アパート売却の相場はいくらか？適正価格を調べる方法と査定する時のポイントを解説

「アパート売却時にかかる売却相場ってどれくらい？」
「自分が所有しているアパートの適正価格について知りたい…」

アパートを売却したいときにいちばん最初に気になるのはやっぱり売却相場ですよね？
さまざまな事情で早く売却したいとは思っていても、できれば高く売りたいのが人情というものです。
不動産は全く同じものというのは存在せず、購入する方も一人なので、誰と取引をするかで金額も変わってきます。
また、間取りや築年数はもちろんのこと、土地の広さや形、更には土地につながっている道路の状態によって値段も変わってきます。

しかし、アパートなど収益物件の共同住宅でも階数や部屋の位置や室内の使用状況、リフォーム状況により価格が異なるため、自身が適切な不動産相場を知っておく必要があるのです。
そこで今回は、アパート売却で知っておきたい不動産相場の査定方法やテクニック、売却手順についてご紹介します。

当記事を参考にしていただくことで、不動産相場や手順について理解することができ、アパートなどの収益物件の売買をスムーズに進められます。

アパート売却に相場はない！5つの査定方法

実はアパート売却の相場は明確に決まっているわけではありません。
これはアパートの状態や立地など様々な条件によって複雑に決まっていることが原因の1つです。
もし、ご自身が持つアパートの価格を知りたければ、不動産会社に査定してもらうことがおすすめになります

ここでは不動産の査定方法として下記の5つをご紹介します。

• 国土交通省の土地総合情報システム
• 不動産取引情報提供サイト（REINS)
• 不動産ポータルサイトを見る
• 一括査定サイト
•  査定を行っている会社に依頼する

 

条件が近く似たような物件は、取引価格の参考になるため、これからご紹介する5つの査定方法について確認しておきましょう。

国土交通省の土地総合情報システム

国土交通省の「土地総合情報システム」は、実際に取引された売買価格が掲載されているため、その土地の売買相場を知ることができます。
そのため、売却予定の周辺物件がいくらで取引されているか調べられます。
使い方は非常に簡単で、アカウント登録やログインなどは不要です。

土地総合情報システムでは、地図を元に視覚的に探せるのでわかりやすいでしょう。
また、調べ方もいろいろな条件を指定することができます。
さらに、市区町村や地区名という細かい範囲で検索することも可能です。

駅からの距離、築年数、広さなど幅広い情報が記載されているため、売却したい不動産に似ている物件を見つけることができ、売却予定の不動産の売買相場を知ることができます。

不動産取引情報提供サイト（REINS)

不動産取引情報サイト（REINS）は、国土交通大臣が運営・管理している不動産流通の情報システムのことで、実際に売買が行われた物件の価格の取引情報を検索することができます。

不動産取引情報サイト（REINS）では、1年以内のマンションや戸建て・土地やビルなどの不動産取引情報を閲覧することができます。
ただし、不動産取引情報提供サイトへ情報提供している物件に限るため、取引の全てが閲覧できません。

また、REINSの利用にはアカウント登録が必要になりますが、不動産業者のためのシステムになるため、個人アカウントが取れません。
しかし、それでは業者だけがあまりにも有利になりすぎるので、「REINS Market Information」という個人向けのサイトが公開されています。

「REINS Market Information」とは、REINSの情報をもとに個人向けに公開しているサイトで、アカウント登録もログインなしで利用できます。
個人での利用を検討されている方はこちらを使いましょう。

不動産ポータルサイトを見る

不動産ポータルサイトでは、ホームズやアットホーム・スーモなど売り出し中物件の情報を確認することができます。
不動産を購入したい方向けのサイトになるため、個人の方の代わりに不動産業者が広告を出しています。

したがって、表示されている金額よりも多少低めの金額が相場となることが多いです。

一括査定サイト

一括査定サイトとは、様々な不動産を一括査定してくれるサイトのことです。
不動産評価は、不動産会社によって差があるため、同一価格になることはまずありません。
査定サイトを活用することで、複数社の査定額を比較し、平均値で判断することができます。
明らかに高すぎたり低すぎたりする価格は除外して計算しましょう。
査定価格は取引前の価格であるため、交渉や自主的な値下げなどにより、実際の取引額とは異なる場合もあります。

