事故物件でも売却できる？価格や売却方法を徹底解説

事故物件は不動産投資において常につきまとうリスクです。自分の物件が事故物件となってしまい、売却したい方も多いかと思います。
しかし、事故物件が果たして売れるのか。
誰も買ってくれないのではないか。そのような不安を感じるのも無理も無いことです。

結論から申しますと、きちんと手順を踏めば事故物件でも売却できます。
ただし注意点が少しあります。
この記事では株式会社IPA不動産が事故物件の売却について解説します。

そもそも事故物件とは？

事故物件とは厳密にはどのような物件を指すのでしょうか。
世間一般では「事件や事故、自死などによって人が亡くなった物件」という考えの方が多いですね。
しかしながら、法律的には事故物件の明確な定義はありません。
ただ、法律に書いてないからといって隠して売って良いわけではありません。
法律的には「瑕疵」という概念があります。
瑕疵物件とは具体的には以下の3つが存在する物件になります。

• 心理的瑕疵
• 物理的瑕疵
• 法律的瑕疵

以下でそれぞれの瑕疵について説明します。

心理的瑕疵

心理的瑕疵とは買い手が心理的に気持ち悪さや嫌悪感を持ってしまう物件を言います。
例えば自死、事件、自然死などで人が亡くなった物件、近くに墓地や宗教施設、騒音や公害を発する施設、暴力団関係の施設がある物件です。
建物に物理的損傷が無く、問題なく住める物件であっても買い手が少なくなるため値段は下がってしまいます。
一般的な「事故物件」という言葉はこの心理的瑕疵物件を指すと思われます。

物理的瑕疵

物理的瑕疵とは物件に物理的欠陥が生じ、機能に問題が生じていることを言います。
例えば土壌汚染、地中埋設物、地盤沈下などです。
また、建物にシロアリが湧いていたり、雨漏りがひどかったり、傾きなどの欠陥が生じている場合も物理的瑕疵となります。
一方で、経年劣化や入居者が通常使用でつけた床や壁の傷などは物理的瑕疵とは言わない場合が多いです。
そのような物理的欠陥は不動産を運用していれば当たり前に付くからです。
物理的瑕疵は修繕などによって改善できるため心理的瑕疵よりは対処しやすいです。

法律的瑕疵

法律的瑕疵とは法律の規制によって使用できない物件を言います。
具体的には都市計画法、建設基準法、消防法に違反する物件です。
例えば防火設備が古かったり、都市計画法で禁じられている地域に建てられていたりする物件です。
これは法律が施行される前から建っていた物件でも適用されます。
売却する際には法律をよく調べてから売る必要があります。

事故物件（心理的瑕疵物件）はきちんと手順を踏めば売却できる

事故物件はきちんと手順を踏めば売却可能です。
しかし、心理的瑕疵は判断が難しいです。
なぜなら心理的瑕疵は物理的瑕疵や法律的瑕疵のように客観的な根拠があるわけではなく、買い手の気持ち次第であるためです。
どのような物件を買い手が嫌がるかは知識が無いとなかなか判断できないでしょう。
事故物件は購入希望者からは避けられる可能性が高いでしょうし、通常の不動産を売却するよりもお時間がかかり、金額も相場通りの売却は難しくなります。

そして売却できないのではないか？と不安に思われるでしょう。
しかし事故物件だからと言い売却できないと諦める必要はございません。
事故物件売却の際には告知はしっかりと行い、買い手側に納得してもらうことが大切です。
告知をしないまま売却してしまうと、あとになって瑕疵を知った時に「事故物件と知っていたら買わなかった」と訴えられる可能性もありますので注意です。
値崩れは避けられませんが、購入希望者の中には相場よりも安く購入できるのであればお得と考え心理的瑕疵を気にしない方もいます。

またリノベーションや建物を取り壊すことによって心理的瑕疵の度合いを下げる方法などの売却をしやすくするための工夫も効果的です。

どれくらい値下がりする？

事故物件がどれくらい値下がりするかは、事故の内容によって差がありますので、一概には言えません。
一般論としては2割〜5割くらい下がるケースが多いようです。
なぜ価格が下がるのかというと需要が減るからです。

やはり事故物件となると欲しがる人が減りますので、相場通りの値段ではほとんど売れなくなります。
そこで値下げをして、売却しやすくする必要があるのです。

告知義務

事故物件を売る際には、瑕疵を正確に買い手に伝えないといけません。
もし告知しないまま売却し、あとで瑕疵が発覚した場合は「契約不適合責任」を問われ損害賠償請求のリスクがあります。

「バレなければいいだろう」と安易に考えて隠蔽したりすれば法的に厳しく罰せられるので注意しましょう。

告知義務の期間

実際の裁判では、20年以上も前の瑕疵で仲介業者に説明義務違反の賠償が命じられたケースもあります。
建物内で自殺があってから建物を取り壊し更地にし、土地として数回転売されていた物件にも関わらずです。
告知義務の期間は明確に決まっておらず、数十年経っている場合でも買い手側の捉え方によってはトラブルに発展します。
事故物件の売却に限りませんが、不動産の売却は責任が伴いますので、慎重にならなければいけません。
ご所有の不動産の管理にどれだけ手をかけてきた物件でも、いつトラブルが起き事故物件になってしまうか分かりません。

事故物件だからといって告知事項を隠して売却しようとするのではなく、全てを納得してくれる買い手を見つけ出すことが大切です。

事故物件を売却する方法

事故物件を売却するには不動産業者への依頼が必要です。
その際、不動産業者には「仲介」と「買取」があります。

仲介

「仲介」は第三者の買い手を不動産業者が探してきて、売り手と買い手の間に入り、売買契約を結ぶ方式です。
仲介のメリットは価格の下落がある程度抑えられる点です。
あくまでも一般論ですが仲介の場合は2割〜3割程度の値崩れで済む可能性があります。

デメリットは買い手を探すのに時間がかかるかもしれない点です。
第三者の買い手を探すのですぐに見つかるかどうかは不動産業者の営業手腕にかかっています。

買取

「買取」は不動産業者が買い手となり物件を直接買い取る方式です。
売買契約は売り手と不動産業者の間の契約となります。
買取のメリットは売却するスピードが速い点です。
買い手を探す必要が無いため、素早く契約交渉に入れます。

デメリットは値崩れが大きくなる可能性がある点です。
不動産業者との交渉になるので5割程度、またはそれ以上値下がる可能性があります。
周囲に売却の事実を知られたくないなど素早く売却する必要がある場合は買取のほうがおすすめです。

事故物件に詳しい不動産業者を選びましょう

事故物件の売却の際には事故物件の売却に詳しい不動産業者を選びましょう。
なぜなら必要な告知事項を誤って告知しなかったら契約不適合責任を問われる危険があるからです。

IPA不動産では、事故物件でも積極的に売却、仲介を行っております。また、事故物件の売却をしたいと思っている方を全力でサポートいたします。 まだ売却を決めておらず迷っている段階でも、何かお困りでしたら、どうぞお気軽にご相談ください。