アパート売却利益に対して有効な税金対策

公開日：2018年9月5日

最終更新日：2026年11月10日

アパートを経営していて、様々な理由から売却する人がいます。
その理由はオーナーの高齢化や空き室の増加、老朽化など様々ですが、アパートを売却する際には税金対策を怠ってしまうと多額の税金がとられることがあります。

アパート売却で利益が出た場合に有効な税金対策には、どのようなものがあるでしょうか？

アパート売却をしたAさんの税金対策

まず、最近アパート売却をしたAさんが行っていた税金対策はどのようなことだったでしょうか？

Aさんは、平成22年に土地とアパートを購入して経営していたのですが、昨年足を痛めたことで管理がままならなくなり、ちょうど土地の価格も上昇していたことからアパートを売却することを決意しました。

購入した際は、土地代3,000万円＋アパート建築費用3,000万円だったのですが、現在は土地代が4,000万円、建物代は2,100万円で売却することができました。
土地代としては1,000万円の利益が出て、総合的にはこれまでの家賃などに加えて100万円の利益が得られたことになります。

この時、アパートを5年以上保有していたことから売却による利益は長期譲渡所得となるので、所得税15％と復興特別所得税0.315%、住民税5％が課せられることになるので、通常であれば100万円の利益に対して20.315％、金額にして20万3150円の税金がかかります。

しかし、平成21年に取得した土地については、5年以上保有してから売却した場合は1,000万円の特別控除があるので、土地の売却による利益1,000万円が控除され、税金はかからないことになりました。

アパート売却の際は、こうした特別控除などが税金対策となる場合も少なくありません。

特別控除以外のアパート売却の税金対策

Bさんの場合は、父が生前に購入したアパートを相続して経営を続けていました。

しかし、建物の老朽化と空き室が増えたことにより、アパートを売却することにしました。
ところが、その際にアパートを購入した際の代金などが書かれた書類を探したのですが、見つかりません。

そのため、取得費はそれほど安くなかったはずなのに、土地の売却額3,000万円の5％である150万円が取得費として計算され、必要経費として掛かった50万円を差し引いて2,800万円の利益があったことになりました。
長期譲渡所得なので税率は20.315％となり、5,688,200円が課税されてしまいます。
取得費がわかる領収書や契約書が残されていれば、おそらく税金はもっと安くなり、もしかしたら無料となっていたでしょう。

アパート売却の税金対策としては、何よりも取得費などがわかる書類をきちんと保管しておくことが大切です。