ただ、売りたい物件の価格を直接計算するので、他の方法より精度は高くなります。
先述した通り、不動産会社によって判断が異なるためある程度幅があるという場合もあるため、損得が反する売主と買主において、公平に取引するには適切な相場の把握が大切です。

査定を行っている会社に依頼する

不動産の査定方法として、査定を行っている会社への依頼がおすすめです。
査定会社に依頼することで、労力や時間をかけることなく、不動産価格の査定が完了します。
とはいえ、査定会社を適当に選んでしまうと、査定費用が莫大にかかったり、査定額が的外れだったりします。

そこで当社では、簡単1分の入力で査定依頼を行うことができます。
また、無料査定になっているため、費用がかかりません。

また、売却査定ではプラスとなる部分をより評価させていただきますので、ぜひ不動産の査定をご検討中の方は、当社への依頼をお待ちしております。↓「IPA不動産」への査定依頼はこちら↓

不動産相場を調べる2つのテクニック

アパートの相場は複雑に決まるため一概に判断はできませんが、一般的な不動産相場を調べるテクニックとしては下記の2つが挙げられます。

• 売りたい物件と似た物件を調べる
• 公的な地価情報を参考に推測する

 

1つずつ順番に見ていきましょう。

売りたい物件と似た物件を調べる

不動産相場を調べる際、売りたい物件と似た物件を調べましょう。

原則、売りたい物件に似た物件は近い価格になりがちです。
不動産相場を調べる際には、自分が売りたい物件と似た物件を調べれば予測の精度を上げられます。
似た物件が過去にどんな価格で取引されているか、現在はいくらで売りに出されているか、それを調べるのです。
似た物件といっても、どこを判断すればいいのかわからない方も多いでしょう。

そこで、ここからは、下記の条件で調べ方をご説明します。

• エリア
• 最寄り駅
• 駅までの距離
• 専有面積
• 築年数

 

併せて、似た物件が少ないときの対処法についてもご紹介します。

 

エリア

エリアとは、物件がある地域のことです。
同じ地域にある物件は同じような値段になりやすいです。
そのため、売却予定のアパートの価格をイメージしやすくなります。

しかし、比較するエリアの広さは検索先の情報量によります。
情報量が多い都会の場合は、さらにエリアを絞って小さい区域で比較しましょう。

最寄り駅

エリアと似たようなことですが、最寄り駅が同じ物件も同じような価格になりやすい傾向にあります。
そのため、両隣の駅も調べておきましょう。

駅までの距離

売却価格は、駅までの距離によっても異なります。
一般的に、駅までの距離が同じぐらいの物件はだいたい同じぐらいの値段です。
ただし、都会の場合では5分単位で値段が違います。
また、徒歩5分と10分では全く値段が変わってきます。

専有面積

似たような専有面積の物件は似たような値段になりがちです。
専有面積は間取りではなく、面積を指すため混同しないように注意しましょう。

例えばワンルームの物件と2LDKの物件でも面積が同じ55平米ならだいたい同じ値段になります。

築年数

築年数は価格に大きな影響を及ぼします。
5年単位で変化するため、プラスマイナス5年ぐらいの物件が同様の価格帯と考えると良いでしょう。

似た物件が少ないときはどうする？

使用する検索先によっては、似た物件が少ないことも考えられます。
似た物件が少ない場合、「エリアならば範囲を広げてみる」「3つの条件で比較しているなら1つだけにしてみる」など検索幅を調節しましょう。

ただし、検索先の調節にしすぎで、売却相場の幅も広がってしまうため、注意しましょう。

公的な地価情報を参考に推測する

不動産相場を調べる際、公的な地価情報を参考に調べましょう。

不動産には、一物五価という言葉があります。
一物五価とは、不動産の価格には5種類の計算方法があるという意味のことです。

一物五価では、以下の5つを指します。

• 地価公示
• 基準地価
• 相続税評価
• 固定資産税評価
• 実勢価格

 

5つのうち不動産売買に使われるのは実勢価格ですが、他の4つの価格も参考指標として推測の材料にできます。
地価公示は国土交通省が発表している地価で、最も公的な性質を持つ価格です。
「これぐらいが相場」だと国が示しているのですから、実勢価格もその影響を受けます。
基準地価も地価公示と似ていますが、こちらは都道府県が調査して算出しているものです。
相続税評価と固定資産税評価は税金の計算に使われる指標で、国税庁と市町村が算出しています。
いずれも国や自治体が公表しているものですので一定の影響力はあります。
不動産相場を調べる際の、参考にしましょう。

