収益物件の3つの査定方法を解説！アパートなどの不動産を高値で売却するポイントを解説

「えっ、うちの物件、こんなに査定額低いのか？」

アパートなど収益物件を売却するために不動産買取業者に査定してもらったら、思ったよりも安くてがっかりした話もよくあります。

しかし、本当に業者の出す査定額が信用できるのか疑問に思った経験はありませんか？
不動産の査定は特定の計算法に基づいて算出する価格であり、合理的な根拠にしたがっています。

本記事では収益物件の3つの査定法や、査定価格に影響するポイント、査定額を高くするコツを解説します。
最後まで読むことで、物件の価値を最大化する方法を学べます。 

アパートなどの収益物件の査定方法は3種類

不動産価格の代表的な計算方法は以下の3つです。

• 原価法（積算評価法）
• 収益還元法
• 取引事例比較法

 

ここでは各査定方法を1つ1つ詳しく解説します。

収益物件の査定方法①原価法（積算評価法）

積算評価とは主に金融機関が収益物件を査定するときに用いる計算法です。
別名、原価法とも呼ばれます。

端的に言うと「物件を建てたときの価格を原価とし、そこから建物や設備の劣化分を減算していき、できるだけ現在の価値に近い金額に近づける方法」を言います。

原価法（積算評価法）を使う理由

金融機関が原価法を用いる主な理由は、ローンの担保としての価値を評価するためです。つまりローンが返せなくなったときに、物件を売却したお金で回収できるかを調べることが査定の目的です。
もちろん、収益性も物件の価値を左右するので少しは考慮します。

しかし、将来の収益性はリスク（不確実性）をともないます。
金融機関にとっては「返済が滞ったときに確実に回収できるか」が重要です。
よって、不確定なリスクに左右されやすい将来の収益性よりも購入価格という確定情報を元に算出できる原価法を好んで用います。

原価法（積算評価法）の計算方法

積算評価の計算方法は以下の式で表されます。

評価額＝建物の価格 + 土地の価格

つまり、積算評価の計算をするには建物の価格と土地の価格を明らかにする必要があります。

建物の価格の算出方法

建物の価格は以下の式で求められます。

建物の評価額＝再調達価格 × 延べ床面積 ×（ 残耐用年数 ÷ 耐用年数 ）

再調達価格とは同じ建物を新しく建てたときの価格で、単位面積当たりの価格が以下のように決められています。

構造	単位面積(1平米)当たりの価格
RC（鉄筋コンクリート）	20万円
重量鉄骨	18万円
軽量鉄骨	15万円
木造	15万円

また、耐用年数も決められており、以下の基準で適用されます。

構造	耐用年数
RC（鉄筋コンクリート）	47年
重量鉄骨	34年
木造	22年

これらの数値を使えば機械的な計算で建物の価格が計算できます。

例えば建物全体の再調達価格が5,000万円で築10年の重量鉄骨のアパートであれば

5,000万 × (34年 – 10年) ÷ 34年 = 3,529万円

となります。

土地の価格の算出方法

土地の価格には以下の3種類の基準があります。

• 公示地価
• 基準地価
• 路線価

 

これらは全て公的機関が調査して発表している数値です。しかし以下のような違いがあります。

	公示地価	基準地価	路線価
管轄組織	国土交通省	都道府県	国税庁
調査方法	不動産鑑定士2名による評価	不動産鑑定士1名による評価	公示地価や不動産鑑定士の鑑定を総合して決める
評価時期	毎年1月1日	毎年7月1日	毎年1月1日
発表時期	毎年3月	毎年9月	毎年7月
調査する場所	標準地	基準地	路線に面した土地1平米

標準地とは地価公示法に基づいて全国計23,380箇所に定められた地点です（平成26年時点）。
基準値も同じように国土利用計画法施行令に基づいて定めた地点で、全国でおよそ21,400箇所が定められています(令和2年時点)。

わかりやすく意味を言えば、公示価格とは「国が調べた都市の地価の目安」で、基準地価とは「都道府県が調べた都市以外も含む地価の目安」、路線価とは「国税庁が計算した税金の根拠となる土地の価格」です。

