千葉県のアパートなど収益物件を売却したい方～買取業者の注意点とポイント～

千葉県のアパートを売却する際、不動産売買のプロである仲介業者もしくは、買取業者に依頼するのが一般的ですね。
買主との売買を取り持つのが仲介業者、直接買取るのが買取業者なのですが、もし買取業者に依頼するなら、どういった点に注意すべきでしょうか。

買取業者へ依頼しようと検討中のオーナー様は、是非この記事を一読してみて下さい。

千葉県のアパートを売却する際に注意する点「買取業者」

買取価格はあまり高くないケースが多い

仲介業者は、その価格で成約できるかどうかは抜きにして、媒介契約欲しさに比較的相場を超える価格でアパートを査定してくれ業者が多いです。営業マンの成績になりますからね。
一方、買取業者の査定価格は、相場を下回るケースが多いとされています。

なぜなら、買取業者は、買取ったアパートを転売したときの利益、税金を差し引いた金額を、査定価格として提示するためです。
買取業者は、アパートを売主から買取った後、リフォームをして売りに出したり、取り壊してから物件を建て直して販売したり、収益物件として利用したりします。

つまり、転売や収益物件としての利用で上げられる利益が、アパートの買取り価格を超えることで、初めて利益が出せるようになるということです。

したがって、買取業者に千葉県のアパートを買い取ってもらうのであれば、仲介よりも低い価格での買取りになってしまう可能性が高いことは、心に刻んでおきましょう。
もちろん、買取業者が在庫物件を多く抱えていないタイミングであれば、多少は良い条件で買取ってもらえる可能性もあります。

実際、買取価格はどれくらい安いのか?

買取業者に千葉県のアパートを買い取ってもらう場合、仲介業者に依頼して売却するよりも、3割ほど買取価格は安くなると言われています。
転売や収益物件としての利用で上げられる利益、転売や収益物件としての利用でかかる税金、販売広告費用などが、買取価格から差し引かれるためです。

また、アパートの転売などが完了するまでの期間が長くなったり、諸費用や税金の額が想像よりも高かったりした場合、たとえ安くアパートを買取っても、買取業者は利益を出せない可能性があります。

つまり、そのような状況になることを踏まえて、さらに低い買取価格を提示する買取業者も存在するということです。

査定価格の計算方法が確立されていない

仲介業者がアパートの価格を査定する場合、原価法や還元法、もしくは取引事例比較法を用います。

しかし、買取業者が査定する場合は、基本的にこれらの方法を用いません。
買取業者がアパートを買取り、再び売り出す場合、リフォームや取り壊し、物件の建築費用がどれくらいになるのか、また利益はどれくらい出せるのかを考えた上で査定をするためです。

つまり、査定価格の計算方法が、仲介業者と比べて確立されていないため、査定価格の正確性はあまり高くないということです。

直接交渉するのが難しい

冒頭でも触れたように、買主との売買を取り持ってくれるのが仲介業者、直接買い取ってくれるのが買取業者です。
したがって、買取業者に千葉県のアパートを買い取ってもらうのであれば、売主が直接買取り業者と売買の交渉をする必要があります。

ただ、たとえある程度不動産に関する知識があったとしても、不動産のプロである買取業者と直接交渉をするのは、決して簡単なことではありません。
また、買取業者は、できる限り安い価格でアパートを買取りたいと考えます。

つまり、売主にほとんど不動産に関する知識がない場合、買取業者の巧みな話術によって、相場よりかなり低い価格での売買契約が成立してしまう可能性もあるということです。

不快な思いをする可能性がある

買取業者は、その性質上、“新中間省略登記”という登記をよく行います。
これは、買取業者がアパートを転売する際、“中間”に該当する不動産仲介業者への登記を省き、買取り業者から買主に直接登記を移転することを言います。

