知らないと損！マンション売却「買取り」と「仲介」の違い

マンションを売却したいと思って、いろいろと調べているけど「買取」と「仲介」の違いがわからない…。そのようにお悩みではないでしょうか？
マンションや一戸建てなどのマイホームを売却する際に多くの方が不動産会社へ相談して、売却の査定をしてもらいます。
しかし、同じ不動産の売却でも、買い取り業者への「買取」と、仲介業者へ媒介契約をする「仲介」には大きな違いがあるのです。
それは取引方法はもちろん、売却金額にも大きな違いが出る可能性があります。

不動産を相続された方や、初めて不動産を売却する方のためにその違いをご説明いたします。

「買取」と「仲介」の違い

まず買取も仲介も不動産業者が行う点に変わりはありません。
「買取り」は直接不動産業者に買い取ってもらう売り方で、「仲介」は不動産業者と媒介契約を締結して、その不動産業者が広告やネットワークなどを利用して購入希望者（買主）を探す売り方です。

買主が違う

買取と仲介で一番わかりやすい違いは、買主が業者なのか？エンド客なのか？の違いでしょう。
仲介の場合の買主は、多くの場合、個人の方になりますが、買取の場合の買主は、転売を目的とした不動産業者自身になります。
不動産業者は買取した物件をリフォーム・リノベーションして付加価値を付けて再販を目指します。

売れるまでの期間が違う

一般的には買取の方が、仲介よりも早く売れる傾向があります。
なぜならば仲介の場合は買主を探すところから始めなければならず、広告を打って販促を行う必要があるからです。

駅近や人気エリアの物件ならばすぐに買主が見つかるでしょうが、あまり人気のないエリアや築年数が古かったり、破損や汚れがひどいといったマイナス要素がある物件は、なかなか買い手が見つからず、時間がかかってしまいがちです。
不動産業者は仲介契約の場合、約3ヶ月程で売却完了することを想定して物件の査定をします。

しかし、不人気な物件だと売れるのに1年以上かかってしまう場合もあります。
さらに、買主が見つかって契約締結したあとも、売却手続きが全て完了して入金がされるまでは2ヶ月から3ヶ月かかります。

一方で、買取であればそこまでの時間はかかりません。
不動産業者が買主であるため、広告を打ったり、販促をしたりする必要がないからです。

買取りの場合は売主と不動産業者の間だけで話が進むのであらかじめ想定したスケジュール通りに計画が進めやすく、資金計画が立てやすいと言えます。

売却価格が違う

仲介の場合は広告を打って一般の不動産市場から買主を募集するため、売却価格も市場の相場とほとんど同じ価格になる可能性が高いです。

一方で、買取の場合は、市場の相場よりも低い値段になる場合が多いです。
なぜなら、買取は一旦業者が物件を買い取り、その後に様々なリフォームなどを行って改めて不動産市場で売却するため、売れないかもしれないリスクは業者が背負うからです。
リスク無しで短期間で現金化できる代わりに売却価格が安くなるトレードオフの関係だと言えます。

買取と仲介、どっちが得なのか？

不動産業者から見ると「買取り案件」と「仲介案件」とで取引業態が区分され、物件査定方法や契約内容が変わり、それぞれにメリット・デメリットがありますので、これらを分かりやすく表にして説明をしていきます。

買取りによる売却のメリット

短期間で売却可能

買取は不動産業者が買主であるため、売却までに契約をして現金を支払えば完了するためスピーディーに売却を完了出来ます。

周囲に売却を知られずに済む

買取は不動産業者が買主であるため、集客活動が不要になります。
情報社会の現代では売却活動は、インターネット広告などでの集客が一般的になっております。
その様な広告によって周囲の人に売却内容を知られやすいです。

物件に欠陥があっても責任を負わなくて良い

不動産業者が買主となる場合は、契約不適合責任が免除となります。
（契約不適合責任とは売却した物件に何か瑕疵が見つかった時には、売主が責任を負うこと）

仲介手数料が不要

仲介手数料は買手を探してもらった場合にかかる費用のため、買取業者へは支払う必要はありません。

買取による売却のデメリット

売却価格が安い

買取業者のほとんどは、買取った物件に利益を上乗せして売却を目的としております。
これを転売と言います。
そのため当然ながら相場よりも安くなってしまいます。
大体相場の60～70％安くなします。

しかし売却する物件に売主ご自身が居住しており、売却時にはリフォームが必要な場合には買取業者へ売却しないとなかなか売れないので、仕方なく買取業者へ売却をする方も多くいらっしゃいます。

仲介による売却のメリット

一般相場の価格で売却できる

仲介による売却の場合、転売目的ではなく物件利用を目的として買主様への売却が出来るため、相場価格で売却が出来ます。
更にその物件を気に入ってもらえると、相場よりも若干高くても購入したいと言ってこられる方もいらっしゃいます。
売却までに余裕がある方はその様なチャンスを狙ってみるのも良いでしょう。

仲介による売却のデメリット

資金計画が立てにくい

仲介の場合、買手探しをするため、購入希望者が見つかるまでは売却の計画が立てにくくなります。
また売却価格も希望金額から値引の交渉もありますので、正確な資金計画も立てにくくなっております。
その様な点を踏まえると売却を検討される際には、最低売却価格までシュミレーションしてくれる不動産会社へ依頼するのが良いでしょう。

物件に欠陥があったら責任を取らなければならない

不動産取引は高額取引である以上、購入者を守る法律があります。
それが契約不適合責任と言うのですが、購入者が不動産会社ではない場合、売却した不動産に何か欠陥や瑕疵が見つかった時には、売主が責任を負わなくてはなりません。
一般的には売却後一年以内に瑕疵が見つかった場合、責任が問われるようになっております。

そのため不動産を売却する際には、しっかりとした物件調査が大切になります。

仲介依頼する際には売却後のトラブルが起きないように、仲介業務を行ってくれる信頼のできる不動産会社を選びましょう。

仲介と買取の手続きの流れ

仲介の場合

1. 売主が不動産業者に売却のご相談。査定依頼。
2. 物件を不動産業者が査定し、価格を提示
3. 売主と不動産業者が媒介契約の締結
4. 業者が広告を打ち、販促活動を行う
5. 買主が見つかる
6. 買主との売却契約の条件を交渉
7. 売主、不動産業者、買主の三者で不動産売却契約を締結
8. 入金、引き渡し

仲介の場合は2回の契約が必要になります。

1回目は不動産業者との媒介契約です。
媒介契約を結べば業者は売主に代わって販促活動を行います。

2回目は買主との不動産売却契約です。
この2回目の契約を結んだら正式に物件が売れたことになります。
販促活動は主にインターネットの不動産ポータルサイトや不動産流通機構（レインズ）のほか、物件の近隣エリアへのポスティングなども行います。

そのように大々的に広告を打つのでご近所や友人知人にも売却がわかってしまう可能性があります。

買取の場合

1. 売主が不動産業者に売却のご相談。査定依頼。
2. 物件を不動産業者が査定し、価格を提示
3. 売主と不動産業者で売却契約の条件を交渉
4. 売主、不動産業者の二者で不動産売却契約を締結
5. 入金、引き渡し

これが買取の場合の流れです。
仲介の場合と比べて手順が簡単なのがわかるでしょう。
利害関係者も仲介が三者だったのに対し、買取は二者だけです。

このように簡略化されているため、仲介よりもスムーズに売却を完了できるのです。

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最後まで読んで下さってありがとうございました。

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