金利上昇下での「アパート売却」についてよくあるお悩みランキング|影響から対策まで解説

2024年3月に日銀が「マイナス金利を解除」したことから、金利上昇の問題が本格化し始めました。
実際に、政策金利は2024年3月～2025年12月にかけて0.75％ほど上昇しており、今後も緩やかに上昇していくといわれています。

金利上昇はアパート売却において主に以下の影響を及ぼします。

以下で、それぞれについて解説していきます。

金利が上昇するとローンの利息も増加します。
それに伴い、ローンの返済額も増加し、アパート経営のキャッシュフローが悪化するため、買い手が減少する可能性があります。

また、ローンの返済額が増加すると、「年間の収入に対して、どれくらいの割合が返済に充てられるのか」を示す「返済比率」が高くなります。

「返済比率」は金融機関の審査で「この人に返済能力はあるか」を判断するための重要な指標となっており、「返済比率」が高ければ高いほど、ローンの滞納リスクがあると見なされ、審査に通りにくくなるため「そもそも買えない」という層も出てくるでしょう。

金利が上昇すると銀行に預けているお金にかかる利息も上昇します。
つまり、銀行の利息がアパートの利回りと変わらない利率になった場合、買い手はより高い利回りのアパートを求めるでしょう。

年間家賃収入が同じでも、求める利回りが高くなれば物件の価格は下がる方向に動きます。

※物件価格は収益還元法を用いて算出

また、「ローンの返済負担が増加」するリスクや「キャッシュフローの悪化」により、アパート購入時の資金計画に不安を感じる人も多くなっているため、売却価格を抑えて売り出さないと買い手が集まらない可能性があります。

弊社へ実際に寄せられた金利上昇下での「アパート売却」についてよくあるお悩みを、対応策とともにランキング形式で紹介していきます。

金利上昇は継続すると見られ、今後さらに買い手が減り、売却しづらくなる可能性があります。

特に、現状でも売却しづらい以下のようなアパートは売却期間が長引くことも想定し、近い時期に売却するつもりなら、早めに活動を始めたほうが良いでしょう。

また、例えば

といった、「売れないかも…」と思う物件も、アパートなどの投資物件を専門に扱っている不動産会社であれば、多少状態の悪い物件であっても、物件ならではの価値を見出し、早期売却や希望価格での売却を目指せる可能性は十分にあります。

売れないアパートを売却する方法について詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

金利上昇により、アパートローンの返済額は増えていく可能性が高いです。

アパートローンの返済が不安な場合、まずは資金計画を見直すことが重要です。
不動産会社などの専門家に相談して、返済シミュレーションを出してもらうと良いでしょう。

また、シミュレーションを行ったうえで返済が厳しいと感じた場合は、任意売却を検討しましょう。

任意売却とは、ローンの返済が困難になった場合に、金融機関から合意を得て物件を売却し、売却益をローンの返済に充てる方法です。

任意売却のメリットは売却後、残債があっても無理のない範囲で分割返済を行えることです。

つまり、アパート経営時の月々の返済額よりも抑えた額で返済していけるため、滞納のリスクを大幅に下げることができます。

金利は上昇しているものの、現時点では不動産市場に直接的な影響はほぼありません。
今後も上昇すると見られますが、急激に上がる可能性は低いため、今のうちに売却すれば、金利上昇が原因で「希望価格で売れない」といった心配は少ないでしょう。

もし、金利上昇による影響が出始めたタイミングで売却することになってしまった場合は、アパートなどの投資用物件に強い不動産会社に相談することがおすすめです。

金利上昇は継続すると見られ、今後さらに買い手が減る可能性があります。
タイミングを見計らって売却することも重要ですが、「売れる時に売る」ことも時には重要です。

空室リスクがなく、安定した収益を得られている場合であっても、少しでも売却を考えているのであれば、一度、不動産会社に相談してみましょう。

以下では、アパートオーナー様から弊社へ実際に寄せられた金利上昇に関するお悩み2つを紹介します。

世間では、金利上昇は今後も継続すると見る向きが強く、したがって、アパートローンも上昇する可能性が強いです。

ただし、現時点で金利は上昇しているものの、不動産市場に直接的な影響はほぼありません。
今後、いつまでにどのくらいまで上昇するかは明確には分からないため、アパートローンの返済に不安がある方は金利上昇の影響が出る前に「資金計画を見直す」、もしくは「任意売却を検討する」など手を打っておくと良いでしょう。

アパートローンには、固定金利と変動金利の2種類があります。
それぞれの特徴は以下のとおりです。

変動金利は、固定金利よりも安い金利で借入できます。
したがって、資金力があり、金利上昇する前に返済を終えられそうな方は変動金利の方が良いでしょう。

反対に固定金利は、変動金利よりも高い金利が設定されていますが、金利が上昇しても影響がないので、返済が長期的になりそうな方は固定金利がおすすめです。

※本記事は、公的な資料、弊社およびその取引先より聴取した内容をもとに、弊社の見解をレポートしたものです。現在および将来の動向について約束するものではありませんので、ご理解の程、宜しくお願いします。