アパートなど収益物件の相続財産はどのようにして計算するの？

アパートなど収益物件を相続する場合、相続財産の評価はどのようにして計算するのか？知っておく必要があります。

不動産の相続を考えている被相続人の方も、相続人に対して正しい知識を伝えておく事が大事になるでしょう。

相続するアパートなど収益物件は“権利”の集合体である

アパートなど収益物件を相続する際、どのようにして相続財産の価値を計算すべきなのかを考える前に、まず収益物件における“権利”を確認しておきましょう。
収益物件における権利として数えられるものの中から、相続財産として価値を計算すべきものを知るという流れの方が、頭に入りやすいと思います。
収益物件には、以下のように複数の権利が集合しています。

 所有権（土地）
 所有権（建物）
 賃貸物件のオーナーとしての地位

収益物件の相続をする際は、建物が建っている土地の所有権と、建物の所有権が相続されます。
また、賃貸物件のオーナーとしての地位も、被相続人から相続人へ相続される事になります。
ではこの権利の中から、相続財産として価値を計算すべきもの、しなくていいものを解説しましょう。

【収益物件の相続】相続財産として価値を計算すべき権利

前述の収益物件の権利の内、相続人が相続財産として価値を計算すべきなのは、2種類の所有権です。
そして賃貸物件のオーナーとしての地位は、価値を計算する必要がありません。
相続された物件の土地の所有権は、かなり難しい計算をしなくては価値が算出されません。
賃貸物件が建っている土地なので、更地よりは価値が多少下がります。
ただ、借地ほどは大きな制限がないので、借地よりは価値が高いと判断出来ます。
従ってこの場合、土地の所有権の価値は以下の計算方法で算出されます。

土地の所有権＝
更地の価格－（更地の価格×借地権割合×借地権割合）

一方建物の所有権は、自由に使用出来る建物の価値から、他人が借りている権利の価値を差し引く事で算出出来ます。
相続される物件には、当然賃料を支払って住んでいる方がいます。
という事は、相続人が相続しても、全てを自由に使える訳ではないという事です。
“固定資産税評価額”を利用すれば、自由に使用出来る建物の価値を割り出す事が出来ます。
そして次に、賃料を払ってそこに居住する為の権利である“借家権”の価値を割り出しましょう。
借家権の価値は、建物における固定資産税評価額の30%と定められているので、以下の計算方法で、建物の所有権が算出される事になります。

建物の所有権＝
固定資産税評価額－30/100

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