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公開日:2022年1月31日
最終更新日:2022年4月25日

「えっ、うちの物件、こんなに査定額低いのか?」
アパートなど収益物件を売却するために不動産買取業者に査定してもらったら、思った以上に低い金額でびっくりするのもよくある話です。

しかし、本当に業者の出す査定額が信用できるのか疑問に思った経験はありませんか?
不動産の査定は特定の計算法に基づいて算出する価格であり、合理的な根拠に従っています。

不動産価格の計算の仕方は主に3つあります。
1つは積算評価、もう1つは収益還元法、最後に取引事例比較法です。
このうち取引事例比較法は居住物件に用いられる査定法で、積算評価と収益還元法が収益物件に用いられる査定法となります。

本記事では収益物件の査定法である積算評価と収益還元法について解説します。

アパート・一棟マンションの査定額はどう決まる?積算評価法と収益還元法

積算評価と収益還元法の違いを簡単に

積算評価と収益還元法の違いを一言で比べると以下のようになります。

  • 積算評価⇒購入したときの価格を根拠に現在の価値を計算する。金融機関が好んで用いる。
  • 収益還元法⇒将来得られる収益の見込み額を根拠に売却価値を計算する。不動産業者が好んで用いる。

根拠となっている金額が過去の金額か未来の金額かの違いですね。

ではそれぞれの計算法について詳しい解説をしていきたいと思います。

積算評価とは?

積算評価とは主に金融機関が収益物件を査定するときに用いる計算法です。
別名、原価法とも呼ばれます。

端的に言うと「物件を建てたときの価格を原価とし、そこから建物や設備の劣化分を減算していき、できるだけ現在の価値に近い金額に近づける方法」を言います。

なぜ金融機関は積算評価を用いるのか?

金融機関が積算評価を用いる理由はその目的を考えればわかります。金融機関が査定をする理由は何でしょうか?

ご存じのようにローンの担保にするためですね。つまりローンが返せなくなったときに物件を売却したお金で回収できるかを調べるために査定するわけです。

したがって、未来の収益性よりも今の価値を知りたいわけですね。

もちろん、収益性も物件の価値を左右しますので、それも少しは考慮します。
しかし、将来の収益性はリスク(不確実性)を伴います。
金融機関からしてみたら「返済が滞ったときに確実に回収できるか」が知りたいのです。
よって、不確定なリスクに左右されやすい将来の収益性よりも購入価格という確定情報を元に算出できる積算評価を好んで用いるのですね。

積算評価の計算方法

積算評価の計算方法は以下の式で表されます。

評価額=建物の価格 + 土地の価格

つまり、積算評価の計算をするには建物の価格と土地の価格を明らかにする必要があるのです。

建物の価格の算出方法

建物の価格は以下の式で求められます。

建物の評価額=再調達価格 × 延べ床面積 ×( 残耐用年数 ÷ 耐用年数 )

再調達価格とは同じ建物を新しく建てたときの価格で、単位面積当たりの価格が以下のように決められています。

構造 単位面積(1平米)当たりの価格
RC(鉄筋コンクリート) 20万円
重量鉄骨 18万円
軽量鉄骨 15万円
木造 15万円

また、耐用年数も決められており、以下の基準で適用されます。

構造 耐用年数
RC(鉄筋コンクリート) 47年
重量鉄骨 34年
木造 22年

これらの数値を使えば機械的な計算で建物の価格が計算できます。

例えば建物全体の再調達価格が5,000万円で築10年の重量鉄骨のアパートであれば

5,000万 × (34年 – 10年) ÷ 34年 = 3,529万円

となります。

土地の価格の算出方法

土地の価格には以下の3種類の基準があります。

  • 公示地価
  • 基準地価
  • 路線価

これらは全て公的機関が調査して発表している数値です。しかし以下のような違いがあります。

公示地価 基準地価 路線価
管轄組織 国土交通省 都道府県 国税庁
調査方法 不動産鑑定士2名による評価 不動産鑑定士1名による評価 公示地価や不動産鑑定士の鑑定を総合して決める
評価時期 毎年1月1日 毎年7月1日 毎年1月1日
発表時期 毎年3月 毎年9月 毎年7月
調査する場所 標準地 基準地 路線に面した土地1平米

標準地とは地価公示法に基づいて全国計23,380箇所に定められた地点です(平成26年時点)基準値も同じように国土利用計画法施行令に基づいて定めた地点で、全国でおよそ21,400箇所が定められています(令和2年時点)。

わかりやすく意味を言えば、公示価格とは「国が調べた都市の地価の目安」で、基準地価とは「都道府県が調べた都市以外も含む地価の目安」、路線価とは「国税庁が計算した税金の根拠となる土地の価格」です。

収益還元法とは?

