アパートを「高く売却できる可能性が高い」５つのタイミング

アパート売却のタイミングは、下記の5つです。

築年数15年と21年で売却した場合を比較してみます。
条件は、新築時の年間家賃収入600万円、木造一棟アパートです。

※表面利回り（運営経費控除前）で試算

築年数が20年を超えてくると買主はリスクを考え高い利回りを要求してくることが多いため、売却価格が下がります。

築浅だと修繕費も多くかからず入居率も安定します。
その結果、収益性も安定するため、売却価格を高く設定できる可能性があります。売却は築年数20年以内に行うとよいでしょう。

大規模修繕は、木造10戸・1K・2階建ての場合、300万〜350万円かかると言われています。

大規模修繕後であれば、当面大きな修繕が不要になります。
直近で修繕費を負担する心配がないというだけで、買主にとっては大きなメリットになります。

その結果、買主がつきやすくなります。

減価償却が終わってから売却すると譲渡所得が膨らんで、売却時の税金が増えるので、減価償却が終わる前に売却するのがおすすめです。

木造アパートの法定耐用年数は22年です。つまり、築22年を超えると減価償却費を経費に計上できなくなり、その後に売却すると取得費が目減りした状態で譲渡所得が計算されます。

実際にどれくらいの差が出るか、減価償却が終わる前と終わった後で比較してみます。
建物2,000万円・土地3,000万円で取得した木造アパートを、4,000万円で売る場合で試算しました。

※新築で取得した木造アパートを定額法（償却率0.046）で償却した場合の試算です。

減価償却後に売却すると譲渡所得は、620万円増え、譲渡所得税は、126万円多くなります。

償却期間が残っている物件は、買主にとっても購入後の節税余地があるため、評価されやすい傾向があります。

減価償却について詳しく知りたい方は下記の記事をご覧ください。

収益還元法で価格が決まるので、稼働率の差はそのまま価格差になります。

木造10戸・満室想定家賃600万円（月5万円×10戸）、還元利回り8%のシミュレーションをしてみました。

※運営経費を収入の20%として引いています
※実質利回り（運営経費控除後）で試算

稼働率10ポイントの差が600万円の差になります。
稼働率が90%以上あれば売却を考えるタイミングです。

所有期間が5年超（長期譲渡所得）と5年以下（短期譲渡所得）の税額を比較しました。

5年以下で売却を検討されている方は、もう少し所有し続けることをおすすめします。

なお、長期・短期の判定は「売却した年の1月1日時点」で所有期間が5年を超えているかで行われます。取得日から5年経過していても、その年の1月1日時点で5年以下であれば短期譲渡所得として扱われるため、売却時期の設定にはご注意ください。

アパートをより高く売却する「コツ」を詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。