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公開日:2019年12月21日

皆さんは、再建築不可物件というものをご存知でしょうか?
弊社が取り扱う物件の中に、時折この様なアパートや一戸建てがあります。
再建築不可とは名前の通り、建て替えることができない物件のことを言うのですが、初めて聞いたという方も多いと思うので、今回は再建築物件とはどのようなものか、この記事で理解していただければと思います。

再建築不可物件とは

街中などにある家を見渡すと、たまにとても狭い場所や、道路に面していない土地に建てられた古い家を目にすることがあると思います。
中には、路地のさらに奥まったところに建てられた家などもあるでしょう。
そのような物件の中に再建築不可物件が多くあります。
建築基準法に不適合となっている不動産であり、新しく建物を建築することが認められない物件ということになります。
建築基準法の第43条に「道路との接道義務」というものがあり、道路幅が4m以上ある道路に土地が2m以上接している必要がある、という法律になります。
つまり、道路幅員が4m以下の道路にしか面していない土地、あるいは土地の間口が2m以下のもの、道路に接道していない物件は再建築不可物件の条件に当てはまってしまうのです。

では、そもそもなぜ認められない土地に建物が建てられているのでしょうか?
建築基準法という法律は、昭和25年に制定されたものです。
しかし、その当時であれば問題がなかった建物も、法律が改正されたことによって現在の基準を満たすことができなくなる物件も生じてきました。
法律というのはそれができる前のことには及ばないという決まりがありますので、現在の基準を満たしていないからと言って、すでにある家がダメとは言えないのです。
その結果、今ある建物は認めるものの、改めて建築することができないという再建築不可物件が誕生したのです。

再建築不可物件のメリットは?

多くの制限がある再建築不可物件ですが、それを選んで購入する人もいるからこそ不動産業者で取り扱っております。
それでは、わざわざ選ばれるだけのメリットとは、どのようなものなのでしょうか?

相場価格よりも割安になる

通常の物件と比べると多くの制限があるので、その分価格は同程度の物件よりも安価になります。
そして再建築ができないということは、建物が古くなり使い物にならなくなってしまった場合、その不動産の利用価値はなくなってしまう為、売却する際になかなか買い手が付きにくいという理由から価格は安くなります。

固定資産税が割安になる

再建築不可という理由から不動産の評価額が安くなり、その分固定資産税も安くなります。
この点を重視して再建築不可物件を選ぶ人も多いのです。

昔ながらの古い建物が好きな人にはピッタリ

建築基準が古い頃に建てられた建物なので、それだけ建築年数も古い物件ばかりで、中にはそれがいいという方もいらっしゃいます。
最新の家というのは、もちろん便利なものですが、中には新しい家に馴染めないからと、あえて築年数が古い中古住宅を探す方もいらっしゃいます。

好きなリフォームやDIYができる

再建築不可物件の場合は、建替えることが難しいというだけで、リフォームやリノベーションであれば可能ということです。
ここ最近ではDIYが注目されており、業者に頼まずに個人の方がご自身で好きなリフォームをすることも多くなってきております。
外見が気に入った物件があれば、内装などは自由にリフォームして自分好みにしてしまうのも良いでしょう。
そもそも物件価格が安く済むため、修繕費用の捻出が可能になります。

再建築不可を解消して資産価値を上げる

再建築不可となっている理由がハッキリとしているため、その原因を取り除き解決することができる場合もあるのです。
例えば、道路と接している範囲が狭いのであれば、それが2m以上になるように隣地から少しだけ土地を買取るか借受けるられるように交渉してみることで、問題が解決することもあります。
また、面している道路が狭い場合でも2項道路やみなし道路と言って、その道路の中心部から2m以上離れている所に建物を建てるのであれば問題はない、という規定もあります。
これをセットバックといいます。

これらの手間をかけて制限を解消することができれば、その土地の資産価値が上がり、将来的に売却する際は高く売れるようになります。
ただし、これらはどうしても専門的な知識と経験が必要になりますので、個人で行う場合はハードルが高くなり、隣地との交渉が難航するケースもあります。
そういった時は、再建築不可の専門業者に依頼してしまうことをお勧めします。

再建築不可物件のデメリットは?

