アパート売却を「成功」させる８つのコツ｜より高く売却するためのタイミングや早期売却を目指せる方法等を紹介

どんな「アパート売却」にも共通する「基本的なコツ」は、

の3つです。

アパートを売却する際は、「高く売りたい」「早く売りたい」「損をしたくない」「失敗したくない」などさまざまな目的がありますが、どのような目的であれ、まずはこの3つのコツを押さえることが重要です。

アパートを売却する際に、手続きの「流れ」やかかる「税金」を把握しておくことは

という方であれば、絶対に押さえておくべきコツです。

まず、手続きの「流れ」を把握しておくことは、「次に何を行えばいいか」が明確になり、迷うことなくスムーズに手続きを進めることができ、結果的に「早期売却」につながります。

また、不動産市場は変動が激しく、活発な時期とそうでない時期があります。

もし、売却の手続きを迷いながら進めてしまうと、思った以上に時間がかかり、不動産市場が活発でない時期に売り出してしまうリスクも考えられます。
その結果、売却期間が長引き、固定資産税や維持費などの余計な支出が発生したり、「値下げ」を余儀なくされたりして、結果的に希望価格での売却ができず、「失敗する」可能性もあります。

そうならないためにも、売却の「流れ」をしっかりと把握しておきましょう。
アパート売却時の「手続きの流れ」は以下のとおりです。

＜アパート売却の流れ＞

一方の「税金」を把握しておくことは、「損をしない」ための重要なコツになります。

アパートなどの収益物件を売却する際にかかる税金は基本的に以下の4つです。

＜収益物件を売却する際にかかる税金の種類＞

特に、「譲渡所得税」は売却のタイミングによっては税率が変わります。
そのため、「今は売らない方が得」という判断もでき、結果的に、損せずに売却することができます。

「手続きの流れ」や「税金」について更に詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

アパートを売却する際に、不動産市場が活発な時期までの成約を目指すことは

という方であれば、絶対に押さえておくべきコツです。

まず、不動産市場が活発になる時期とは、

のことを指します。

2月～3月は、新生活に向けての準備シーズン、9月～10月は転勤シーズンとなっており、不動産市場も活発化する時期となっています。
この時期は賃貸希望者が増えて入居者が集めやすいので、投資家や不動産投資会社がこの時期を目途に物件購入を目指している事が多く、このシーズン直前が成約しやすい時期だといえます。

結果的に、買い手が多く集まり、「早期売却」が目指せるうえ、より「高値」で購入してくれる人に出会える可能性が高いです。

アパートを売却する際に、「いい不動産会社」に依頼することは

にとって、絶対に押さえておくべきコツです。

「いい不動産会社」は以下の特徴があります。

不動産会社によって得意とする分野は異なります。
そのため、一般的には、3社以上に査定を依頼し、比較検討することが重要だといわれています。

アパートなどの収益物件の取り扱いに強い

アパート売却では、一般的な居住用不動産とは異なり、家賃収入・利回り・稼働率といった「収益性」が重視されます。

収益物件に強い不動産会社であれば、投資家目線での評価ポイントを熟知しているため、どのような物件でも収益物件ならではの強みを引き出し、最適な販売戦略を提案してくれるでしょう。

不動産会社を選ぶ際は、ホームページなどを確認し、「実績」を確認することが重要です。
例えば、収益物件だけでの売却実績が数百件あるとかなり強いといえます。

さまざまな専門家・業者との連携がある

アパート売却では、弁護士・税理士・司法書士やリフォーム業者など、多くの専門家が関わる場面があります。
例えば、「相続したアパートを売却したい」場合や「築30年以上の古いアパートを売却したい」場合が挙げられます。

さまざまな専門家・業者との連携のある不動産会社であれば、相続関係の複雑な手続きや修繕・リフォーム依頼などもワンストップで相談できるため、売却をスムーズに進めやすいです。
結果として、自分で専門家・業者を探す手間を省くことができるため、早く売却活動が開始できます。

