2020年スルガ銀行復活！融資再開で不動産投資業界はどうなる？

不動産投資家であれば誰もがご存知のスルガ銀行がついに投資用不動産の融資に積極的な姿勢を見せ始めました。
スルガ銀行は2018年に勃発した不正融資問題によって、2018年10月から2019年4月まで新規の投資用不動産融資を停止するという行政処分を受けており、それから融資を再開したものの、対象エリアを東京だけにするなど、投資用不動産への融資に消極的な姿勢を見せてきました。
そして2020年になり今後はその投資用不動産の融資を拡大していくという姿勢へと転換していく兆しが見えてきたのです。
昨年5月に発表されたスルガ銀行の中期経営計画では、2022年の個人投資用不動産ローンの新規実行額を1200億円とする計画を打ち出しております。
今後、不動産投資業界へスルガ銀行はどの様な影響を与えていくのでしょうか？

スルガ銀行の特徴、利用されてきた理由

不動産投資家にとってスルガ銀行は利用の仕方によっては、すごく良い金融機関と言われておりました。
その特徴と理由について解説していきます。

とにかく審査と融資までのスピードが速い

投資用不動産の銀行審査は都市銀行や地方銀行、信用金庫などの一般的な金融機関では2週間～1ヵ月程度かかるところ、スルガ銀行の場合は1週間程度で審査結果が出ます。
更に審査結果が出てから1週間程もあれば融資実行が可能になっておりました。
優良な投資物件を購入するためには、決済引渡しまでのスピードが非常に重要になるため、投資家がスルガ銀行を選ぶ理由の一つがスピード感になります。

物件評価が高く、融資期間が長い

融資金額は各金融機関の評価額で決まってきます。
一般的な金融機関では積算評価法が使われるところ、スルガ銀行では収益還元法が使われております。
その為、利回りが出ている物件であれば物件評価額が高くなります。
また、融資期間も法定耐用年数を超えての融資が可能になるため長期の融資を使うことができました。
融資期間が長くなれば、投資家にとってはキャッシュフローが増えることになるので喜ばれてきました。

全国の不動産が取扱い可能

地方銀行や信用金庫ではエリアが限定されております。
また投資家の居住地が銀行の支店エリア内かどうかによって取り組みが可能か不可か決まってくるものです。
投資家にとっては優良な不動産であればエリア問わず購入していきたいものです。
全国対応可能となれば、購入できる不動産の視野がかなり広くなり、地方の割安物件も購入できるようになります。
東京近郊だけではなく賃貸経営に向いているエリアは日本全国にありますので、投資家にとっては嬉しいことなのです。  

地方銀行や信用金庫の投資用不動産の融資も促進される

スルガ銀行が投資用不動産の融資に積極的になれば、その他金融機関も負けじと顧客確保のため融資が積極的となり相乗効果が生まれることが予想できます。
現在の投資用ローンでは数年前に比べて物件評価が厳しくなった上に、属性だけではなく金融資産をどれだけ多く持っているか債務者の資産状況が問われております。
どの金融機関も投資用不動産ローンには厳しい姿勢をとっておりますが、手っ取り早く利息を稼げて、担保が手堅い不動産に融資をしたいという本音は変わりません。
スルガ銀行の復活を皮切りにその他金融機関へも良い影響を与えていくことになるでしょう。  

サラリーマン大家の事業拡大チャンス

2018年2019年は投資用不動産の融資が厳しい年で、特にサラリーマン大家に対しての融資が厳しく、今まで購入できていた様な方でも普通に断られてしまい、多くの投資家や不動産仲介業者は苦労しました。
アパートなど収益物件を購入するのに自己資金3割を求められることや、金融資産は最低3,000万円以上ないと話も出来ないことが当たり前にありました。

一方でサラリーマン大家に対しての融資を得意としているスルガ銀行が融資再開することによって、この2年間眠っていた方たちが目を覚まし、これからアパート経営をスタートさせる方や、既に収益物件を所有されている投資家にとって、事業を拡大できるチャンスになるでしょう。  

アパートなど収益物件の売却がしやすくなる

アパートオーナーが所有物件を売る時に誰もがなるべく高く、着実かつ確実に売却を成功させたいと考えます。
そう考えた時に、買手が多くいる場合といない場合とではその成功率は大きく変わってきます。
また不動産を買いたくても買えない人が多いよりも、確実に買える人が多い方が売却の成功率は高くなります。
これは金融機関の融資と深く関係してくるお話しで、不動産を購入する人にとって銀行融資は非常に大切で、殆どの方が利用することになります。
アパートなど収益物件に対しての融資が消極的であることによって、その不動産を売却しようとする方にとっても不利になってしまいます。
つまり銀行融資が可能か不可能かによって、売却のしやすさが決まってきます。
スルガ銀行が融資を再開することによって、アパートオーナー（売主）にとっても有利な状況になる訳です。  

まとめ

2018年のシェアハウス問題を始め、各金融機関の不正融資問題が不動産業界に大きな波紋を呼び、スルガ銀行の悪い噂や印象が囁かれてきました。
しかしその背景ではスルガ銀行を必要とする真っ当な投資家や業者も多くいるのも事実です。
スルガ銀行を上手く利用することによって成功する方も現れれば、業界の活性化にも繋がることもあります。
今後、スルガ銀行は過去の不祥事を改め、より投資家と不動産業界の強い味方になることでしょう。

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