オーナーチェンジでの「アパート売却」入門|メリット・デメリットや流れ・売れやすい条件を解説

＜オーナーチェンジの仕組み 図＞

オーナーチェンジ物件の売却とは、入居者がいる状態のままアパートを売却し、所有者だけが変わる売却方法です。

売却後は買主が新しいオーナーとなり、家賃収入を受け取る権利や、賃貸借契約上の義務を引き継ぎます。
入居者に退去してもらう必要がないため、賃貸経営を続けながら売却活動を進められる点が特徴です。

オーナーチェンジ物件の売却は、入居者がいる状態のまま売却するため、買主は購入後すぐに家賃収入を得られます。
そのため、主な買主はマイホームとして住みたい個人ではなく、投資家や不動産会社になります。

通常の売却と異なり、室内を自由に内覧できない場合があるほか、
所有権だけでなく賃貸借契約や敷金、管理状況なども新しいオーナーに引き継がれます。

また、売却価格は立地や築年数だけでなく、家賃収入や利回り、入居状況などの収益性をもとに判断されやすい点も特徴です。

通常のアパート売却、オーナーチェンジ物件の売却を成功させるコツは下記の記事をご覧ください。

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オーナーチェンジ売却は、入居者に退去してもらう必要がないため、家賃収入を得ながら売却活動を進めたい人に向いています。
また、入居率が高く、退去手続きや立ち退き交渉によるトラブルを避けたい人にも適した売却方法です。

