マンション売却の査定額の計算方法と影響するポイント

マンション売却で最初に気になるのは査定額ですね。
自分の物件がどれぐらいで評価されるのかはしっかりと把握しておかないといけません。

そのためには、マンションがどのような方法で査定されるのか、査定に影響するポイント、査定の流れや注意点を、売主も事前に知っておいたほうが良いでしょう。
そのほうが査定額の妥当性をスムーズに理解しやすいからです。

そこで、IPA不動産が本記事にて解説しますので、ぜひご覧ください。

マンション査定額の計算法

不動産の査定にはさまざまな計算法があります。主な計算法は以下の3つです。

1. 取引事例比較法
2. 収益還元法
3. 原価法

このうち分譲マンションの査定には取引事例比較法が利用されるのが一般的です。
収益還元法や原価法はアパートや一棟マンションなどの投資用物件の査定には使われますが、個人が持つ分譲マンションの査定にはあまり使われません。

取引事例比較法の計算は以下のようにします。

査定額＝事例地の単価(円/㎡) × 建物面積（㎡） × 補正率

つまり、似たような売却事例の物件の面積単位の単価を割り出し、それに売りたい物件の面積をかけ、最後に補正率をかけて査定します。

補正率とは比較対象にしている過去の取引事例と自分が売りたい物件の違いを加味した掛け率です。
例えば以下のようなものがあります。

1. 売却を急ぐ理由がある場合は査定額を減額する
2. 過去事例と現在の相場変動の影響を加味する
3. 物件の状態を加味する（築年数、リフォームの有無、立地、日当たり、物件の傷み具合など）

マンション査定額に影響するポイント

ここからはマンションの査定額に影響するポイントについて解説します。

周辺の似た物件の価格

不動産市場にも相場というものがあります。
相場は一物一価の法則と呼ばれる経済法則で動いています。
一物一価の法則とは「同じ物は同じ値段になる」という法則です。

つまり、不動産相場も自分が売りたい物件と似た物件は同じような値段になります。
そこで、自分が売りたい物件の近くにある似た条件の物件の価格を見て査定を考慮します。

これは外部要因であり、売主が何かしても影響を及ぼせるわけではありません。
しかし、タイミングを図ることはできます。
つまり、周辺の似た物件の価格を見て、値上がりしているときに自分の物件を売ると査定額も高くなります。

景気動向

物件の査定額は景気動向にも影響されます。
株価や消費者物価指数などの景気指標との相関があるのです。
これも上記の似た物件の価格と同じく、売主が何かしても影響を及ぼせるわけではありません。
しかし、これらの景気指標を見てタイミングを図ることはできます。

中古マンションの販売相場は株価から1年程度遅れて動く傾向にあります。
急いで売る理由がないのであれば、これらの景気指標を見ながら売りに出すタイミングを図るのも手でしょう。

立地条件

物件の査定額に影響を与える要素と聞いて最初に思いつくのは「立地条件」でしょう。
確かに立地条件は査定額への影響が強いです。

立地条件といってもいろいろありますが、その中でも最も影響が大きいのは最寄り駅までの距離です。
最寄り駅までの距離が近ければ近いほど査定額も高くなります。
目安としては徒歩7分以内が駅近物件とされ、査定額が高くなる傾向にあります。

また、スーパーやコンビニ、銀行、郵便局などの生活に必要な施設がどれだけ近いかも査定額に影響します。
また、ファミリー向け物件の場合は公園など子どもが遊べる場所が近くにあるかも重要なポイントです。

その他

その他にもさまざまな要素が査定額に影響を与えます。
例えば以下のような要素です。

• 方角や日当たり
• 階数
• 耐震構造、耐震設備
• 共用設備の充実度
• 外観のきれいさ
• セキュリティー

マンション査定の流れと注意点

マンション査定は以下のような流れで実施されます。

無料相談・机上査定依頼

まずは不動産業者に査定の相談をします。
机上査定に料金が必要かどうかは業者によりますが、無料査定を実施している業者も多いです。
IPA不動産も査定は無料です。
気軽に相談してみましょう。

査定の際には物件の所在地や間取りなどの物件の詳しい情報、売主の個人情報が必要です。聞かれても大丈夫なように資料を準備しておきましょう。

訪問査定

机上査定でだいたいの査定額が出たら、実際に物件を見て査定します。
訪問して査定する場合は、日程を決めて売主の立ち会いのもとで調査します。

その際に不動産業者から物件についてのさまざまな質問をされます。
場合によっては査定額が下がりそうな質問をされるかもしれません。
しかし、そのときには正直に答えましょう。
嘘を言って査定額を上げようとすると契約不適合責任という損害賠償責任を負う可能性に繋がります。

査定結果報告

訪問査定から数日で査定結果の報告が出ます。
わからないことがあれば、理解ができるまで何回でも質問しましょう。
非常に金額の大きな取引なので、あいまいな部分を残すと精神的にも不安になります。

まともな不動産業者ならば「なぜその査定額なのか」を納得がいくまで説明してくれるはずです。
妥協せずに理解できるまで聞きましょう。

マンションの査定はIPA不動産まで

IPA不動産ではマンションの査定を無料で行っています。
査定だけして売るのをやめても結構です。
簡単な入力で1分で申込できますので、ぜひお問い合わせください。

不動産取引は動かす金額も大きく、一生のうちに何回もするようなものではありませんね。
よって、ご自身が誤った選択をしてしまわないか、ご不安なことと思います。

ご安心ください。もし、査定額について疑問点やわからないことがあれば、当社のスタッフが懇切丁寧にご説明いたします。
マンション売却に少しでも興味があれば、ぜひIPA不動産までお問い合わせください。
スタッフ一同お待ちしております。