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公開日:2019年9月12日
最終更新日:2019年9月12日

千葉県のアパートを売却する際、不動産売買のプロである仲介業者もしくは、買取業者に依頼するのがセオリーです。
買主との売買を取り持つのが仲介業者、直接買取るのが買取業者なのですが、もし買取業者に依頼するなら、どういった点に注意すべきでしょうか。
買取業者へ依頼しようと検討中の皆さん、是非当記事を読んでみて下さい。

買取価格があまり高くないケースが多い

仲介業者は、比較的相場を超える価格でアパートを査定してくれるケースが多いです。
一方、買取業者の査定価格は、相場を下回るケースが多いとされています。
なぜなら、買取業者は、買取ったアパートを転売したときの利益、税金を差し引いた金額を、査定価格として提示するためです。
買取業者は、アパートを売主から買取った後、リフォームをして売りに出したり、取り壊してから物件を建て直して販売したり、収益物件として利用したりします。
つまり、転売や収益物件としての利用で上げられる利益が、アパートの買取り価格を超えることで、初めて利益が出せるようになるということです。
したがって、買取業者に千葉県のアパートを買い取ってもらうのであれば、仲介よりも低い価格での買取りになってしまう可能性が高いことは、心に刻んでおきましょう。
もちろん、買取業者が在庫物件を多く抱えていないタイミングであれば、多少は良い条件で買取ってもらえる可能性もあります。

実際、買取価格はどれくらい安いのか?

買取業者に千葉県のアパートを買い取ってもらう場合、仲介業者に依頼して売却するよりも、3割ほど買取価格は安くなると言われています。
転売や収益物件としての利用で上げられる利益、転売や収益物件としての利用でかかる税金、販売広告費用などが、買取価格から差し引かれるためです。
また、アパートの転売などが完了するまでの期間が長くなったり、諸費用や税金の額が想像よりも高かったりした場合、たとえ安くアパートを買取っても、買取業者は利益を出せない可能性があります。
つまり、そのような状況になることを踏まえて、さらに低い買取価格を提示する買取業者も存在するということです。

査定価格の計算方法が確立されていない

仲介業者がアパートの価格を査定する場合、原価法や還元法、もしくは取引事例比較法を用います。
しかし、買取業者が査定する場合は、基本的にこれらの方法を用いません。
買取業者がアパートを買取り、再び売り出す場合、リフォームや取り壊し、物件の建築費用がどれくらいになるのか、また利益はどれくらい出せるのかを考えた上で査定をするためです。
つまり、査定価格の計算方法が、仲介業者と比べて確立されていないため、査定価格の正確性はあまり高くないということです。

直接交渉するのが難しい

冒頭でも触れたように、買主との売買を取り持ってくれるのが仲介業者、直接買い取ってくれるのが買取業者です。
したがって、買取業者に千葉県のアパートを買い取ってもらうのであれば、売主が直接買取り業者と売買の交渉をする必要があります。
ただ、たとえある程度不動産に関する知識があったとしても、不動産のプロである買取業者と直接交渉をするのは、決して簡単なことではありません。
また、買取業者は、できる限り安い価格でアパートを買取りたいと考えます。
つまり、売主にほとんど不動産に関する知識がない場合、買取業者の巧みな話術によって、相場よりかなり低い価格での売買契約が成立してしまう可能性もあるということです。

不快な思いをする可能性がある

買取業者は、その性質上、“新中間省略登記”という登記をよく行います。
これは、買取業者がアパートを転売する際、“中間”に該当する不動産仲介業者への登記を省き、買取り業者から買主に直接登記を移転することを言います。
この登記を行うことで、買取業者はアパートを転売する際、不動産所得税、登録免許税など各種税金を節約することができます。
また、新中間省略登記を行うには、売買契約書に特約として記載し、そのアパートの売主の同意を得る必要があります。
ただ、買取業者の中には、先に新中間省略登記の手続きをスタートさせ、決済日の直前になって特約書を別紙で用意し、売り手に同意してほしい旨を伝えるところもあります。
この場合、千葉県のアパートを買取業者に買取ってもらう売主は、決済前にも関わらず転売活動を行われたことなるため、あまり良い気はしないでしょう。

大げさな言葉に注意しよう

これは買取業者だけに言えることではありませんが、不動産業界には“大げさな言葉”というものが多く存在します。

例えば、

“うちが1番高く買い取る”
“うち以外じゃこんな物件売れない”

など、大げさな言葉で何とか買取ってもらおうとする買取業者には、買取りを依頼しない方が賢明です。

まとめ

ここまで、千葉県のアパート売却を買取業者に依頼する際の注意点について解説してきました。
今回、特に覚えていただきたいのは、買取業者の査定価格は相場より低いケースが多いということ、そして買取業者と直接交渉するのは難しいということです。
これらの注意点を踏まえると、急いでアパート売却したい場合、また、訳あり物件を売却したい場合を除いては、なるべく仲介業者に依頼した方がいいと言えるでしょう。

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