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公開日:2017年11月8日

前回ワンルームマンション投資のメリットをご紹介しましたが、引き続き今回はデメリットやリスクのご紹介をします。

売却までに時間と費用がかかる

ワンルームマンションに限らず不動産を売却する場合、どんなに早くても1カ月程度はかかります。
物件の条件がよく「そこの物件がほしい!」という買主様がタイミングよく表れた場合には1~2ヶ月での売却は可能ですが、逆に相場より高めな価格設定をしたり、人気のないエリアなどの物件ですと、最悪の場合は売れないという事も考えられます。
また売却にかかる費用としても、不動産会社に仲介を依頼する場合は仲介手数料がかかりますし、売却した際に利益がでてしまった場合は譲渡所得税という税金も課せられます。
※不動産の売却時にかかる費用はこちら

 

マンション投資には経費と税金がかかる

ワンルームマンション投資は俗にいう大家業になりますので、当然のごとく運用していくのには経費と税金がかかります。

・建物管理費
マンションの敷地や建物、エレベーターなどの共用設備を管理している会社へ支払う費用です。

・修繕積立金

マンションの敷地や建物、エレベーターなどの共用設備を修繕するために管理組合によって積立てていく費用です。

・賃貸管理委託手数料
お部屋ごとに賃貸業務を行う必要がある為、その業務を不動産会社へ委託する場合にかかる費用です。
これは建物管理とは別にかかる費用なのですが、もしも賃貸管理委託手数料を削減させたい場合にはオーナー様がご自身で賃貸業務などを行えば削減可能になります。

・賃借人募集業務にかかる仲介手数料
これは意外と知らない方が多いのですが、賃貸管理委託契約書に記載されていることが多いのですが、空室になり新たに入居者を募集斡旋した場合の報酬として仲介手数料がかかります。
これを拒んでしまうと報酬が出ないことに対して、入居募集業務の手を抜く営業マンもいますので、なかなか賃貸が決まらないという事態になる可能性があります。

・退去時の原状回復費用
入居者退去時の原状回復には、経年劣化による汚損や通常使用による消耗はオーナー負担となることが一般的です。
つまり入退去時には少なからずオーナー様の実費による原状回復も必要になります。
昨今では敷金の返還をめぐったトラブルが多く、このようなルールが定められております。

・設備関係の修繕費
設備部分の修理交換は全てオーナー様負担となります。
考えられるものとして、エアコン・給湯器・ガスコンロ・換気扇・インターホン・給排水管・洗面台・キッチン・お風呂です。

・固定資産税
毎年6月に税務署から支払通知書が届きます。
こちらの支払いを滞納してしまうと最悪は物件を差し押さえられることもありますので注意しましょう。

・所得税
家賃収入を所得として確定申告する必要があります。
当然収入に対して所得税は課せられますが、建物減価償却費や経費をうまく計上させて非課税にすることも出来ます。

・火災保険料
火災や地震が起きて被害が発生してしまった時の為に火災保険に加入します。
基本的に火災保険は任意ですが銀行融資を利用する場合は加入が必須になることが多いです。

実際にはこれだけの費用が掛かるのに対して、しっかりとした説明をせずに販売する不動産会社も多く、当社へご相談に来るお客様の中に「こんなはずじゃなかった、もっと自分でも調べるべきだった」とおっしゃる方がいらっしゃいますので気を付けましょう。

マンション投資のリスク

・空室
空室は最大のリスクになりますが、努力次第で回避させることは十分可能になります。
それは賃貸募集の方法や物件の見せ方を工夫することです。
空室でお困りのオーナー様がいましたらお気軽にお問い合わせください。

・家賃下落
家賃下落の原因は築年数が古くなり、中古物件の家賃相場になってしまうということです。
空室が長く続かない為にも家賃を下げて入居者を早期獲得させることもリスク回避の手段になります。

・物件価格下落
2017年の不動産市場は好調で連年価格上昇しておりますが、過去のバブル崩壊やリーマンショックなどの経済悪化によって不動産価格が下落することも考えられます。
またマンションは経年による消耗が起こりますので、築年数が経つと資産価値は下がってしまいます。

・金利上昇
2017年現在の金利は戦後最低金利となっており、現在の金利から更に下がることは考えにくい状況です。
金利上昇のリスクは今後訪れる可能性は十分にあります。
しかし金利上昇は好景気の表れという考えもでき、物件価格上昇や家賃上昇にも繋がる可能性も秘めております。

・建物の老朽化
建物老朽化が進めば入居者も退去してしまう原因になりますし、家賃下落や修繕による積立金上昇にも繋がります。
管理組合で建物管理がしっかり出来ているかどうかが重要になります。

・地震
地震による建物倒壊や損壊です。
修復には保険や修繕積立金を使い、場合によっては負担金が発生することもあります。
1995年の阪神淡路大震災では倒壊したマンションがありました。
しかし倒壊したマンションは現行の耐震基準を満たしていないマンションであり、新耐震基準のマンションでは倒壊はゼロ件となっております。
また2011年の東日本大震災で倒壊したマンションはゼロ件となっております。

・家賃滞納
すごく深刻な問題で家賃を滞納したからといい強制的に退去させることは難しいのです。
借地借家法や消費者保護法により強制退去には裁判所での判決が必要になります。
入居審査を厳しく行い、連帯保証人や保証会社を利用してリスクを回避させましょう。

・事故、事件による瑕疵
お部屋で自殺や何か事件が起こってしまった場合は、次に入居する方に告知をする義務があります。
また売却する際にも、その告知義務は発生しますので、入居者や物件購入者が心理的にそれらの契約を拒絶する可能性があります。

以上の内容がマンション投資に係るデメリット、リスクになります。
リスクが多いように思いますが、大切なことはどのようなリスクがあって、そのリスクへの対処法を把握しておくことです。

弊社では不動産投資を成功させるためにもご相談内容に合わせて様々なご提案しております。
現状の賃貸業で悩みや困ったことがある方や不動産投資を始めようと考えている方のご相談いつでも受け付けております。
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IPA不動産では、お客さまのご都合のよい方法をお選びいただけるように【メール】・ 【TEL】の2つの相談窓口をご用意しております。 そして様々なご質問やご相談にもお答えいたしますので、お気軽にお問い合わせください。皆さまからのご依頼を社員一同、心よりお待ちしています。

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