事故物件や違法建築のアパートも高く買取りできる理由

自分の物件が事故物件になったり、違法建築が発覚したりしてしまうと、どこにも売却できずに大損するんじゃないかと思いますよね？

しかし、世の中にはたくさんの不動産業者があり、事故物件でも買い取ると宣言している会社も多いでしょう。当社もそのような会社の一つです。

なぜ不人気なはずの事故物件や違法建築物件を積極的に買い取ろうとするのか、不思議に思いませんか？

実は事故物件や違法建築はそこまで絶望的に売れないというわけではありません。むしろ人によっては魅力的な物件だったりするのです。

本記事では事故物件や違法建築のアパートも買取りできる理由を解説します。

事故物件でも問題なし！売れる理由

一言でいえば事故物件ということを気にしない方が意外といるからです。

特にアパートなどの事業用不動産では所有者が実際に住む訳ではないので、そこまで気にしないことが多いです。

それよりも賃貸がしっかり入れば問題ないと考える方が多く、むしろ安く購入できるチャンスだと合理的に考える人が多いのです。

もちろん値引き交渉をされる可能性が高いでしょうから、事前に値引きを織り込んだ価格を設定すると良いでしょう。

そして賃貸においても事故物件ということを気にしない入居者もいますし、安ければ得と考える人も少なくありません。

または事故にあった部屋を倉庫にしてしまったり多目的スペースに利用することで有効活用できる場合もありますので、考え方次第で何とでもなることもあります。

違法建築建物でも問題なく売れる理由

違法建築建物だからと言い必ずしも銀行融資が受けられない訳ではありません。

確かにメガバンクや地方銀行の多くは受け付けてくれない場合が多くありますが、ノンバンクや不動産担保ローンには融資してくれる金融機関があります。

勿論、「違法建築は嫌だ」という方は多いのが事実です。しかし、不動産投資家の中には違法建築建物を全く気にしない方も珍しくはなく「ローンが組めれば買いたい」と考える方がいます。

収益物件を購入する一番の目的は家賃収入を得ることなので、その目的がしっかり果たすことができればあとは購入するための資金をどうするか？ということになります。

再建築不可などの全く融資のつかない不動産でない限り、大きく安くなってしまうことはないでしょう。

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事故物件や違法建築の相場は？

事故物件や違法建築が売れると言っても、普通の物件と同じように売れるわけではありません。

買い手が事故物件や違法建築に期待するのは安さですから、どうしても売値は安くなります。

あくまでも目安ですが、自然死や孤独死の場合は1割〜2割、自殺の場合は3割程度安くなります。

ただ、事故物件の場合は買い手の気持ちによってまちまちです。

「心理的瑕疵」ですから気持ちの問題なのです。買い手が特に嫌だと思わなければ少し値下げするだけで買ってくれる場合もあります。

事故物件とはどんなものなのか？

建物内や敷地内で死亡事故があった物件になります。

事故死や孤独死、自殺、殺人などが最も懸念される内容であり、病死についてはそこまで問題視されないことが多いです。

今では「大島てる」という事故物件が記録されている公示サイトがあるため、容易にインターネットで事故物件を検索確認することができます。

不動産取引においてこれらは「心理的瑕疵」と言い、賃貸なら入居者へ、売買なら買主へ必ず告知事項として伝えなくてはいけないと民法で定められております。

つまり事故物件となってしまった不動産は必ずしも取引を行う相手方へ伝える義務が生じてしまうため、それを理由に断られてしまうことがあります。

また、事故物件でなくても隣が墓地だったり、火葬場・刑務所などの心理的抵抗のある施設、ライブハウスなどの騒音施設、あるいは暴力団事務所などが近くにある物件も同じく心理的瑕疵物件です。

