老朽化したアパート・一棟マンションを売却する方法

「うちのアパートを売却したいんだけど、築35年だから売れないだろうなぁ…」
そのように諦めてしまっていませんか？

確かに築古の物件は売れにくいし、売れたとしても二束三文である場合が多いです。
建て替えるにも多額の費用がかかるし、入居者との賃貸契約中であるとなかなか売るにも売れず困ってしまいますよね。

しかし、大丈夫です。
築古の物件でも出口戦略をしっかりと立てればそれなりの値段で売却はできます。

本記事ではアパート売買のプロであるIPA不動産が収益物件の出口戦略について解説します。

築古でも売れやすい物件の特徴

人気エリアの物件

立地が良かったり、周辺環境が良い物件は築古でも売れやすいです。
特に駅からの距離はかなり売れやすさに影響します。
例えば、駅から5分以内の物件は古くてもそのまま売りに出しても売れるでしょう。

一方で駅からの距離が11分以上になると急激に売れにくくなると言われています。
また、駅から遠い物件でも東京都心の物件であれば売れる場合が多いです。
郊外や地方だとそのままではなかなか売れないかもしれません。

耐震診断と耐震補強工事が完了している物件

耐震診断と耐震補強工事が完了している物件は売れやすいです。
耐震診断と耐震補強工事は平成25年から義務化されました。

まだ5年〜6年ぐらいしか経ってないわけですね。
つまり築30年、40年の物件は耐震診断と耐震補強工事を行っていない物件がほとんどであり、もし行っている物件ならば大きなセールスポイントになります。

リフォームやリノベーションがしやすい構造である物件

築古の物件を買った買い手はまずリフォームするのが普通です。
したがってリフォームやリノベーションがしにくい物件は嫌がる傾向にあります。

逆にリフォームやリノベーションがしやすい物件は売れやすいです。
リフォームやリノベーションしやすい構造とはラーメン構造の物件です。
ラーメン構造とは柱と梁（はり）からできた構造体を剛溶接して作られた構造で、鉄筋コンクリートとか鉄骨の物件でよく使われます。

逆にリフォームやリノベーションしにくい構造は壁式構造という構造で、骨組みが無く壁や天井や床が面状の構造体になっています。
構造体は壊せないのでリノベーションしにくいのです。

築古のアパートでも大丈夫！売りやすくするポイント

みなさんの中でアパートを売却したいけれども、老朽化の影響で上手くいかないと思っている人はいませんか?

売れにくいからといって、諦めるのは早いです。 実は、売りやすくするポイントがあるので、今までのやり方を変える参考にしてみて下さいね。

多くの不動産会社に紹介してもらうようにする

まずは定番のやり方ですが、多くの不動産会社にアパートを紹介してもらう方法です。
売れにくい理由には、あまり多くの人に知られていない点も関連しているかもしれません。
アパートを沢山の人に見てもらえば、売却の時に老朽化していてもかまわない人が見つけやすくなるでしょう。

マイソクの内容を定期的に見直す

みなさんは、「マイソク」という言葉を知っていますか?
これは、物件を売る時に間取りや所在地等の情報が書かれている宣伝するための資料を指します。
もしかすると、すでにやっている人もいるかもしれません。

実は、この資料の中身が重要で、購入を考えている人のニーズに合った書き方がされているかどうかがポイントになります。
したがって、買い手に物件の魅力が伝わるような内容が求められます。

例えば、周辺にどのような施設があるか、どのような世帯向きなのかといった点が挙げられるでしょう。
これは、一度作成したら終わりではなく、何度でも修正ができます。
現在の内容だと伝わりにくい場合は、書き直したり、付け足ししたりすると良いですね。

価格を安めに設定する

これは、所有しているアパートの売却をとにかく早くしたい、老朽化の要素を値段に反映しても良い人に勧めるやり方です。

どうしても、建物自体が古くなると価値が下がってきますよね。
そのため、値段を下げて買い手を探します。
買い手の中には、古くても自分でリフォームを行って運用したい考えを持っている人もいます。
最近は古くてもあまり気にしない人が増えてきていますよね。

