［マンション売却］媒介契約を誰にでもわかりやすく解説

ご自宅のマンションを売りに出したいけど契約内容が難しすぎて二の足を踏んでいる…そんなお悩みをお持ちではないですか？
不動産の売却依頼をする際には、「媒介契約」を不動産業者との間で締結します。
確かに普段の生活ではあまり使わない言葉なので難しいですよね。

そこで不動産売却の際に、とても重要な媒介契約の種類と内容をわかりやすく解説します。

一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の比較

不動産を売却する際には不動産業者に買主を紹介してもらい仲介を依頼する必要がありますよね。
その際に依頼主と不動産業者との間で売買仲介の依頼関係を明確にするために媒介契約を結びます。

媒介契約とは宅地建物取引業法（宅建業法）により定められており、種類は3つ、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介、この中からいずれかを選択して契約を締結します。
媒介契約を結べば、お互いに権利や義務が発生します。

一般媒介、専任媒介、専属専任媒介は「複数の不動産業者にへ依頼できるか」「自ら見つけた買主との取引ができるか」「指定流通機構への登録義務があるか」「売主のへの業務報告義務があるか」の4つの軸で違いがあります。

「複数の不動産業者に依頼」とは？

売却依頼を複数の不動産業者に同時に依頼してよいかどうかです。
一般媒介では依頼してもいいですが、専任媒介、専属専任媒介では認められません。

「売主が自ら見つけた買主との取引」とは？

売主の友人や知人など、個人的なコネクションを通じて相手が見つかった場合に直接売却して良いか悪いかです。
一般媒介と専任媒介では認められていますが、専属専任媒介では認められません。
専属専任媒介では、個人的な知人などに売却する際にも不動産業者を通して契約し、手数料を払う必要があります。

「指定流通機構への登録義務」とは？

指定流通機構とは宅建業法に基づいて国が設置した機関です。
通称「レインズ」と呼ばれており、全国に4つ存在します。
この機関は言わば不動産物件の流通ネットワークのようなものです。
不動産業者がこの機関に物件の登録をすれば、他の全ての不動産業者に物件の情報が流れます。
このことによって最適な買主をスムーズに見つけられるのです。

「売主への業務報告義務」とは？

売主への業務報告義務とは宅建業法に基づいて定められた不動産業者の義務です。
このため不動産業者は売主に対して現在の売却業務の処理状況を定期的に告知しなければなりません。
唯一、一般媒介だけが例外で、告知は義務ではなく任意となっています。
専任媒介の場合は2週間に1回、専属専任媒介の場合は1週間に1回は告知しないといけません。

一般媒介・専任媒介・専属専任媒介のメリット・デメリット

売主の特徴ごとにおすすめな契約の選び方

一般媒介に向いてるのはこんな人

• 自分で状況をコントロールしたい人
• 知人などが買ってくれそうな人
• 自分でも買主を探したい人
• 頼みたい不動産業者が複数ある人
• 頼みたい不動産業者のあてが無い人
• 売却を近所に知られたくない人

専任媒介に向いているのはこんな人

• どの契約がいいかよくわからない人
• 売れなかったら買取してほしい人
• 知人など個人的なコネクションも利用して買主を見つけたい人

専属専任媒介に向いているのはこんな人

• 信頼できる不動産業者を知っている人
• 急いで売却したい人
• 売れなかったら買取してほしい人
• 知人など個人的なコネクションのあてが無い人
• 業者に全部任せたい人

物件の特徴ごとのおすすめの契約の選び方

駅近、築浅物件なら一般媒介がおすすめ

駅近や築浅物件は一般媒介契約で募集するのがおすすめです。
なぜなら駅近、築浅物件ならば人気が高く、市場も大きいと思われますので、複数の不動産業者を競争させたほうが良い条件で売れる可能性が高いからです。

売れにくい物件なら専任・専属専任媒介がおすすめ

売れにくい物件なら専任媒介か専属専任媒介がおすすめです。
なぜなら専任媒介なら1社から手厚いサポートを受けられるからです。
不動産業者のほうも競合他社に取られる心配が無いので、本腰を入れて対応をしてきます。
また、もし一定期間売れなかった場合には業者自身が物件を買い取る特典がついている業者もあります。
さらに、腕の良い業者を知っている場合は専属専任媒介にしたほうが良いでしょう。
専属専任媒介だと専任媒介よりもさらに業者の利益の確実性が高まるため、より本気になって対応してくると思われるからです。

専属専任媒介の難点は契約を結ぶと自分で買主を見つけられなくなることです。
完全に業者に一任になります。
自分では何もせず腕の良い業者に全部任せたい人は専属専任媒介を選ぶと良いでしょう。

補足説明

一般媒介は、依頼主が複数の不動産会社に重ねて仲介の依頼ができる契約です。
不動産会社は、依頼主への報告義務もなく、依頼主も自ら見つけた物件購入希望者と売買取引ができます。

専任媒介は、複数の不動産会社に仲介を依頼できず、特定の不動産会社のみに仲介を依頼する契約です。
ただし、依頼主が自ら見つけた物件購入希望者と売買取引はできます。
不動産会社は、依頼主に2週間に1回以上売却活動の状況を報告する義務があります。
また、物件情報を指定流通機構（レインズ）に登録しなければなりません。

専属専任媒介は、依頼主が複数の不動産会社に仲介を依頼できず、特定の不動産会社のみに仲介を依頼する契約です。
依頼主が自ら見つけた物件購入希望者と売買取引はできません。
不動産会社は、依頼主に1週間に1回以上売却活動の状況を報告する義務があります。
また、物件情報を指定流通機構（レインズ）に登録しなければなりません。

媒介契約の有効期限は、専任媒介と専属専任媒介は3ヶ月で一般媒介に関しては、法令上の制限はありません。
（行政の指導は3ヶ月以内） 媒介契約の有効期間は、依頼主と不動産会社の合意に基づき、更新もできます。
更新をしようとする時は、有効期間の満了に際して依頼主から不動産会社に文章でその旨を伝えます。
更新にあたり、依頼主と不動産会社の間で媒介契約の内容について特に異議や異論が出なかったときは、前の契約内容がそのまま引き継がれます。

まとめ

媒介契約でのメリット・デメリットも考慮した上で媒介契約の種類を選んでいきましょう。
例えば、一般媒介は複数の不動産会社に売却依頼ができて買い手がすぐ見つかりそう！とか、専任・専属専任媒介は特定の不動産会社にしか売却依頼ができない分なかなか買い手が見つからなそう～。などなど。

どの媒介契約を結ぶかで不動産会社のやる気が違う可能性もあるかもしれません。
不動産の売却を苦手としている会社と、専属専任媒介契約を結んだところで意味がありません。
賢く不動産売却を成功させるためには、しっかり不動産会社を選んだ上での媒介契約の締結が一番大切になります。