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公開日:2020年6月14日
最終更新日:2020年6月15日

不動産の売却価格に最も関係してくるのが立地です。
確かに駅から近い物件や立地が良い物件は購入希望者が多く、高額で成約につながる可能性は高くなります。
しかし必ずしも立地の悪い物件や駅から遠いい物件が人気がなく売れ残ってしまうとは限りません。
アパートなどの収益物件の売買では立地の悪さだけで判断するのではなく、入居率を確保するための賃貸需要がどれだけあるのか分析することが最も重要になります。
立地が悪いことだけを理由に不動産を安く売ってしまうのではなく、今一度本当の価値を確かめてみる必要があります。

立地が悪い・駅から遠いいアパート

立地の良さと駅の距離の定義とは?

一般的に駅からの距離は80mを徒歩1分とし、直線ではなく実際に歩いて行ける最短距離で計測されます。
近年ではグーグルマップのルート検索結果を基準にしていることが多くあります。
そして俗に言う「駅近」は徒歩5分以内であり、徒歩20分までが徒歩圏内になります。
徒歩20分を超えるとバス便や車になり、立地が良し悪しは基本的に駅からの距離が10分以内となっております。
また公共交通機関だけではなく周辺環境も立地の良さに大きく関係してきます。
それはショッピンングモールや病院・学校などの公共施設などが充実しているエリアは人気があると言えるでしょう。

過去の入居率を振り返ってみる

立地が悪くても過去数年間の入居率を振り返ってみて、入居稼働率が80%以上を保っていればそれは決して悪い物件ではありません。
アパートなどの収益物件では入居者の入退去により入居稼働率はどんなに立地の良い物件でも100%を維持することは極めて難しいのです。
駅近であれば家賃設定も高くなりますので、高額家賃設定が原因でなかなか入居者を確保できないこともあります。
つまり立地だけで判断するのではなく、過去の入居率が良ければアパート経営がうまくいっていることの証明になりますので、過去の入居率を振り返ってみることはアパートを売却する上ですごく大切なのです。

不動産賃貸会社の怠慢による入居率の低下はないのか?

管理をお願いしている不動産会社の営業能力によって入居率は大きく左右されます。
例えば、インターネット広告を屈指している不動産業者と、インターネット広告に弱い不動産業者では入居者確保に大きな差がでます。
ただでさえ入居者確保が難しい立地の悪い物件を、営業能力がない不動産業者に任せることは致命的になります。
アパート経営では入居者確保するためにかける可能性は限りなく広くした方が良いため、管理会社が行う広告活動や営業活動は入居率に大きく直結してきます。
インターネット広告はもちろん、周辺の企業や学校へ営業することによって一人でも多くの方へ物件を周知してもらい入居者を確保できれば立地の悪いアパートでも十分な経営を実現することができるはずです。

駅から遠く、立地が悪くてもこんな物件は高く売れます

周辺環境が良い物件は立地が悪くても問題ありません。
例えば、ショッピングモールや公共施設、が近くにあって住環境が整っているエリアです。
そして駅からの距離が遠ければ車社会になりますので、世帯数分の駐車場が確保されていること、ファミリー物件であれば駐車場が一世帯2台分確保されていると良いでしょう。
また、大学や大きな企業、工場などが周辺にあるエリアはそれらの入居者を確保できる可能性があります。
つまり駅からの距離が遠くて立地が悪くても、実は一定層からの需要が見込めるエリアも少なくはありませんので、周辺環境から需要が得られれば全く問題ないのです。

人口減少傾向にある立地の悪いアパートは要注意!

高度経済成長期の日本では多くの人が郊外へ移り住み、都市のドーナッツ化現象が問題になりましたが、逆に現在は少子高齢化により郊外の人口が減少していき、公共施設の維持が厳しくなってきております。
そこで国は住宅や店舗、公共施設などを街の中心地へ集約させる「コンパクトシティ化」の取り組みが全国で始まっております。
コンパクトシティ化が進めば郊外からドンドン人がいなくなってしまうので、アパート賃貸需要や不動産の価値も大きく下がることが予想されます。
人口が減少しており地立の悪い郊外のアパートは早い段階で見切りをつけて売却した方が良いでしょう。

最後に

弊社では立地の悪いアパートやマンションなどの収益物件でも積極的に買取り、売却の仲介を行っております。
不動産の売却をご検討中の方は、ご所有の不動産がどのくらいの価格になるのか知ることから始めてください。
物件調査・査定は完全無料になりますので、お気軽にご相談ください。
スタッフ一同心からお待ちしております。

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