金利上昇下での「アパート売却」のコツ｜売り時の見極め方や希望価格で売るコツ

2024年3月に日銀が「マイナス金利を解除」したことから、金利上昇の問題が本格化し始めました。

実際に、政策金利は2024年3月～2025年12月にかけて0.75％まで上昇しており、2026年6月に1.0％に引き上げられました。

今後も緩やかに上昇していくといわれています。

＜政策金利の推移＞

金利が上昇すると、月々のローン返済額が増えるためアパート購入を控える人が増えます。

また、アパートの購入を考えている人でも融資審査が厳しくなり、買いたくても買えない人が多くなります。

しかし、自己資金に余裕のある買い手（投資家）は、家賃上昇やインフレ耐性を背景に買い続けます。

現在の金利水準なら、まだ買い手への融資が通りやすく購買力が高いため、物件を高値で売れる可能性があります。

しかし、金利が上がると、買い手が銀行から借りられる金額が減って購入可能額が下がるため、同じ物件を同じ価格では売りにくくなります。

今のところ物件の値下がりは本格的には始まっていませんが、この先金利がさらに上がってくるといつ物件の価格が下がり始めてもおかしくありません。

キャッシュフローが悪化する前に売却すると、冷静に判断できるため、足元を見られて安く買いたたかれるということが避けられます。

築古物件から築浅の高稼働物件に組み替えることで、金利上昇のリスクとキャッシュフローの改善が見込めます。

金利上昇がアパート運営にもたらす影響は、様々ありますが、マイナスの面とプラスの面でまとめました。

• ローンの返済額が増える
• キャッシュフローが悪化する
• 借り換え、追加融資が難しくなる
• 資産価値・売却価格に下押し圧力がかかる

• 賃料の値上げがしやすい
• 実物資産としての価値が担保される
• 借入金の実質的な負担が軽減される

プラス面の影響で、マイナス面がなくなる場合がありますが、マイナス面が払拭されない場合は、早めの売却を検討することをおすすめします。

下記に該当している場合は、アパートの「売り時」です。

キャッシュフローのマイナスが増えている場合

家賃収入よりローン返済額が上回り、個人の持ち出しを行っている場合は、「売り時」です。

今後も金利は緩やかに上昇していく見込みなので、キャッシュフローがマイナスになる金利は何％かを把握しておくことが大切です。

持ち出し額が増えた、持ち出しが続いている場合は早めに不動産会社に相談してください。

固定金利への借り換えができない場合

金利上昇の対応策として行われるのが、変動金利から固定金利への借り換えです。この借り換えを行うことで金利上昇のリスクを回避することができます。

しかし、収入の状況や物件の担保評価、残債残高によっては固定金利借り換えの審査に通らないことがあります。

借り換え審査に通らなかった場合は、売却を検討するタイミングです。

大規模修繕を行うとキャッシュフローが崩れる場合

大規模修繕は数百万～数千万規模になることもあり、きちんと計画していないとキャッシュフローが大きく崩れ、アパート経営が立ち行かなくなります。

大規模修繕の計画が立てられており、きちんと資金が積み立てられていて、修繕後も家賃収入で回る見通しが立っているなら問題ありません。

一方で、計画通りに資金が積み立てられていないのであれば、大規模修繕を前に売却を検討することが最善策です。

減価償却終了後、デッドクロスで経営が立ち行かなくなる場合

減価償却が先に終わって、ローン(元本)が後に残ると、「経費にならない出費（元本）」を払いながら「増えた税金」も払うという、二重の負担が生じます。これがデッドクロスです。

デッドクロスに陥っても、アパート経営が順調に行えるなら問題ありませんが、手元資金が尽きて黒字倒産に陥ってしまう可能性があるのであれば、売却を考える必要があります。

空室率が上昇傾向の場合

空室率が高いと、家賃を上げることが難しくなり、金利上昇によって増えたローンの返済額を持ち出しで支払わなくてはいけなくなります。

金利上昇で上がったコストを家賃収入で吸収できなくなる見込みが出てきたら、売却を視野に動き出すときです。

投資用物件に強い不動産会社を選ぶポイントは下記です。

金利上昇下では「買い手が減る・融資が通りにくい・収益力で価格が決まる」という、投資用物件特有のハードルが一気に高くなります。

希望価格で売るには、上記のようなポイントを押さえた投資用物件に強い不動産会社を見つけることが不可欠です。

希望価格で売却してくれる、自分に合った不動産会社を見つけましょう。