収益物件の査定方法②収益還元法

収益還元法とは主に不動産投資家が用いる査定法です。

収益還元法を使う理由

収益還元法は物件の将来の収益性に着目した査定法です。
投資家が欲しがる物件は 「利回りのよい物件」「たくさん儲かる物件」ですよね。

もし現在の価値が高くても、将来の収益性が悪いと損をしてしまいます。
よって積算評価のように現在の物件の価値に重きを置くような計算法よりも、将来の収益性を元に計算したほうが投資家の知りたい価値の尺度に合致するのです。

また、収益性が高いならローンが焦げ付く可能性も低くなるので、金融機関は収益還元法を一切考慮しないわけではありません。

収益還元法の計算方法

直接還元法の計算は以下の式で表されます。 

査定額＝1年間の純利益 ÷ 還元利回り

 1年間の純利益とは、年間の家賃収入から経費を差し引いた後に手元に残る金額を指します。 また、還元利回りとは購入金額に対して1年間で得られる利益の割合です。

 還元利回りを計算で出すのは極めて難しいので、多くの場合は他の類似の物件の利回りを参考にするか、周辺の取引事例を参考にします。
周辺の取引事例を調べるには、国土交通省の土地総合情報システムを使うと良いでしょう。

DCF法の計算方法

DCF法はディスカウント・キャッシュフロー法の略です。
直接還元法に比べると複雑な計算をしますが、正確な査定額が割り出せます。
主に長期保有したい物件の査定やリスクの高い物件の査定に用いられます。

 DCF法の計算は以下の式で表されます。

査定額 = 一定期間内の純利益の現在の価値の合計＋一定期間後の売却価格の現在の価値

 「現在の価値」というのは少し難しい概念かもしれません。
「現在の価値」とは「今日もらえる100万円と5年後にもらえる100万円は価値が異なる」という考え方に基づいています。
なぜならもし今日100万円をもらったらその100万円を運用して5年後には利益が出ているからです。

 例えば今日100万円をもらって利回り3%の株を買ったとすると5年後には116万円に増えていますね。
言い換えれば今日の100万円は5年後に116万円もらえるのと同じ価値なわけです。

 DCF法は利益が得られる時期に応じて利益額に一定の割引率を乗じ、その合計額の算出によって査定する手法と言えます。

 つまり、以下の計算式に当てはめることができます。

査定額＝1年目の純利益の現在の価値＋2年目の純利益の現在の価値＋3年目の純利益の現在の価値＋4年目の純利益の現在の価値＋5年目の純利益の現在の価値＋5年後の売却価格の現在の価値

 n年目の純利益の現在の価値は以下の式で算出されます。

n年目の純利益の現在の価値 = n年目の純利益 ÷ ( 1 + 割引率 )^n

 例えば、家賃収入が月に100万円、年間経費200万円、5年後の売却価格を7,000万円、割引率3%とすると計算は以下のようになります。

1年目の純利益の現在の価値＝1000万円÷(1+0.03)^1=971万円 2年目の純利益の現在の価値＝1000万円÷(1+0.03)^2=943万円 3年目の純利益の現在の価値＝1000万円÷(1+0.03)^3=915万円 4年目の純利益の現在の価値＝1000万円÷(1+0.03)^4=888万円 5年目の純利益の現在の価値＝1000万円÷(1+0.03)^5=863万円 5年間の純利益の現在の価値の合計＝971万円+943万円+915万円+888万円+863万円=4,580万円

 一方、5年後の売却価格の現在の価値は下記の計算で表せます。

5年後の売却価格の現在の価値＝7,000万円 ÷ ( 1 + 0.03 )^5 = 6,038万円

 上記をすべて踏まえると、査定額は以下のようになります。

査定額 = 4,580万円 + 6,038万円 = 1億618万円

 以上がDCF法の計算です。割引率を累乗していく計算などは数字が苦手な人には大変かもしれません。
ご自身で計算するのが難しい場合は、専門家に不動産の査定を任せることをおすすめします。

収益物件の査定方法③取引事例比較法

取引事例比較法は、条件が似ている物件の最近の取引価格を収集し、複数の事例を比較することで不動産の価値を推定する方法です。

取引事例比較法を使う理由

取引事例比較法は、特に「土地」や「区分所有のマンション」などの不動産価格を査定する際に用いられます。

取引事例比較法では、近隣の物件や類似した条件の物件、市場の動向などを考慮して価格設定が可能です。
査定の精度は、利用可能な取引データの質と量に大きく依存します。つまり、取引事例を多く集めるほど信頼性の高い査定価格を算出できます。