建物老朽化によるリスクが伴います。

あまりに劣化した建物である場合、住むのは厳しいと感じても新たに建てることはできないのです。
また、中には相続などで思わずこのような物件を得ることになったという人もいらっしゃいます。
そういった人は、自分で住むとは限らないのですが、中には面倒で放置してしまう方もいると思います。
しかし、古い物件なので何かあった時には倒壊する可能性も少なくありません。
その際に、人や周囲の建物などに被害を与えてしまうと、損害賠償を請求されることになります。
それを避けるためには、速やかに解体や補修、売却などの対策を講じなくてはいけません。

住宅ローンなど融資が受けづらい

再建築不可である不動産は資産価値が低くなるため、担保としての価値も低いということになります。
そのせいで、住宅ローンを組みたいと思っても利用できないケースもあります。
特に、リフォームの費用を住宅ローンで賄おうと思った時には、厳しいかもしれません。
再建築不可物件は、どこの不動産業者でも取り扱っているという訳ではありません。
相談などは、専門の業者に依頼するほうがいいでしょう。
デメリットがあることをしっかりと確認した上で、購入するかどうかを考えてください。

売却が難しい

実際に再建築不可物件を購入しようとする方は非常に少ないのが事実です。
当然ですが建物の建替えができないとなると、将来的に利用価値のない物件になってしまうリスクが伴いますので、普通の方は避けたいところですよね。
例えば老朽化や地震などで倒壊してしまった場合は、建物を建築することができない為、二束三文の土地になってしまう場合があります。

老朽化物件を放置することのリスク

再建築ができないからといって、建物を解体せずにそのままの状態にしておくことはトラブルに繋がります。
もしも建物老朽化が原因でその建物が倒壊したり、台風などで屋根が飛ばされたりした際に他の建物や人に被害を与えてしまって損害賠償を請求されることがあります。
そういったリスクを避けるために、使わなくなった建物は長年放置しないようにしましょう。

リフォーム・リノベーションして賃貸物件に

再建築不可物件は全面的な建替えができないので、リフォームやリノベーションをして利便価値を高め、賃貸として貸し出すことで収益を上げることが可能になります。
リフォームやリノベーションでは全面的な改装ではなく改装が可能な一定の範囲が定められているものの、ほとんどの場合は工事の許可を得ることができます。
味のある古い建物を好むけれど、あまり不便だと住みたくはないという人は意外と多いので、そういった人には是非お勧めできます。
ただし、フルリフォームしたとしても元々は築の古い建物なので、その他新築物件など、同じような条件の建物よりも賃料は低く設定することになるでしょう。

また、全面改築などを行った場合には、新築並みの費用が発生することもあります。
その場合、どのくらいの利益が出る見込みか、収益率は何%になるのか、需要はあるかなど、リフォームに取り掛かる前にしっかりと計算しておく必要があるでしょう。

様々な活用方法を考えてみる

再建築不可物件の活用方法として知られているのが、リフォームや改築なのですが、それ以外にも様々な活用方法があります。

隣地の人に買い取ってもらう

再建築不可物件では、元々大きな一体となっている土地を分割したことによって、不自然な地形となってしまっているケースが多くあります。
その場合、隣地の方と通路を共有していたり、隣地の敷地内を通行できるようにしてもらっていたりと、少なからず近隣との付き合いがあるでしょう。
隣地の方が土地を広くしたいと考えているのであれば、いっそ不自由な土地を買い取ってもらい、それで他の土地を購入するというのも一つの選択肢です。
また、隣地の方にとっても土地を合併することによって地続きとなり、その土地の資産価値が大きく上がるという場合も十分に考えられます。
土地の登記費用や境界線の確認など、いくらかの費用は掛かるものの、土地の価値としてはそれ以上に高くなるでしょう。
この場合、双方が満足のいくような売買を実現することができます。

更地にして駐車場やコインパーキングにする

車が通行できるような土地であれば、駐車場やコインパーキングにして貸し出すことができます。
駅の近くや、近隣に駐車場が少ないエリアで需要があれば、収益を上げることができます。
ただし、一度更地にしてしまったら今後建物を建築することはできないので注意が必要です。

資材置き場や家庭菜園として貸し出す

ここ最近では家庭菜園用の土地として賃貸しているオーナー様も珍しくありません。
あと、建築会社や工務店、工場などが多い場所であれば資材置き場としての需要は高くなる事でしょうし、その土地の利用価値は近隣にどの様な方が住んでいて、どの様なことに関心があるか考えてみると見えてくることがあります。

不動産業者に買い取ってもらう

不動産業者にとっても扱いづらい物件というイメージもあり、安く買いたたかれると思うかもしれませんが、それを専門にしている不動産業者もいるので、適正価格での売却を希望するのであればそういった専門業者に依頼する事をお勧めします。

この様に、再建築不可物件だからと言って活用できないというわけではありません。
様々な活用方法があるのですが、中には一度選ぶと取り返しがつかないものもあります。
どの方法がいいのか、一度専門の業者に相談してみてはいかがでしょうか。

まとめ

再建築不可物件がどのようなものか、これでお判りいただけたでしょうか。
今ある建物については特に問題ないのですが、建て替えをしたい場合はまず建築基準を満たす必要があり、また価格が安くても別途補修費用などが必要となることもあります。
メリットやデメリットがあることも踏まえた上で、検討してください。
再建築不可物件の売却(買取)IPA不動産にお任せ下さい!弊社スタッフが親身になって対応させて頂きます。
まずは弊社にご相談下さい、心よりお待ちしております。

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