埼玉のアパートを確実に売却するためのポイント

アパートなど収益物件を所有している方は、時節を捉え、売却のタイミングに常にアンテナを張っておられるかと思います。
そう考えると、不動産売却に関する知識はなるべく早く身に付けておきたいところです。

今回は、埼玉県でアパートなど収益物件を所有する方に向け、売却のポイントを解説していきます。

埼玉県のアパートを売る時、買取り業者の選び方

まずは、埼玉県のアパートを買取り業者に売る際のポイントを解説していきましょう。

買取りの場合、一般的に買い手となるのは個人ではなく、不動産会社です。
したがって、埼玉県のアパートの買取りであれば、当然、埼玉県の不動産に強い業者へ依頼できるかどうかがポイントになります。
そこで少しでもお得に立ち回るためにも、候補となる買取り業者が優良かどうか、買い手自身で判断する必要があります。
運営年数、買取り実績などをホームページでチェックすれば、ある程度優良かどうかは把握できるでしょう。
また優良な買取り業者は、得てして価格交渉に対応してくれるものです。
ですから、買取り価格を査定してもらった後は、必ず価格交渉をし、前向きに検討してくれるかどうかをチェックしましょう。

そして先ほど、“埼玉県の不動産に強い優良な買取り業者を選ぶこと”が、埼玉県のアパートの買取りにおけるポイントだと解説しました。
ただ、埼玉県外の買取り業者にも、埼玉県の不動産に強い買取り業者が存在するのも事実です。
ここはひとつ、関東全域の不動産に強い他県の買取り業者も視野に入れながら、優良な買取り業者を探してみましょう。

埼玉県のアパートを売却する際のポイント

次は、埼玉県のアパートを売却する際のポイントについて解説します。

埼玉県でアパートを売却する際にまずやらなければいけないことは、埼玉県の住まいに関する情報収集です。
埼玉県の住まいに関する情報収集をすることで、埼玉県でのアパート売却における戦略がより明確になります。

埼玉県の特徴について

埼玉県は、千葉県や神奈川県などとともに、東京のベッドタウンの1つと数えられています。
特に埼玉県南部は、池袋や新宿、上野など東京の都心部直通の電車が多数走っているため、通勤に便利なエリアとしてとても人気があります。
つまり埼玉県は、多くの方が魅力的に感じやすく、幅広い層に向けてアパートを売却できるエリアだということです。
そこでアパートの魅力を最大限にアピールできれば、買い手が現れないという状況にはほとんどならないでしょう。

例えば、JR浦和駅周辺の街であるさいたま市浦和地区では、交通や生活の利便性、教育環境の良さなどをアピールすることができます。
また、さいたま市の北側に隣接する白岡市では、田畑や果樹園などの自然が多く残る一方、東京都心へのアクセスに優れています。
こうしたこともアピールできれば、きっと魅力的に感じる買い手が多く集まるでしょう。

埼玉県は地盤が強い

埼玉県の土地には“地盤が固く地震に強い”という特徴があります。
この特徴は、賃貸物件を借りる方にとってはそれほど魅力的ではないかもしれませんが、賃貸経営者にとってはとても魅力的です。
なぜなら、地震に強ければ建物が劣化するスピードは遅くなるためです。

また、埼玉県には“海がない”という特徴もあります。
賃貸物件を借りる方にとってはあまり魅力的な特徴ではありませんが、一方で、これを“ありがたい”と感じる賃貸経営者は多いでしょう。
海がないことによって、建物が塩の影響で錆びたり、建物の窓が白く変色してしまったりする心配がないためです。

ただ、先ほども触れたように、埼玉県は非常にアパートの数が多いエリアです。
それはすなわち、一棟マンションの数も多いということを意味しています。
したがって、埼玉県で一棟マンションを売却するには、“花火が見える”、“四季を感じやすい”など、他の一棟マンションにはない独自の特徴をアピールすることも重要でしょう。

埼玉県におけるアパートの競争率について

埼玉県は、東京都心へのアクセス環境に優れていることが多く、なおかつ多くの方が魅力的に感じやすいエリアです。
ただ、その分アパート数も多いことが予想されるため、売却の際は多くのライバルが現れることも覚悟しておきましょう。
特に浦和や大宮、所沢などは人気エリアのため、より競争率は高くなるでしょう。

買取業者に依頼する前に身につけておくべき知識

アパートなど収益物件の売却を買取業者に依頼する場合は、多くの点に注意しなければなりません。
特に、買取価格の安さや直接交渉の難しさは、アパートの売り手にとって、注意してもしきれない点だと言えるでしょう。
では、買取業者へ依頼する際、一体どういった点に気を付けるべきでしょうか?
1つ1つ、順を追って見ていきましょう。