ですので事例をたくさん集められる業者や、事例を集めやすいケースの場合に、取引事例比較法は利用されます。
データが不十分な場合や市場が不安定な時期には、他の査定方法と組み合わせて使用されることが一般的です。

取引事例比較法の計算方法

類似物件が実際に取引された価格に対し、いくつかの調整を行い最終的な価格を導き出します。
各調整項目では、事情補正・時点修正・標準化補正・地域要因比較を設定し、以下の計算式に当てはめます。

収益物件の価格＝取引価格 × 事情補正 × 時点修正 × 標準化補正 × 地域要因比較

 

取引価格	取引価格は、類似物件が市場で実際に取引された価格です。
事情補正	事情補正は「売り急ぎ」「相続による売却」など、取引が特殊な事情のもとで行われた場合に、価格を市場平均に調整するために適用します。
時点修正	時点修正は、取引事例での査定は過去に行われたものなので、現在の市場状況に合わせるための調整です。 例えば物件価格がインフレにより上昇した場合、過去の低価格の取引事例を現在の価値に修正します。
標準化補正	標準化補正は、「角地にある」「高品質な建材を使用している」など、土地や物件の特徴を考慮して価格を調整します。
地域要因比較	地域要因比較は、利便性（駅からの距離など）など、物件が位置する地域の特性を考慮した調整です。

 

これらの調整を経て、収益物件の最終的な評価価格を算出します。調整のプロセスにより、査定価格が現在の市場の実態と合致するように細かく調整され、より正確な物件の価値の推定が可能です。

収益物件の査定価格設定に起因する5つの要素

収益物件の売却価格に影響する、主な要因は以下の5つです。

• 入居率
• 築年数
• 物件の設備
• 修繕積立金（マンション）
• 立地条件

 

5つの要素を押さえて、不動産会社の査定が適切かどうか判断できるようにしておきましょう。

収益物件の査定価格を左右する要素①入居率

入居率の高さは、アパートやマンションなどの収益物件を査定する際に、とくに重要な指標です。
なぜなら「空室」が少ない物件は、家賃収入を得られる見込みが高いからです。

逆に、空室率が高い物件は収入損失が発生し、維持管理コストが増えるため価値が下がります。

さらに、入居率が長期的に安定していれば高い価格で売却される可能性が高まります。
なぜなら、その物件には入居者を惹きつける魅力があり、将来的にも安定した収益が見込めると判断されるからです。

収益物件の査定価格を左右する要素②築年数

築年数は、長期的な収入が得られるかどうかの指標になります。
一般的に、築年数が浅い物件の方が高値で売却される傾向があります。
新しい物件は外装や内装がきれいで、耐久性が高く、最新の設備や性能も備わっていることが多いです。
ですので資産価値が高く、入居者にも好まれます。

逆に築年数が古い物件は、経年劣化により修繕が必要になることが多く、品質や性能にも不安があるため査定時にマイナス評価をされる傾向があります。

しかし、築年数だけが価値を左右するわけではありません。
築年数が古くても、リフォームやリノベーションをして価値を高めている物件や、好立地で利回りがいい物件は高く評価されます。

収益物件の査定価格を左右する要素③物件の設備

最新の設備や人気の設備が付いている物件の方が、査定価格は高くなります。
老朽化した設備や必要なアメニティがない物件は、家賃をあげることが難しくなるため査定価格が下がります。
充実した設備は入居者に好まれるので、入居率が高くなる傾向があります。

例えば、人気な設備として取り上げられるのは主に以下の5点です。

• テレビモニタ付インターホン
• オートロック
• インターネット無料
• 宅配ボックス
• オール電化

 

上記の設備は、とくに若い世代や単身者にとって魅力的です。

一方で高齢者向け物件の場合は、車椅子対応の設備や緊急通報システムなど、安全性を重視した設備が好まれます。
物件を査定する際は、立地やターゲットとする居住者に適した設備が整っているかどうかが、重要なポイントです。

