「アパートを売りたい方は必見！」買取業者に注意

アパートなど収益物件を売却する場合、多くの方は不動産仲介業者に依頼するでしょう。
しかし中には、不動産仲介業者ではなく、直接買取りを行う“買取業者”に依頼する方もいらっしゃいますね。

そこで買取業者に依頼する際の気を付けるべき点をご紹介していきます。
本記事で事前に確認しておきましょう。

買取業者の買取り値は相場より低くなる

不動産仲介業者は、相場より高くアパートを査定してくれることが多いのに対し、買取り業者は相場より低く査定するケースが多くあります。
なぜかと言うと、買取り業者は転売時の利益、税金などを差し引いた上で、査定価格(買取り価格)を算出しているためです。

買取業者は、買い取ったアパートをリフォームしてから転売したり、解体してから新しい物件を建築して販売したり、収益物件として管理・所有したりします。

つまり、転売や収益物件としての経営によって得られる利益が、アパートの買取り価格を上回らない限り、利益は出せないということです。

したがって、買取り業者に東京のアパートを買い取ってもらう場合、それほど高い価格での買取りは見込めないと考えておきましょう。

ただ、在庫物件の数が少ないときなど、タイミング次第では、買取り業者でもある程度高い価格で買い取ってくれる場合があります。

仲介と比べてどれくらい買取り価格は安くなるのか?

買取業者に東京のアパートを買い取ってもらう場合の買取価格は、不動産仲介業者を利用した売却よりも、2～3割安くなってしまうケースが多いです。
買取業者は、税金や諸費用として1割、販売広告費用として1割、利益として1割を差し引いて買取り価格を算出するためです。

ただ、買い取ったアパートの売却が長引いたり、思いの他、諸費用や販売広告費用が多くかかったりした場合、上記のように安い価格で買い取っても、買取り業者は利益を出せないことがあります。
したがって、買取業者にとって安い価格でアパートを仕入れるということは、とても重要なことなのです。

買取り業者の中には査定価格が正確ではないところもある

不動産仲介業者の査定では、原価法や還元法、取引事例比較法のいずれかを用いて、査定価格を算出します。
買取業者の査定の場合、上記のような査定方法は使用しません。
買取り業者が買い取ったアパートを再販する場合は、リフォームや取り壊し、新築物件の建築にどれくらいの費用がかかるのか、そして利益はどれくらい出せるのかを考慮して、査定価格を算出するためです。

したがって、買取り業者が弾き出す査定価格は、不動産仲介業者が弾き出す査定価格よりも、少し正確性に欠けるところがあります。

買取り業者と直接交渉するのは簡単ではない

買取業者に東京のアパートを買い取ってもらう場合、売り手は直接買取業者と売買に関する交渉をすることになります。

そこでアパート売買に関する知識や経験が乏しい場合、直接交渉するのは決して容易ではありません。
買取り業者は、不動産売買におけるプロです。
そのためには可能な限り安い価格でアパートを買い取れるように、いわゆる“営業トーク”をしてきます。

つまり、アパート売買の知識や経験がないと、この営業トークをすべて信じ込んでしまい、相場よりもかなり安い価格での売買契約を結んでしまう可能性が高くなるということです。

買取業者に不信感を抱く可能性もある

買取業者がよく行う不動産登記に、“新中間省略登記”というものがあります。

これは、合法性が高いとされる手法によって行われる中間省略登記のことを指します。
具体的には、“中間”に当たる不動産仲介業者への登記を省略し、買取り業者から不動産仲介業者が見つけた買い手に、直接登記を移転するというものです。
新中間省略登記によって買取り業者がアパートを転売した際は、不動産所得税や登録免許税などの費用を抑えることができます。
新中間省略登記は、もちろん適法ではありますが、売買契約書に特約として記載し、なおかつ売り手の同意を得なければ行うことはできません。

ただ、買取業者の中には、アパートの売り手の同意を得る前に、新中間省略登記の手続きを進め、決済日直前に別紙の特約書を用意し、売主の同意を得ようとするところもあります。

つまり、買取業者に東京のアパートを買い取ってもらう売り手は、まだ決済が完了していないにも関わらず、裏で転売に向けた活動を行われていることに、不信感を抱く可能性があるということです。

誇大広告に注意しよう

これは買取業者に限ったことではありませんが、不動産業界というのは、非常に誇大広告が多い業界です。

例えば、
“どこよりも高く買い取る”
“こんな物件うちじゃないと売れない”

など、大げさな言葉で買取りを勧めてくるような買取り業者には、買取りを依頼しないようにしましょう。

まとめ

アパート買取りを業者に依頼すると、相場よりも低い価格になってしまうことがあります。
したがって、早急にアパートを売却したい場合、問題を抱えるアパートを売却したい場合以外は、できるだけ不動産仲介業者に依頼するようにしましょう。

不動産仲介業者への依頼であれば、直接不動産売買のプロと交渉をする必要もありません。