買取価格は相場より低いことが多い

埼玉県のアパート売却を仲介業者に依頼する場合、相場以上の査定価格を提示してもらえることが多いです。
ただ、買取業者への依頼では、相場以下の査定価格を提示されることも少なくありません。
なぜかと言うと、買取業者が提示するアパートの査定価格は、アパートの転売などによって得られる利益、課税される税金分の金額などが差し引かれているためです。

買取業者は、売り手から取得したアパートを転売したり、解体して新しい物件を建てた上で再販したり、収益物件として利用したりすることで利益を得ます。
つまり、なるべくアパートの取得費を抑えなければ、これらの事業で利益を上げることはできないということです。
買取業者に埼玉県のアパート売却を依頼する場合、ある程度低い価格での買取りになることは、致し方ないことなのですね。

仲介と比べてどれくらい買取価格は下がるのか?

埼玉県のアパート売却を買取業者に依頼する場合は、仲介業者に依頼する場合よりも3割程度、買取価格が安くなります。
先ほども解説したように、アパートの転売などによって得られる利益、課税される税金分の金額などが、買取格から差し引かれるためです。

また、アパートの転売に時間がかかったり、税金等の金額が思いの外高額であったりした場合、たとえアパートの取得費を抑えられても、買取業者の手元には利益がほとんど残らない可能性があります。
そのため、依頼する買取業者によっては、さらにアパートの買取価格を低くされてしまうことも考えられます。

査定価格の計算方法が定まっていない

仲介業者は、アパートの価格を査定する際に、建て直した場合の費用を算出する“原価法”、賃料をベースに割り出す“還元法”、周辺相場から算出する“取引事例比較法”のいずれかを用います。
ただ、買取業者の査定には、基本的にこれらの方法が採用されません。
買取業者が売り手から取得したアパートを再販する場合、改装・改修費や解体費、物件の建築費がどれくらいかかるのか、そして利益はでどれくらい出るのかを考慮して、査定を行うためです。
つまり、しっかりと査定価格の計算方法が定まっていないため、あまり正確性が高くない査定価格が算出されやすいということです。
要は、グレーゾーンが広いのです。

直接交渉の難易度が高い

埼玉県のアパート売却を買取業者に依頼する場合、“直接交渉”という非常に大きな壁が立ちはだかります。
買取業者自体が買い手となるため、売買に関する交渉は、売り手が買取業者と直接行わなければいけないのです。
こちらがいくら不動産の知識を身に付けて交渉に臨んでも、やはり不動産のプロである買取業者に勝ることはできません。
したがって、買取業者と直接交渉する際は、営業トークで不利な売買契約を結ばされてしまわないように注意しましょう。

決済前に転売活動を進められることもある

買取業者は、売り手から取得したアパートの転売に伴い、“新中間省略登記”をよく行います。
新中間省略登記とは、アパートを転売する際に、仲介業者への登記を省略し、買取業者から仲介業者が見つけた買い手に直接登記を移すことを言います。
買取業者が新中間省略登記を行う理由としては、アパートの転売時にかかる不動産所得税、登録免許税などを節約できることが挙げられます。
また、この登記を行うために、買取業者は売買契約書に“特約”として記載し、アパートの売り手の同意を得なければいけません。
本来であれば、売り手の同意を得てから新中間省略登記の手続きをスタートさせるのが適切な順序なのですが、買取業者の中には、売り手の同意を得る前に手続きを始めてしまっているところがあります。
もちろん、決済日までに売り手の同意を得れば法律上問題はないのですが、アパートの売り手からすれば、転売活動を水面下で進められていたことになるため、あまり良い気はしないでしょう。

過剰なアピールが多い

買取業者に限ったことではなく、不動産業界には“過剰なアピール”が多く存在します。

例えば、

“当社の買取価格が1番高い”
“当社しかこんな物件買い取れない”

など、過剰なアピールによって、なんとかアパートを買い取ろうとする買取業者には、何の根拠もない可能性があるため、依頼しないことをおすすめします。

埼玉県のアパート買取査定はIPA不動産にご相談ください。

埼玉県のアパート買取りのご依頼はIPA不動産にお任せください
収益物件の売買に特化している当社では埼玉県の不動産も多く取り扱いしております。
ライバルとの熾烈な競争を勝ち抜くためには、収益物件の売買に強い不動産会社を選ぶことが確実に売却を成功させるための重要なポイントになります。

売却をご検討中のオーナー様は是非お気軽にお問合せください。