金利上昇で「アパートローンの返済が不安」なときの対処法

2024年3月に日銀が「マイナス金利を解除」したことから、金利上昇の問題が本格化し始めました。

実際に、政策金利は2024年3月～2025年12月にかけて0.75％まで上昇しており、2026年6月に1.0％に引き上げられました。

今後も緩やかに上昇していくといわれています。

＜政策金利の推移＞

変動金利は、返済期間中に金利が変動する金利タイプです。

そのため、金利が上がると返済額が増えてしまいます。

変動金利は、短期プライムレート（金融機関が最も信用力のある優良企業に対して行う最優遇貸出金利のこと）を基準とし、年2回金利の見直しが行われます。

借入先の金融機関に相談し、返済条件を一時的に変更してもらうことです。

リスケジュールをすると毎月の返済額がすぐに減らせ効果的ですが、総返済額が増えることや元金が減らないことに加え、今後の融資に影響する可能性があるので慎重に判断してください。

現在借り入れている金融機関とは別のところでローンの借り換えを行う方法です。返済が行き詰まる前の段階での選択肢です。

借り換えは、目的によって選びましょう。

• 「この先の上昇が怖い／返済額を確定させたい」
  → 固定金利への借り換え
• 「今より低い金利に下げて負担を減らしたい」
  → 低金利ローンへの借り換え

どちらも新たに審査を受け直すため、誰でも通るわけではありません。
また、借り換えの諸費用に数十万円～100万円以上かかる場合もありますので、削減額が諸費用を上回るかの試算を必ず行いましょう。

繰り上げ返済で元金を減らし、利息負担を軽くする方法です。

手元に余裕資金があれば、有益な方法です。

元金を早めに減らすと、金利上昇の影響を少なくできます。
手元の資金を減らしすぎると、急な修繕や空室の増加などの不測の事態に対応できなくなるので、無理のない範囲で行いましょう。

アパートを売却し、その売却益でローンを返済する方法です。
売却益でローンを返済できない場合は任意売却という方法で売却を行いましょう。

任意売却は、ローンの返済が困難になったときに、金融機関の合意を得て物件を売却し、売却代金を返済に充てる方法です。

競売と違って市場相場に近い価格で売れやすく、売却後に残債があっても無理のない範囲で分割返済できるため、滞納のリスクを大幅に下げられます。

また、任意売却を行うといわゆる「ブラックリスト」の状態になります。
一定期間（おおむね5年程度）は、新たなローンやクレジットカードの審査が通りにくくなり、次の不動産投資の借入にも影響します。