収益物件の査定価格を左右する要素④修繕積立金

修繕積立金は、マンションなどの共有部分のメンテナンスをするために、所有者が共同で積み立てる資金です。
築年数の浅い物件は修繕積立金が低く設定され、築年数が上がるにつれ徐々に上がっていきます。

特に区分マンションの場合、修繕積立金の積立率のチェックは重要です。
積立率が適切に設定され十分な資金が確保されている物件は、物件の状態を維持しやすく、査定価格が高くなる傾向があります。

一方で、積立率が低い場合は物件の価値が下がるリスクが高まります。
なぜなら、修繕費用を賄えない可能性があるので購入者にとって負担となるからです。
積立金の管理状態は、査定に影響すると覚えておきましょう。

収益物件の査定価格を左右する要素⑤立地条件

治安や地域の主要施設の近さなどは査定価格に大きく影響します。

駅やスーパー、学校や病院など、生活に必要な施設が周囲に充実している物件は住みやすいです。利便性の高い物件は入居率が高くなるため、査定にいい影響を与えます。

一方で、工場や交通の騒音が問題になっている地域や、暴力団が周辺にいるなどの治安が悪い地域では低評価のリスクが高まります。
物件自体の価値と同じくらい、立地や周辺環境の良し悪しが査定に影響を与えるので注意してください。

アパートや一棟アパートの査定額を高くする方法

収益物件を高く売るためのコツを4つ紹介します。

• 売却するタイミングを検討する
• 物件の利回りを向上させる
• 収益物件の査定サイトを活用する
• 収益物件の査定書を入念にチェックする

 

なるべく査定価格を高めるために、1つ1つ対策方法を確認しましょう。

売却するタイミングを検討する

同じ収益物件でも売るタイミングを変えるだけで、物件の価値を最大にして売却できます。
入居率が高く安定している時期や大規模修繕の直前、不動産価格が上昇している局面では、売却価格を高く設定することが可能です。

ただし修繕が必要な場合は、修繕費用と売却価格のバランスを考慮しましょう。
修繕費が売却代金を超えるほど高額になる場合、修繕前に物件を売却するのも一つの手です。

また、築年数が新しいうちや減価償却が終了するタイミングも、売却に適しています。
最適な売却タイミングを見定めるために、日頃から不動産市場の動向や物件の状態などを分析するとよいでしょう。

早めに売却戦略を立てて、条件が整った時にすぐに行動できるようにしておくことをおすすめします。

物件の利回りを向上させる

一般的に、収益物件は利回りを基準にした収益還元法で売却価格を算定します。つまり利回りが上がれば査定価格も上がります。
利回りを上げるためには、物件の状態を良好に保つことが不可欠です。

例えば、設備の定期的な交換や適度なリフォーム、こまめな清掃をしてきれいな状態を維持するのが効果的です。
そうすれば高い家賃を維持でき、入居者の満足度が高まれば長期的な家賃契約にもつながるため、利回りが上がります。

収益物件の査定サイトを活用する

不動産一括査定サイトは、複数の不動産業者から一度にまとめて査定を受けることができるサービスです。
複数社からの見積もりを比較しやすいため、目的に合った依頼先を選定できます。

また、査定サイトでは専門的なサポート体制も充実しており、疑問の解消や手続きの支援を受けることが可能です。
査定サイトを利用すれば、時間と労力を節約しつつ、売却のチャンスを逃すリスクを低減できます。査定サイトは売却の成功率を高める有効な手段の一つです。

収益物件の査定書を入念にチェックする

収益物件を査定してもらうと、不動産査定書を発行してもらえます。
不動産の査定書は、売却する物件の価値を正確に反映しているか確認するための重要な資料です。

査定書には査定額だけではなく、査定担当者の評価や類似の取引事例など、売却価格を左右する多くの情報が記載されています。
ですから査定書があれば、提示された価格が相場に即しているか自分で見極めることが可能です。
複数社から査定を受けていれば、各不動産業者がどのように評価しているのか見比べることができます。

不明瞭な点や疑問があれば、すぐに査定担当者に問い合わせることが大切です。
納得できる説明を受け、すべての疑問が解消されることで、高値売却の可能性が高まります。

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