空室が多い物件は家賃収入を十分にアピールしにくく、オーナーチェンジの強みを生かしきれない場合があります。

また、家賃滞納や入居者トラブルがある場合は、買主が購入後のリスクを感じやすくなるため注意が必要です。

築古・老朽化・修繕が必要なアパートも、一般的な買主からは敬遠されたり、価格交渉につながることがあります。

ただし、収益物件の売却に詳しい専門業者であれば、物件の状態を踏まえた売却方法を提案できる場合があります。

オーナーチェンジ売却の大きなメリットは、入居者がいる状態のまま売却できることです。

賃貸借契約を新しいオーナーに引き継ぐため、入居者に退去を促す必要がありません。

また、売却活動中も家賃収入を得られるため、空室にしてから売却する場合と比べて、収支を維持しながら買主を探しやすい点もメリットです。

オーナーチェンジ物件の売却では、入居者が住んでいる状態のまま売却するため、退去後の原状回復や室内リフォームを行わずに売却を進めることが可能です。

空室にしてから売却する場合と比べて、修繕費やリフォーム費用を抑えやすく、売却前の手間を減らせる点がメリットです。

オーナーチェンジ売却では、売却後に所有者や家賃の振込先、管理会社などが変わる場合があるため、入居者への通知が必要です。

説明が不十分だと、家賃の支払いミスや問い合わせにつながる可能性があります。

賃貸中のアパート物件では、入居者のプライバシー保護のため、内覧ができないことが一般的です。

購入検討者が慎重になりやすいため、どれくらいの期間で売却できるか予測しづらい点もデメリットです。

オーナーチェンジ物件は買主が投資家や不動産会社に限られやすく、家賃収入や利回り、入居状況をもとに価格が判断されます。

室内を自由に内覧できない場合もあるため、修繕リスクを見込まれて価格交渉につながる可能性があります。

＜オーナーチェンジ物件の売却の流れ＞

オーナーチェンジ物件の売却は、まず不動産会社に査定を依頼し、レントロールや賃貸借契約書などの資料を準備するところから始まります。

その後、仲介や買取などの売却方法を決め、買主を探します。

買主が決まったら売買契約を締結し、決済・引き渡し時に所有権や賃貸借契約、敷金などを新しいオーナーへ引き継ぎます。

通常のアパート売却と大きな流れは似ていますが、オーナーチェンジ物件では入居状況や家賃収入、契約内容が価格や買主の判断に影響します。

レントロールと賃貸借契約書

レントロールは、現在の家賃収入や入居率を把握するために、賃貸借契約書は、入居者との契約内容を確認するために必要な資料です。

各部屋の家賃や契約状況、空室状況などを確認できるため、買主が物件の収益性やリスクを判断する際の重要な材料になります。

敷金・保証金の預かり状況

敷金や保証金の預かり状況も、売却前に整理しておく必要があります。

敷金や保証金は賃貸借契約書に記載されていることが多いものの、実際の預かり金額や精算状況もあわせて確認しておくことが大切です。

オーナーチェンジ売却では、敷金や保証金の返還義務が新オーナーに引き継がれるため、部屋ごとの金額を整理しておきましょう。

家賃の入金状況や滞納の有無

家賃の入金状況や滞納の有無も、売却前に確認しておきたい項目です。

買主は、購入後に安定した家賃収入を得られるかを重視するため、家賃が毎月きちんと入金されているか、滞納が発生していないかを確認します。

滞納がある場合は、隠さずに伝えることが大切です。

事前に状況を整理しておくことで、買主がリスクを把握しやすくなり、売却後のトラブル防止にもつながります。

入居者トラブルの有無

入居者トラブルの有無も、売却前に確認しておきたい項目です。

たとえば、騒音トラブルや近隣トラブル、家賃滞納、設備不具合へのクレームなどがある場合、買主は購入後の管理リスクを不安に感じます。

トラブルがある場合も、隠さずに状況を整理して伝えることが大切です。

修繕履歴や管理状況が分かる資料

修繕履歴や管理状況が分かる資料も、売却前に整理しておきましょう。

買主は、購入後に大きな修繕費が発生しないか、これまで適切に管理されてきた物件かを確認します。

過去の修繕内容や工事時期、設備交換の履歴などが分かると、買主に建物の状態を説明しやすくなります。

資料が不足していると修繕リスクを高く見られ、価格交渉につながる可能性があるため、管理会社の報告書や修繕明細などを準備しておくと安心です。

オーナーチェンジでも売れやすいのは、買主が購入後の収益をイメージしやすいアパートです。

築年数が浅い、立地条件が良い、入居率が高いといった物件は、家賃収入が安定しやすく、投資家や不動産会社から検討されやすくなります。

また、空室が出てもすぐに埋まりやすいエリアや、単身者向けのワンルームタイプなど、賃貸需要が見込める物件も売却しやすい傾向があります。

売却価格が相場通り、または割安感がある場合も、買主にとって収益性を判断しやすく、売却につながりやすくなります。

ただし、すべてのアパートがこれらの条件に当てはまるわけではありません。

築年数が古い、空室が多い、修繕が必要といった物件でも、売却方法や買主の探し方によってはオーナーチェンジで売却できる可能性があります。

物件の状態に不安がある場合は、収益物件の売却に詳しい不動産会社へ相談し、適切な売り方を検討することが大切です。

オーナーチェンジ物件では、買主が「なぜ売却するのか」を気にすることがあります。

売却理由が分からないと、「空室が埋まらないのではないか」「入居者トラブルがあるのではないか」と不安を持たれる可能性があります。
虚偽の説明は避けつつ、物件の状況や改善できる点を整理し、買主が適切な期待感を持てるように伝えることが大切です。

空室が多いアパートは、買主から「購入後も入居者が集まりにくい物件」と見られる可能性があります。

特に、家賃収入を目的に購入する投資家にとって、入居率は重要な判断材料です。

売却前に可能な範囲で空室を減らしておくことで、物件の収益性をアピールしやすくなります。

満室に近い状態であれば、購入後の運用イメージを持ってもらいやすく、売却活動も進めやすくなります。

オーナーチェンジ物件は、通常のアパート売却とは見られるポイントが異なります。

買主は家賃収入や利回り、入居状況、修繕履歴などをもとに購入を判断するため、収益物件の売却に詳しい不動産会社へ相談することが大切です。

IPA不動産では、アパートや一棟マンションなどの収益物件の売却を専門に対応しています。