このようなニーズを持っている人は、値段は安めの方がいい人も多いので、買い手も見つかりやすくなります。
このやり方の場合、期間が長くなると安くても売れ残ってしまう可能性もあるので、ある程度の価格を下げて、短期決戦で臨んだ方が良いでしょう。

アパート売却価格には築年数が影響します。

「条件は良いはずなのに、なぜか売れにくい…。」
このように、環境の影響ではないが、なぜか売買が進まずに悩んでいる人もいるでしょう。

実は、売れにくい背景には、アパートの売却時における状態、つまり老朽化が進んでいないかどうかが関係している場合があります。
まずは、なぜ買い手が見つかりにくいのか、その原因を押さえておきましょう。
アパートを売却する時の状態で、建物の老朽化が進んでいた場合、買い手はどのような印象を持つでしょうか?

大きく2つですが、次のような場合が考えられます。

まずは、古くなっている状態の度合いによっては、生活に関わる設備に影響が出ているかもしれない点です。
私たちが身の回りで使っている設備を考えてみると良いでしょう。

例えば、水道やお風呂場といった水回りが挙げられますよね。
きちんと掃除等の手入れをしていても、使い続けているうちに不具合が出てくる場合が予想されます。
買った当初から、設備の古さのせいで使えないとなると困りますよね。

次に、前述にも関係しますが、設備が古いと交換したり、大幅な工事が必要になったりします。
ここで、一度買い手の立場になって考えてみて下さい。
物件を買う時にお金がかかりますが、古い物件の場合はそれに加えて修理費等の負担も必要になってくるでしょう。

そうなると、せっかく物件を買っても追加の出費によって、損失が大きくなってしまう可能性もあるのです。
買い手の考え方からすると、避けてしまう理由ははっきりしていると言えますよね。

このような2つの要因から、多くの人は、なるべくならば老朽化が進んでいない物件を選んでしまうのです。
しかし、不利な点をわかってはいるけど売ってしまいたい人もいますよね。
次の項目では、なるべく売りやすくするポイントについて説明します。

建て替えやリフォームはどうなのか？

建て替えは非常に手間がかかり難しい…

アパートを建て替えるのは非常に手間がかかります。
まず、入居者が住んでいる状態の場合、いくらオーナーだからといって自由に建て替えを決められません。
建て替える場合、居住世帯の5分の4の同意がなければ工事に入れないと法律で決まっています。
昔は全世帯の合意が必要でしたが2016年に緩和されました。
とはいえ5分の4もの同意を得るのは極めて大変です。

建て替え計画が途中で頓挫したケースは無数にあるとか。
頓挫の理由はやはり5分の4の同意を得るのが難しい点です。
現実的には建て替えは難しいと言えるでしょう。

【参考】住民合意、資金、容積率…厳しいマンション建て替え

リフォームしたからといって売れるとは限らない

アパートを新しくリフォームすれば外観がきれいになり、物件に人気がでるのではないかと考える方もいらっしゃると思います。
確かにリフォームすれば資産価値は上がりますし、コストも立て替えの半分程度しかかかりません。

しかし、リフォームしたからといって早く売れるとは限らないのです。 例えば単身者が多いエリアなのにファミリー向けのリフォームを施しても売れません。
リフォームするとターゲットを絞りやすいメリットはありますが、間違えると余計に売れなくなってしまいます。
売る前にリフォームする場合は慎重に検討しましょう。

まとめ

今回は、アパートの売却と建物の老朽化の影響について説明しました。

老朽化が進んでいた場合、設備によっては生活に支障が出たり、購入してもその後に修理等でお金が必要になったりと、売買に影響が生じやすいです。
しかし、建物のアピールを工夫したり、価格の設定を低めにしたりすれば、買い手が見つかりやすくなります。

当社でも価格の判断や売買のご協力をしていますので、お気軽にご相談下さい。

IPA不動産では、老朽化したアパートも積極的に買取ります。

当社はアパートなど収益物件の売買を専門としており、数多くの老朽化物件の取引実績があります。
どんなに築が古くて老朽化していても問題ありません。
そして占有者がいてなかなか退去してもらえない案件でもお任せください。
先ずはお気軽にご連絡をいただければ、無料にてご相談承ります。