違法建築建物とはどんなものなのか？

建築確認申請の内容と異なる建物は基本的に違法建築物になります。

建築確認とは建物や地盤が建築基準法に合致しているか工事前に確認することです。

例えば、
・建物建築後に敷地の一部を売却した
・無許可で増改築した
・駐車場を居室または店舗にした
・吹き抜け部分に床を造った
などが取り上げられます。

アパートなど収益物件を経営する上で、賃貸専有面積を増やせばその分賃料が多く得られますが、建築基準法に定められている建物よりも大きく建築してしまったり無許可に増築してしまった建物は違法建築物建物となります。
違法建築建物であるがゆえに何か事故があった際の責任問題は所有者リスクとして考えられますので、購入希望者が少なく、また購入者による銀行融資も厳しく判断されてしまいます。

事故物件や違法建築の告知義務とは？

事故物件や違法建築物件には買い手にその内容を説明しなければならないと法律で決まっています。

しかし、告知義務と言ってもどこから義務が発生するのか難しいですよね。

人間は年老いたり病気で弱っているときはだいたい家にいるのですから、家で人が死ぬことは良くあることです。

例えば共有部分で亡くなった場合は告知義務はあるのか。家族に看取られて安らかに自然死した場合も告知義務はあるのか、非常に難しいところです。

過去の裁判の判例から判断すると、以下のような場合が室内で発生した場合に告知義務が発生します。

• 自殺
• 殺人
• 不審死
• 変死
• 焼死
• 上記以外の死因でも死亡から長期間経過してから発見された場合

つまり、以下のような場合は告知義務は発生しません。

• 物件の周辺で死亡した場合（屋上からの飛び降り自殺など）
• 病死、自然死ですぐに火葬された場合
• 病院や職場など、家以外の場所での死亡

事故物件や違法建築物件をできるだけ高く売るコツ

事故物件や違法建築物件を高く売るコツはあるのでしょうか？対策としては以下が考えられます。

事故物件や違法建築物件に慣れている業者に頼む

事故物件や違法建築物件に慣れている業者に頼めば高く売れる可能性が高まります。

世の中にはさまざまな不動産業者がありますが、事故物件や違法建築を嫌がったり、そもそも取り扱った実績に乏しい業者がいます。

そのような業者に頼むと売れなかったり、値段が低すぎたりするので慣れている業者に頼むのが重要です。

仲介で売る

一般的には買取よりも仲介のほうが高く売れる傾向にあります。

買取とは不動産業者自身が物件を買い取るやり方です。

一方で仲介とは不動産業者が買い取るのではなく、買ってくれる個人投資家を探して売却し、業者は売主から手数料を受け取るやり方です。

仲介のデメリットは売るのに時間がかかることです。買取の場合はすぐに業者が買ってくれますが、仲介の場合は買い手を探すところから始めるので時間がかかります。

しかし、あえて時間をかけて売るのも悪くはないです。理由は次の項目で説明します。

風化を待ってから売る

違法建築物件の場合はいくら待っても状況は変わりませんが、事故物件の場合は時間が経てば経つほど値段が高くなります。

なぜなら時間が経てば事故が風化するからです。

どれくらいの時間が経てばいいかは地域の慣習によっても違いますので一概には言えません。

今までは裁判の判例などから概ね7年が告知義務の期間だとされてきました。

ただ国交省が2021年6月現在作成中のガイドラインでは告知義務は3年とされています。まだ作成中なので変わるかもしれませんが、居住者が死亡してから3年経てば告知せずに売っていいということです。

あえて風化を待ってから高く売るのも1つの手段と言えるでしょう。

【参考】国土交通省：宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン（案）

清掃を完璧にする

特に事故物件の場合はご遺体があったスペースにシミなどが付いたり、臭いがついたりします。

そのまま売却すると安くなってしまいがちですので、特殊清掃業者などに頼んで完璧に清掃をしましょう。

畳や壁紙も全て交換すると良いです。それでも臭いやシミが取れない場合は内装リフォームも検討しましょう。

アパート売買専門のIPA不動産だからこそ買取りができます。

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