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公開日:2018年7月19日
最終更新日:2018年8月9日

アパートの相続の際、相続人はアパートを財産として評価する為に、どこまでを相続財産として計算すべきなのか、知っておく必要があります。
アパートの相続を考えているという被相続人の方も、相続人に対して正しい知識を伝えておく事が大事になるでしょう。

【アパートの相続】相続するアパートは“権利”の集合体である

アパートの相続の際、どこまでを相続財産として価値を計算すべきなのかを考える前に、まずアパートにおける“権利”を確認しておきましょう。
アパートにおける権利として数えられるものの中から、相続財産として価値を計算すべきものを知るという流れの方が、頭に入りやすいと思います。
アパートには、以下のように複数の権利が集合しています。

 所有権(土地)
 所有権(建物)
 賃貸物件のオーナーとしての地位

アパートの相続をする際は、アパートが建っている土地の所有権と、アパートそのものの所有権が相続されます。
また、賃貸物件のオーナーとしての地位も、被相続人から相続人へ相続される事になります。
ではこの権利の中から、相続財産として価値を計算すべきもの、しなくていいものを解説しましょう。

【アパートの相続】相続財産として価値を計算すべき権利

前述のアパートの権利の内、相続人が相続財産として価値を計算すべきなのは、2種類の所有権です。
そして賃貸物件のオーナーとしての地位は、価値を計算する必要がありません。
相続されたアパートの土地の所有権は、かなり難しい計算をしなくては価値が算出されません。
賃貸物件が建っている土地なので、更地よりは価値が多少下がります。
ただ、借地ほどは大きな制限がないので、借地よりは価値が高いと判断出来ます。
従ってこの場合、土地の所有権の価値は以下の計算方法で算出されます。

土地の所有権=更地の価格-(更地の価格×借地権割合×借地権割合)

一方建物の所有権は、自由に使用出来る建物の価値から、他人が借りている権利の価値を差し引く事で算出出来ます。
相続されるアパートには、当然賃料を支払って住んでいる方がいます。
という事は、相続人が相続しても、全てを自由に使える訳ではないという事です。
“固定資産税評価額”を利用すれば、自由に使用出来る建物の価値を割り出す事が出来ます。
そして次に、賃料を払ってそこに居住する為の権利である“借家権”の価値を割り出しましょう。
借家権の価値は、建物における固定資産税評価額の30%と定められているので、以下の計算方法で、建物の所有権が算出される事になります。

建物の所有権=固定資産税評価額-30/100

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