【簡単解説】アパート売却の「流れ」や必要な「書類」ついて

売却には下記2種類の方法があります。

ここでは、不動産会社に「仲介」を依頼する方法で、一般的な売却期間6ヵ月～1年を軸に、流れに沿ってひとつずつ解説します。

「「仲介」と「買取」の違い」や「売却にかかる費用」について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

必要書類を準備する

正確な査定を受けるために、以下の書類を準備します。

アパートのような収益物件の場合、買主は収益性がある物件かどうかを重視します。

その際、特に参考になる書類が「レントロール」です。
現時点での収益がどれくらいなのか把握できるため、「レントロール」の情報により収益性が見込める場合、早期売却も可能になります。

「アパート売却の前に確認しておくこと」、「アパート売却を成功させるためのコツ」について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

相場を把握する

アパートの売却前に、近隣アパートの売却相場を調べておきます。

国土交通省が提供する「不動産ライブラリ」などで、相場を調べることができます。

相場を知ることで、不動産会社から提示された査定額が適切かどうかを判断でき、安売りしてしまうリスクを防ぐことが可能です。

「アパート売却相場の調べ方」について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

売却理由や希望条件を整理する

売却活動が始まった後、買主からの質問に答えられるよう、売却理由を整理しておきます。

また、

• いつまでに売却を希望しているか
• どれくらいの価格での売却を希望しているか　など

ある程度の目安を立てておくと、不動産会社との話し合いもスムーズにいき、今後のスケジュールを立てやすくなります。

不動産会社の選定する

不動産会社を選定するポイントは下記のとおりです。

アパートは収益性があるかどうか重視される「投資物件（収益物件）」です。

加えて、スムーズな売却を行うためには、

• 投資家へのアプローチがきちんとできるか
• 賃貸需要を理解し、利回りやキャッシュフローをきちんと算出できるか
• 適正な売却価格を算出できるか
• トラブルリスクを下げられるか

など、「投資物件」ならではの目線で物件を査定できる不動産会社を選ぶのが大切です。

「不動産会社の選び方」について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

不動産会社に査定（机上・訪問）を依頼する

査定には、手軽にできる「机上査定」と、より精緻な「訪問査定」の2段階があります。

査定結果が出るまで時間はかかりますが、本格的に売却を検討している場合は「訪問査定」の依頼をしましょう。

また、査定は1社だけではなく複数社に依頼をするのもポイントです。
1社の査定では、その金額が妥当かどうか判断できません。
2～3社程度を比較することで、査定結果が適正かどうか判断をすることができます。

「アパートの査定方法」について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

媒介契約書の内容を確認し、署名・捺印をする

媒介契約には「一般」「専任」「専属専任」の3種類があり、それぞれルールが異なります。
どの契約を選んでも、最終的に支払う仲介手数料の金額（成功報酬）は変わりません。

※1：レインズ（指定流通機構）とは、不動産会社間での物件情報交換システムです。ここに登録されることで、全国の不動産会社が物件情報を閲覧できるようになり、買い手が見つかりやすくなります。

媒介契約の選び方は、物件の所在地、築年数、入居率、さらには「いつまでに売りたいか」という売主様の事情によって左右されます。

以下、一般的に各媒介契約の「向いているケース」を紹介します。

例えば、「買い手のつきやすい都心の好立地なら、広く募る一般媒介」、「築古で買い手がつきにくい物件なら、広告費をかけ、しっかりとアピールできる専任媒介や専属専任媒介」といった判断が必要です。

契約内容に問題がなければ、署名・捺印し、締結します。

「売れにくい物件の特徴」や「築古アパートの売却」について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

現地確認（内覧）の立ち会いを行う

アパート売却の場合、買主は「利回り」だけでなく「管理状態」を厳しくチェックします。
現地確認で主に見られる箇所は、下記のとおりです。

入居者がいる「オーナーチェンジ」の場合は、室内は見せず、外観や共用部の確認のみが一般的です。ただし、空室がある場合は必ずチェックされるため、清掃や換気を徹底しておきましょう。

管理が行き届いている物件は良い印象を与えられます。

条件のすり合わせを行う

購入希望者が現れた後、条件のすり合わせを行います。
主に下記条件について話し合われます。

双方が条件に合意した段階で、次のステップである「売買契約の締結」へと進みます。

重要事項説明への立ち会い（内容確認）と署名・捺印を行う

売買契約を交わす前に、宅地建物取引士から買主に対して「重要事項説明」が行われます。
「重説（じゅうせつ）」と略されることもあります。

「重要事項説説明」とは、物件の状態や権利関係、法令上の制限などが記載された書類です。

説明にかかる時間はおよそ1～2時間程です。

内容を確認し、問題なければ売主様・買主両名が署名・捺印を行います。

売買契約書への署名・捺印と手付金の受領～仲介手数料の半金を支払う

売買契約書を取り交わした後、売主様は

• 買主から手付金（売買代金の5～10%が相場）の受領
• 不動産会社へ仲介手数料の半金の支払い

を、それぞれ行います。

売買契約を締結した後は、一方的な都合で解除することが難しいです。

契約内容の詳細を確認し、疑問点があれば不動産会社や専門家に相談することで、トラブルを未然に防ぐことができます。

残金代の受領～鍵・書類の引き渡し

買主の指定する金融機関に集まり、決済を行います。

決済から引き渡しまで、具体的な流れは下記の通りです。

もし、物件のローンが残っている場合は受け取った残代金をもとに繰り上げ返済を行い、抵当権の抹消登記も行います。

譲渡所得の計算～申告書を提出する

アパートを売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して所得税と住民税がかかります。

譲渡所得は、ざっくりと下記計算式で求められます。

参考：国税庁「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」

実際には、建物の価格を計算するには「減価償却」を考慮する必要があるため、正確な計算は税理士など、専門家に相談をすると間違いがありません。

損失が出た場合は申告自体は義務ではありませんが、申告をすることで他の所得と相殺（損益通算）でき、税金が安くなる特例を受けられる場合があります。

参考：国税庁「No.3203 不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合」