収益還元法とは主に不動産投資家が用いる査定法です。

収益還元法を使うと何が良いのか?

収益還元法は物件の将来の収益性に着目した査定法です。
投資家がどんな物件を欲しがるかと言えば「利回りの良い物件」「たくさん儲かる物件」ですよね。

もし現在の価値が高くても、将来の収益性が悪いと損をしてしまいます。

よって積算評価のように現在の物件の価値に重きを置くような計算法よりも、将来の収益性を元に計算したほうが投資家の知りたい価値の尺度に合致するのです。

また、金融機関は積算評価を用いると先述しましたが、収益還元法を一切考慮しないわけではありません。
収益性が高いならローンが焦げ付く可能性も低くなりますので

収益還元法の計算方法

収益還元法の計算方法には2種類あります。

  • 直接還元法
  • DCF法

直接還元法とはDCF法に比べてシンプルで簡易的な算出方法です。
簡単で使いやすく、ある程度正確な数字が出るため、たくさんの物件を扱わなければならない不動産業者が好んで用います。

一方でDCF法は家賃の下落率や空室のリスクまで織り込む複雑な算出方法です。
複雑で扱いにくいですが、そのぶん正確な数字が出るメリットがあります。

直接還元法の計算方法

直接還元法の計算は以下の式で表されます。

査定額=1年間の純利益 ÷ 還元利回り

1年間の純利益とは年間の家賃収入から経費を引いて手元に残った金額です。また、還元利回りとは購入金額に対して1年間であられる利益の割合です。

還元利回りを計算で出すのは非常に難しいので、多くの場合は他の類似の物件の利回りを参考にするか、周辺の取引事例を参考にします。

周辺の取引事例を調べるには国土交通省の土地総合情報システムを使うと良いでしょう。

DCF法の計算方法

DCF法はディスカウント・キャッシュフロー法の略です。
直接還元法に比べると複雑な計算をしますが、そのぶん正確な査定額が割り出せます。
主に長期保有したい物件の査定やリスクの高い物件の査定に用いられます。

DCF法の計算は以下の式で表されます。

査定額=一定期間内の純利益の現在の価値の合計+一定期間後の売却価格の現在の価値

「現在の価値」というのが少し難しい概念かもしれません。

「現在の価値」とは「今日もらえる100万円と5年後にもらえる100万円は価値が異なる」という考え方に基づいています。

なぜならもし今日100万円をもらったらその100万円を運用して5年後には利益が出ているからです。

例えば今日100万円をもらって利回り3%の株を買ったとすると5年後には116万円に増えていますね。
言い換えれば今日の100万円は5年後に116万円もらえるのと同じ価値なわけです。

DCF法は利益が得られる時期に応じて利益額に一定の割引率を乗じ、その合計額の算出によって査定する手法と言えるでしょう。

これは言い換えれば以下のような計算です。

査定額=1年目の純利益の現在の価値+2年目の純利益の現在の価値+3年目の純利益の現在の価値+4年目の純利益の現在の価値+5年目の純利益の現在の価値+5年後の売却価格の現在の価値

n年目の純利益の現在の価値は以下の式で算出されます。

n年目の純利益の現在の価値=n年目の純利益÷(1+割引率)^n

例えば家賃収入が月に100万円、年間経費200万円、5年後の売却価格を7,000万円、割引率3%とすると計算は以下のようになります。

1年目の純利益の現在の価値=1000万円÷(1+0.03)^1=971万円

2年目の純利益の現在の価値=1000万円÷(1+0.03)^2=943万円

3年目の純利益の現在の価値=1000万円÷(1+0.03)^3=915万円

4年目の純利益の現在の価値=1000万円÷(1+0.03)^4=888万円

5年目の純利益の現在の価値=1000万円÷(1+0.03)^5=863万円

5年間の純利益の現在の価値の合計=971万円+943万円+915万円+888万円+863万円=4,580万円

一方、5年後の売却価格の現在の価値は

5年後の売却価格の現在の価値=7,000万円÷(1+0.03)^5=6,038万円

上記を全て踏まえると、査定額は以下のようになります。

査定額=4,580万円+6,038万円=1億618万円

以上がDCF法の計算です。割引率を累乗していく計算などは数字が苦手な人にはしんどいかもしれません。

ご自身で計算するのは難しいかもしれませんので、不動産の査定はプロにお任せください。

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また、査定の方法や不動産に関する疑問・ご質問にも喜んでお答えいたします。
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