特に、地元密着の不動産会社は、弁護士をはじめとする士業に加えて「リフォーム」や「解体」、「残置物撤去」といった専門業者との結び付きも強いところがあるため、大手不動産会社以外にも目を向けてみると良いでしょう。

販売力が強い

どれだけ条件の良い物件でも、購入者に情報が届かなければ意味がありません。
一般的な不動産会社では、インターネット広告やチラシ、不動産ポータルサイトへの掲載といった販売方法が中心となります。

一方で、販売力のある不動産会社は、自社の顧客ネットワークがしっかりしており、一般的な方法に加えて、企業や投資家へ直接物件を紹介することが可能です。
その結果、早期かつ有利な条件での売却につながりやすくなります。

また、広告内容も充実しており、物件をより魅力的に感じられるような画像や説明文を載せてくれるため、不動産会社を選ぶ際は、ホームページを確認して、買い手のつもりで掲載されている物件を見てみると良いでしょう。

「不動産会社の選び方」や「査定方法」について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

アパートをより高く売却するコツはタイミングを見極めることです。
さらに、アパートを高く売却するコツを「建物の状態」、「経営観点」の2つの視座で解説します。

築年数が20年以内のアパートは、建物の老朽化がそこまで進んでいないため、修繕費用が少なく、入居率も安定していることが多いです。
そのため、売却価格も高く設定できる可能性があります。

さらに、木造アパートの場合は法定耐用年数が22年であるため、20年を超えると減価償却を使える期間が短くなり、節税効果を得にくくなるというデメリットもあります。

そのため、特に木造アパートの場合は築20年以内に売却することがより高く売却するコツの1つです。

参考：国税庁｜主な減価償却資産の耐用年数表

アパートの大規模修繕後は、建物の寿命を延ばせるため、購入者からの評価が上がりやすくなります。

特に外壁塗装や屋根の防水工事が完了している物件は、当面大きな修繕が不要なため、購入者に安心感を与えられるうえに、高値での売却につながる可能性があります。

アパート経営には「減価償却」と呼ばれるアパートの購入にかかった費用を一定期間で按分し、経費として計上できる仕組みがあります。
「減価償却」は数年間に渡って利益を減らすことができるため、節税効果を得ることができます。

しかし、「減価償却」は法定耐用年数が経過すると終了します。

そのため、法定耐用年数が終わるタイミングで売却を行えば、不動産の価値だけではなく税金対策という面でも有利になるでしょう。

「減価償却」について詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

入居者の稼働率が高い物件は、高い収益性が見込めるため、投資家が手を出しやすい魅力的な物件になり、売却価格の設定にもプラス要素として働きます。

特に稼働率が90％以上であれば、より高額売却が期待できます。

アパートを売却する際の所有期間が5年以上経過している場合には「長期譲渡所得税」が適用されます。

「長期譲渡所得」の税率は、所有期間5年以下に課せられる「短期譲渡所得のほぼ半分」と低く、売却時にかかる税金を抑えられるため、その分、手元に残る利益を増やすことができます。

したがって、所有期間が5年以上のアパートはより高値で売却できる可能性があります。

アパートを3～4年目でアパート売却を検討している場合は、もう少し所有期間を延ばすことも考えてみると良いでしょう。

「譲渡所得税」について詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

アパート売却を成功させる方法として、「買取」を検討するのも1つのコツです。

「買取」とは、不動産会社や買取の専門業者などが直接、物件を購入することです。

「仲介」とは異なり、買主様を探す手間が省け、手続きも比較的シンプルになり、早期売却を目指せるメリットがあります。

しかし、「買取」は不動産会社が、修繕費や保有コストを見込んで購入するため、売却価格の相場は「仲介」の相場よりも7割ほど安くなってしまうことが一般的です。
そのため、「より高く売却したい方」には向いていない売却方法です。

ただし、「買取」に向いているかどうかは自分だけで判断せず、収益物件の取り扱いに強い不動産会社に相談しましょう。