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公開日:2020年6月14日
最終更新日:2021年7月19日

不動産の売却価格に最も関係してくるのが立地です。

確かに駅から近い物件や立地が良い物件は購入希望者が多く、高額で成約につながる可能性は高くなります。

しかし必ずしも立地の悪い物件や駅から遠い物件が人気がなく売れ残ってしまうとは限りません。そのような物件でも高く売れる可能性があるのです。

アパートなどの収益物件の売買では立地の悪さだけで判断するのではなく、入居率を確保するための賃貸需要がどれだけあるのか分析することが最も重要になります。

立地が悪いことだけを理由に不動産を安く売ってしまうのではなく、今一度本当の価値を確かめてみる必要があります。

本記事では立地の悪くれも売れる物件の特徴や入居率との関係について解説します。

立地が悪い・駅から遠いいアパート

こんな物件は立地が悪くても高く売れます

周辺に便利施設がたくさんある物件

周辺環境が良い物件は立地が悪くても問題ありません。
例えば、ショッピングモールや公共施設、が近くにあって住環境が整っているエリアです。
そして駅からの距離が遠ければ車社会になりますので、世帯数分の駐車場が確保されていること、ファミリー物件であれば駐車場が一世帯2台分確保されていると良いでしょう。

大学や大きな企業などの周辺にある物件

また、大学や大きな企業、工場などが周辺にあるエリアはそれらの入居者を確保できる可能性があります。
つまり駅からの距離が遠くて立地が悪くても、実は一定層からの需要が見込めるエリアも少なくはありませんので、周辺環境から需要が得られれば全く問題ないのです。

そもそも立地とはなにか?

立地とは活動するのに適した環境の条件

立地とは物件がさまざまな活動に適した環境かどうか、という条件のことです。

例えば立地の条件には以下のようなものがあります。

交通の便(駅からの距離) 駅から徒歩何分か?
周辺環境 生活利便施設(スーパー、コンビニ、銀行、郵便局、市役所、飲食店など)、教育施設(幼稚園、学校)、医療施設などが周辺にあるか?
町並み、自然環境 周りに公園や緑はあるか?
治安 犯罪率は高くないか?住んでいる人はまともな人たちか?
エリアのイメージ エリアの知名度や人気は高いか?

ご覧のように立地の条件の1つとして周辺環境が存在します。この中で最も重視されるのはやはり交通の便です。多くの人は電車に乗って毎日仕事に向かうからです。

前のセクションで「立地が悪くても周辺環境が良ければ売れる」と書きましたが交通の便が悪くても周りに便利な施設がたくさん揃っていたら交通の便のデメリットを補えるため、売れやすいという意味です。

駅からの距離はどう測る?

一般的に駅からの距離は80mを徒歩1分とし、直線ではなく実際に歩いて行ける最短距離で計測されます。

近年ではグーグルマップのルート検索結果を基準にしていることが多くあります。

そして俗に言う「駅近」は徒歩5分以内であり、徒歩20分までが徒歩圏内になります。

徒歩20分を超えるとバス便や車になり、立地が良し悪しは基本的に駅からの距離が10分以内となっております。

また公共交通機関だけではなく周辺環境も立地の良さに大きく関係してきます。

それはショッピンングモールや病院・学校などの公共施設などが充実しているエリアは人気があると言えるでしょう。

立地が悪くて売れにくい物件の特徴

郊外にあるエリアの物件

高度経済成長期の日本では多くの人が郊外へ移り住み、都市のドーナッツ化現象が問題になりましたが、逆に現在は少子高齢化により郊外の人口が減少していき、公共施設の維持が厳しくなってきております。

そこで国は住宅や店舗、公共施設などを街の中心地へ集約させる「コンパクトシティ化」の取り組みが全国で始まっております。

コンパクトシティ化が進めば郊外からドンドン人がいなくなってしまうので、アパート賃貸需要や不動産の価値も大きく下がることが予想されます。

人口が減少しており立地の悪い郊外のアパートは早い段階で見切りをつけて売却した方が良いでしょう。

災害に弱いエリアの物件

日本は自然災害が多いので、災害に弱い土地に建っている物件は売れにくい傾向があります。

災害に弱いエリアとは例えば以下のようなエリアのことです。

  • 過去に自然災害が発生したエリア
  • ハザードマップで危険とされているエリア
  • 地盤の緩いエリア
  • 湿地や川の近くのエリア
  • 埋め立て地
  • 傾斜地

心理的瑕疵のある物件

心理的瑕疵とは「住むのに問題はないけれども、なんとなく嫌だなぁ」と思う物件のことです。

例えば以下のようなものがあります。

  • 事故物件(人が亡くなった物件)
  • 周辺に迷惑施設がある物件(ライブハウスや観光地、ラブホテル街、風俗街など)
  • 周辺に墓地や火葬場がある物件
  • 周辺に犯罪関係の施設がある物件(刑務所、暴力団事務所など)

立地が悪くて売れにくい物件を売る方法

買取で売る

不動産取引は仲介と買取がありますが、買取の方が売れやすいです。

仲介は不動産業者が買ってくれる個人の不動産投資家を探して売る方式で、買取は不動産業者自身が買い取る方式です。

なぜ売れやすいかと言うと、依頼した不動産業者が直接買い取るため、広告などを打って買い手を探す必要がないからです。

どうしても売れにくい物件を抱えている場合は、買取で業者に売ると良いでしょう。

立地の悪い物件に慣れている業者に売る

不動産業者によって得意不得意が異なり、普段取り扱う物件も違います。

当然ですが、立地の悪い物件を扱った実績が豊富な業者に依頼すれば売れる可能性が高まります。

慣れてない業者に頼むと契約したのにいつまで経っても話が進まないということになりかねません。

立地の悪い物件を売りたいときはそのような物件に慣れている業者を選びましょう。

立地の悪い物件はIPA不動産へお任せください。

当社では立地の悪いアパートやマンションなどの収益物件でも積極的に買取り、売却の仲介を行っております。
不動産の売却をご検討中の方は、ご所有の不動産がどのくらいの価格になるのか知ることから始めてください。
物件調査・査定は完全無料になりますので、お気軽にご相談ください。
スタッフ一同心からお待ちしております。

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