抵当権の差し押さえとは？そしてその効力とは？

不動産を購入する際に住宅ローンなど銀行から借入をしている場合、その不動産が担保として抵当権というものが付けられます。
そのローンの返済を滞納してしまった場合には、その不動産は差し押さえとなることもあり得るのです。
抵当権が設定された不動産の差し押さえとはどのようなものでしょうか？
またその効力とは？その状況について解説します。

抵当権の差し押さえとは？

まず抵当権というのは、お金を貸す側がその担保として、借りる側の所有する不動産などに設定されるものです。
それが設定されると、不動産の所有権は不動産所有者側にありますが、抵当権という権利は貸す側のものとなります。
この権利は、その不動産を利用するのに支障があるものではなく抵当権が設定されているだけでそれほど気にすることはありません。
権利が効果を発揮するのは、借りたお金の返済を滞納してしまった時になります。
住宅ローンなどの返済ができない状況になると、この権利が行使されて残債の代わりにその不動産を差し押さえられてしまいます。
この時、執行するのは債権者ではなく国になります。
抵当権は、契約書だけではなくきちんと国にその届出をしているのです。
そのため、返済が滞ったことを債権者が裁判所に訴えて、裁判所の許可が出たらその担保を差し押さえできるのです。
しかし、差し押さえられた不動産は、直接債権者のものとなるものではありません。

差し押さえをされた不動産はどうなる？

差し押さえられた不動産は債権者がその債権を回収するために、最終的に不動産競売が行われます。
不動産競売は、不動産オークションのようなもので最低価格を決めて購入希望者がそれ以上の価格で入札し、金額が最も高かった人に売る、という方法です。
その代金が残債よりも高ければ、お金を貸した側は残債に相当する金額を受け取ります。
もし、ほかにも借りているお金があれば、その残りから支払われます。

しかし、残債より低いようなら、その代金分を受け取った上で更に残りの金額を請求できるので、債券書としてはいくらで売れたとしても損をすることはないのです。
ただし、通常は貸したお金よりも高額なものを担保に設定します。
さらに、返済が滞る頃にはある程度支払われていることが多いので、不動産の価値が著しく下がらない限り、残債より安くなることはそれほど多くないでしょう。

よく誤解されるのが、差し押さえの効力についてです。
差し押さえをされてしまったとしても、すぐに不動産を取り上げられるのではなく、基本的に所有者が勝手に処分できないようにするための措置です。
つまり、実際に競売が行われ、引き渡されるまでの間は、その不動産を利用し続けることができるのです。
また、アパートや一棟マンションなどの人に貸している不動産であっても、その期間中は家賃収入を得ることができます。
引き渡すまでの期間は、早ければ半年ほどで長ければ1年先となる場合もあります。

契約内容にもよりますが、返済を滞納してからすぐに差し押さえが執行される訳ではなく、通常は3～6ヶ月ほどで執行されることが多いでしょう。
差し押さえ施行までの間、電話や文書などで支払いの督促が行われ、差し押さえの予告が通知されてから、執行されることとなるのです。

また、借入の際に保障会社を利用している場合には、保障会社が返済を弁済することになるので、お金を貸しているのは銀行ではなく保障会社に代わります。
ただし、そうなった時はこれまでのように毎月少しずつ返済するのではなく、一括でしか返済できなくなります。
つまり、よほどのことがない限りは不動産を手放すしかなくなるのです。

不動産差し押さえの効力とは？

不動産を差し押さえられた場合の効力は、主に2つあります。
一つは、お金を借りている債務者は差し押さえられた不動産を自由に処分することができなくなる、というものです。
そしてもう一つが、時効を中断する、というものです。

差し押さえられた不動産は自由に処分できなくなる

通常、自分が保有している不動産は、自分の意志で処分することができます。
しかし、差し押さえになっている場合はそう自由に処分することが認められなくなります。
そして差し押さえされた不動産は、その後不動産競売にかけられます。
所有権は、その競売で不動産を購入した人へと譲渡することになります。
つまり、競売が行われて買う人が決まり、契約を結ぶまでの所有権は自分にありますが、差し押さえを受けた時点でその所有権は様々な点が制限されます。
また、新たに所有物件に担保設定をして借入をする等といったこともできなくなります。
つまり所有権にも制限がかけられてしまいます。

例えば、差し押さえを受けてからその不動産を誰かに売ったとしても、その後に競売が行われて第三者の別人が買った場合、その不動産はどうなるでしょうか？

正解は、競売で買った人のものになります。
差し押さえられている状態で、勝手に不動産を売ることはできません。
もし売却したとしても、売買契約が無効になります。
差し押さえに伴う強制執行は、貸したお金を確実に回収するために行われます。
そのためには、この効力がとても重要なのです。
これがあるから、担保の抵当権は信用できるものとなっているのです。

時効の中断とは？

借りたお金には、返済期限とは別に時効が決まっており、借りた内容によって異なります。
例えば、住宅ローンは主に銀行や信用金庫、住宅金融公庫から借りることが多いですが、どこから借りたかによって時効の期間も異なるのです。
主に業務内容が営利を目的としているかどうかで分けられます。

例えば、信用金庫の業務は営利目的とはみなされないので商人には該当しません。
その場合、最後の支払いから10年が経過すると、時効となります。
住宅金融公庫も、同じく営利目的ではないので、時効は１0年です。

しかし、銀行の場合は商人に分類されるので、銀行から借りている住宅ローンの場合は5年が時効となります。
時効は、契約した時ではなく、最後に返済した時から数えていきます。
つまり、時効が5年なら最後の返済から5年が経過すると、返済を迫ることができなくなってしまいます。

しかし、不動産の差し押さえになると、この時効が中断されます。
つまり、時効で貸したお金を回収できなくなることがなくなるのです。
そうなると、催告などをする必要もなくなります。

いつから効力が生じるのか？

差し押さえは、その効力が生じるタイミングが決まっており、そのタイミングは2つあります。
その2つとは「競売通知」と「差押登記」で、いずれか早い方で生じるのです。

競売通知

債務者の元へ、競売がいつ開始されるのかを決定したという通知が届いた時です。
これは、裁判所から送付されるものなので、自分が自由に行うことはできません。

差押登記

対象となる不動産に対して差押登記をした時です。
これは、抵当権を行使して裁判所に競売を申し立てて、それが認められた時に行われる登記です。
一定以上の期間返済が滞ったとき、裁判所にいつ申請するかは、お金を貸した側が決めます。
裁判所に申し立てても、その後確認などがあるのですぐに競売手続きが進むわけではありませんので、一般的には競売通知よりも差押登記のほうが早く行われます。

不動産が差し押さえられたらご相談ください。

不動産が差押えられてしまった場合、その効力を知っておくべきです。
そして、その効力に関わることをしないよう気を付けましょう。

IPA不動産では差押登記や競売通知がされてしまった不動産でも任意売却という方法で問題を解決させることができます。
任意売却売却は債務者との交渉や専門的な知識が必要になりますので、どこの不動産会社でも取り扱いできるものではありません。
当社には任意売却の専門部署があり、専門スタッフがお客様のご状況に合わせて最善の解決策をご提案します。
もし不動産を差押えられてしまった際には、一度お気軽にご相談ください。