［簡単解説］アパート売却で損益が出たときの税金控除とは？

アパートなど収益物件を売却したことによって損失が出た場合、売却損または「譲渡損失」と言います。
中でも新築で購入した不動産は、売却する際には価格が下がっているケースがほとんどなので、売却損が発生する可能性は高いです

ただ、売却損に関する知識をしっかり把握しておけば、税金の控除を受けられる可能性があります。
居住用の不動産を売却する場合は、一定の条件を満たすことで税金の繰越控除、損益通算が認められますが、アパートなど収益物件の場合はどうなるのでしょうか？

売却損が出てしまうケースとは？

売却損とは、不動産を売却するときの価格が帳簿価格より低い場合、所有者が負うことになる損失を指す言葉です。
不動産はどれだけ綺麗な状況を保っていても、築年数が古くなれば価格は下がります。

また近年は地価が少しずつ低下している傾向にあるので、売却価格は年を追うごとに下がっていくことが予測されています。
居住用の住宅を購入する場合は住宅ローンを利用することが多いですが、支払う住宅ローンには毎年利息がプラスされます。
よって支出が不動産の価格を上回ってしまい、売却損がより出やすくなってしまう訳です。

売却損が出たときに受けられる控除、控除を受けるための条件

売却損が出たときに税金の控除を受けられるのは、個人が居住を売却することで譲渡（売却）損失が出てしまったというケースです。

譲渡損失の計算式は以下の通りです。

譲渡収入 – 減価償却後の取得額 – 譲渡費用 = 譲渡損失

分かりやすく言うと、不動産の購入金額が売却額を下回っていなければ、損失が出ていると考えていいでしょう。

～法人の場合～

アパートなど収益物件の売却によって発生した譲渡損失は、居住用不動産の場合と少し扱いが違います。
その処理の方法は、不動産を法人名義で所有しているのか、個人名義で所有しているのかによって変わります。
不動産の所有者が法人名義の場合は、譲渡損失を「固定資産売却損」として計上することが可能で、事業所得に含めて計算できます。

つまり、法人名義で得た利益を事業所得と通算できるということです。
ちなみに、翌年への繰越も可能です。

～個人の場合～

個人事業主が不動産を売却する場合の譲渡損失は、事業所得とは別の所得として考えます。
つまり法人名義にように、譲渡損失を事業所得に含めて計算するということができないのです。

不動産の売却（譲渡）が営利を目的として継続的に行われるものである場合や、販売目的で取得した不動産を売却する場合などは、「事業所得・雑所得」に該当します。
これらに該当しない場合、個人名義の不動産を売却したときの譲渡損失は、「譲渡取得」という扱いになります。
事業所得・雑所得に該当する場合のみ、事業所得に含めて計算することが可能です。

また個人の事業用不動産の売却では、繰越はできないことになっています。
少しややこしいですが簡単に言うと、法人名義の事業用不動産の方が節税対策がしやすいとうことです。

つまり不動産を個人で購入するか法人で購入するか悩んでいる方は、簡単に個人名義で不動産を購入しない方がいいということが言えます。
もちろん、無理矢理法人名義で購入する必要はありませんが、譲渡損のリスクも考えて購入時の名義を決定する必要があるでしょう。

居住用・事業用どちらでもない場合

居住用でも事業用でもない不動産とは、「生活に必要ではない資産」のことを指します。
具体的に言うと別荘等の不動産ですね。

このような不動産を売却した際の譲渡損失は、他の所得（黒字）と損益通算することができません。
譲渡損失はないのと同じ扱いになるので、繰越も認められていません。

またその他には、30万円以上の貴金属、骨董、書画なども「生活に必要ではない資産」に含まれます。
これらの資産は、譲渡損失が出ても損益通算できないにも関わらず、譲渡利益が出る場合は課税の対象になってしまいます。

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