この登記を行うことで、買取業者はアパートを転売する際、不動産所得税、登録免許税など各種税金を節約することができます。

また、新中間省略登記を行うには、売買契約書に特約として記載し、そのアパートの売主の同意を得る必要があります。

ただ、買取業者の中には、先に新中間省略登記の手続きをスタートさせ、決済日の直前になって特約書を別紙で用意し、売り手に同意してほしい旨を伝えるところもあります。
この場合、千葉県のアパートを買取業者に買取ってもらう売主は、決済前にも関わらず転売活動を行われたことなるため、あまり良い気はしないでしょう。

大げさな言葉に注意してください

これは買取業者だけに言えることではありませんが、不動産業界には“大げさな言葉”というものが多く存在します。

例えば、

“うちが1番高い金額を付けれます”
“うち以外じゃこの物件は絶対に売れません”

など、大げさな言葉で何とか買取ってもらおうとする買取業者には、買取りを依頼しない方が賢明です。

千葉県のアパートなど収益物件の買取業者の選び方

買取りとは一般的に、不動産会社に直接売却することです。

そこで重要なのが、依頼先の信頼度です。
優良な買取業者かどうかを見極めるには、まず運営年数、買取り実績の件数などをホームページで確認します。

それから、実績がある買取業者なのか、信頼できる買取業者なのかについてチェックしてみましょう。

また、価格交渉をしてみることも大切です。
優良な買取業者は、査定後の価格交渉に応じてくれる可能性が高いため、提示された買取価格を鵜呑みにせず、1度交渉してみましょう。

千葉県は、東京都心へアクセスが集中しやすいため、千葉県内の買取業者だけでなく、都内の買取業者もチェックしてみる事をおすすめします。
ひょっとすると、より良い条件を提示してくれるところがあるかもしれません。
好条件の場合は、直接足を運んでみましょう。

千葉県のアパートを売却する際のポイント

続いては、千葉県のアパートを売却する際のポイントについて解説します。

千葉県でアパートの売却をするのであれば、必ず千葉県の住宅事情を把握しておきましょう。
千葉県の住宅事情と、一般的な売却のポイントを併せて押さえることで、より千葉県でのアパートの売却がスムーズに進みやすくなります。

ではここからは、千葉県の住宅事情を具体的に解説していきます。

千葉県はどんなエリアなのか？

千葉県は東京都心へのアクセス環境に優れていることから、“東京のベッドタウン”の1つとされています。
特に北西部は東京都と隣接しており、ベッドタウンと言われる由縁はここにあると言っても過言ではありません。

したがって千葉県は、1人暮らしの方からファミリー層まで、さまざまな家族構成の世帯が住んでいるエリアと言えるでしょう。
うまくアピールできれば、買い手は比較的見つかりやすいかと思います。

例えば、千葉県の住みたい街として有名な船橋では、閑静な雰囲気でありながら、都心へのアクセス環境に優れている点をアピールできます。

また、世界一のテーマパークである“東京ディズニーリゾート”がある浦安付近では、“すぐにディズニーへ行ける”とアピールすることで、多くのディズニーファンを惹きつけることができるでしょう。

千葉県におけるアパートの競争率は？

先ほども解説したように、千葉県は東京のベッドタウンの1つであり、ファミリー層も多く住んでいるエリアのため、人口は比較的多いです。
その分アパート数も多いですから、売却時の競争は激化すると考えておきましょう。

特に千葉県の中でも、住みたい街として人気が高い船橋市や千葉市、浦安市や市川市などは、多くの方がアパートを売却しようと考えています。

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ここまで、千葉県のアパート売却を買取業者に依頼する際の注意点について解説してきました。
今回、特に覚えていただきたいのは、買取業者の査定価格は相場より低いケースが多いということ、そして買取業者と直接交渉するのは難しいということです。
これらの注意点を踏まえると、急いでアパート売却したい場合、また、訳あり物件を売却したい場合を除いては、なるべく仲介業者に依頼した方がいいと言えるでしょう。

当社は千葉県のアパートなどの収益物件を多く取り扱っております。
売主様のご希望条件を親身になってお伺いして、目的達成を実現させるためにどのような方法で売却活動を行うとよいのか、丁寧にご提案させていただきます。

不動産のご売却を検討中のオーナー様は、お気軽にお問合せください。

スタッフ一同心よりお待ちしております。