書に書かれていない欠陥が発覚した場合に責任を負うのですね。

契約不適合責任と瑕疵担保責任

契約不適合責任は以前は瑕疵担保責任と呼ばれていました。しかし、2020年4月の民法改正で変更されました。 瑕疵担保責任と契約不適合責任は似た意味ですが少し違います。 瑕疵担保責任では損害賠償請求と解約しか認められていませんでしたが、契約不適合責任では代金の一部返還や履行の追完が認められるようになりました。 また、責任を負う期間についても変更があります。 従来の瑕疵担保責任は瑕疵が発覚してから1年以内に権利行使しないと権利が失効する制度でした。 しかしこれではあまりにも買主に不利だと変更が加えられました。 契約不適合責任の場合は1年以内に通知すれば権利は失効しないと決められています。 つまり、とりあえず瑕疵が発覚した時点で相手にその旨を伝えれば、いつ損害賠償請求をしても良いのです。

瑕疵とは何か？種類と内容

投資物件における瑕疵とはどんなものがあるのでしょうか？ここでは契約不適合責任にも関わってくる瑕疵について解説します。

【物理的瑕疵】

• 雨漏り
• シロアリ
• 耐久強度の不足
• 地中内の障害物
• 土壌汚染 などなど

いわゆる欠陥住宅です。物件の建物や土地に物理的な欠陥がある場合は物理的瑕疵となり、契約不適合責任を負います。

【心理的瑕疵】

• 事故物件（自殺・火災など）
• 近隣に墓地や火葬場がある

心理的瑕疵とは俗に言う事故物件です。人が亡くなって長い間放置された物件や近隣に墓地や火葬場がある物件が挙げられます。 これは物件の使用に不都合が無くても、住む人がなんとなく嫌悪感をもよおすような物件とも言えます。瑕疵になるかどうかは相手の気持ちによるので契約書にしっかりと書いておきましょう。

【環境的瑕疵】

・周辺の騒音や異臭 ・暴力団の事務所が近くにある などなど これらの瑕疵は目で見てはっきりわからないので、瑕疵が判明した場合、買主は売主へ物件の修補や損害の賠償請求が可能になります。

契約不適合責任を回避する方法

買取業者に売る

不動産買取業者に直接買い取ってもらう場合、契約不適合責任は免責される特約が付いているケースが多いです。 なぜなら買取業者は宅建業者であり、瑕疵物件や契約の不適合はすぐに見抜けるからです。 契約不適合責任を負いたくない場合は買取業者を検討すると良いでしょう。

物件調査を念入りに行う

設備の不具合に関して、買主と売主との間でトラブルになった場合、それが売却前からなのか、それとも売却後に買主の過失で起きたのかは証明ができないのがほとんどです。 そうならないために設備関係も含めて、売却前には細かくチェックして、映像や画像に残しておくと良いです。 またはこれらの調査を専門会社に依頼する手段もあります。 費用はかかりますが、トラブル防止を考えると売主にとっても買主にとっても必要だと思います。

契約書に瑕疵を書く

契約不適合責任は契約書に書かれていない瑕疵が発覚したら責任を負う決まりです。 逆に言えば物件に瑕疵がある旨が契約書に書かれていて、買主が同意していれば責任を負わなくてもよいのです。 瑕疵がわかっている場合は隠して売ろうとせず、正直に契約書に全部書いておきましょう。

IPA不動産では建物状況調査を実施できます。

不動産売買でのトラブルは売主様も買主様も不動産業者も絶対に避けたいところだと思います。 誰も良い思いをしません。 つまりこれらのトラブルは未然に防がなくてはなりませんし、防げます。 売却前の事前調査などで瑕疵が見つかった場合は、包み隠さず告知して買主様と協議して解決させていけば良いのです。 物件を引き渡すまでは売主様には責任がありますので、売買を依頼する不動産会社と入念に物件調査を行ってい進めていきましょう。 建物の瑕疵について心配な方には、当社が建物状況調査（インスペクション）を実施いたします。 建物の外壁・屋上・基礎・屋根裏それぞれ調査を行って、瑕疵となる箇所の調査を行い、不動産売却時に役立てていただけます。 もしも調査の結果、瑕疵が見つかったとしても、現状のままの売買も可能になりますので、先ずはお気軽にご相談ください。