アパートの売却をする5つの手順

アパートの売却をするためには、以下の5つの手順を確認しておきましょう。

1. 依頼する不動産会社を探す
2. 複数の不動産会社を比較する
3. 不動産会社と媒介契約を締結する
4. アパートの不動産売買契約を結ぶ
5. アパートを引き渡す

 

1つずつ詳しく解説していきます。

依頼する不動産会社を探す

初めに、依頼する不動産会社を探しましょう。

アパートの売却は、不動産市場にアパート情報を提供し、買主を探すのが一般的です。
不動産市場に情報を提供するためにも、不動産会社探しは必要です。

複数の不動産会社を比較する

見当が付く不動産会社を複数見つけることができたら、比較しましょう。

アパート売却時に依頼する不動産会社は、1社だけに絞ってはいけません。
なぜなら、不動産会社によって、アパートの売却価格が異なり、損をする可能性があるからです。
複数の不動産会社を比較する際、下記の点に注目し、比較しましょう。

• 査定価格
• 担当者の対応力

 

アパートの購入者は、不動産投資家がメインです。
そのため、担当者にアパートの知識が必要になります。
アパートを売却する際には、アパート売却実績がある不動産会社を選びましょう。

弊社でも売却に対応しているので、候補の1つとしてぜひご検討ください。

アパート買取やアパート売却・一棟不動産売買専門のＩＰＡ不動産（実績230棟以上） (ipa-fudousan.com)

不動産会社と媒介契約を締結する

不動産会社決定後、不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約では、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類の契約形態を選択します。

それぞれの契約形態の特徴は、以下の通りです。

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
契約期間	原則なし	3か月以内	3か月以内
不動産会社への複数依頼	可能	不可	不可
買主との単独契約	可能	可能	不可
指定流通機構への登録義務	義務ではない	義務	義務
報告義務	なし	2週間に1回	1週間に1回

選択する契約形態により、条件が大きく異なります。
媒介契約を選択する際は、アパート売却時の状況を加味したうえで、選びましょう。

アパートの不動産売買契約を結ぶ

媒介契約選択後、アパートの不動産売買契約を結びます。
不動産売買契約で必要になる書類は、以下の通りです。

 

• 本人確認書類
• 印鑑登録証明書
• 登記識別情報通知
• 収入印紙
• 固定資産税評価証明書（状況による）

 

不動産売買契約は、不動産会社を仲介とし、3者で行います。
重要事項説明書の確認や署名・押印を行い、売買契約は完了です。

アパートを引き渡す

不動産売買契約完了後、アパートを引き渡します。
アパートの引き渡しは、住宅などの不動産とは異なり異なる点は、入居者の取り扱いです。
アパートの引き渡しでは、入居者と交わす不動産賃貸借契約が、物件売却時に所有権移転登記を行うと引き継がれます。
新しい家主に条件を変えずに引き継ぐ場合は、不動産賃貸借契約をそのまま渡す必要があるのです。

また、アパートの入居者から敷金や保証金を受け取っている場合は、以下の3つの対応を実施しましょう。

• 入居者に返却し、新たな家主に預ける
• 預かっている資金を、新たな家主に引き継ぐ
• 売買代金で相殺し、引き継ぎを行わない

 

お金周りは、トラブルに発展しやすいため、不動産会社を通して事前に決めておくことをおすすめします。

木造アパートを売却する際の2つのポイント

木造アパートは、他構造よりも、耐用年数が短い傾向にあります。
そのため、収益物件としての寿命が短くなり、高く売ることができません。
値段がほとんどつかないこともあるため、下記の方法を用いて木造アパートを売却することをおすすめします。

• 空室を60％以上埋めてから売却する
• 更地として売却する

 

木造アパートの売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてください。

空室を60%以上埋めてから売却する

木造アパートを売却する際、空室を60％以上埋めてから売却しましょう。
入居者をしっかりと埋めている状態の方が、アパートの価値が上がり、高く売れる可能性が高まります。

とはいえ、木造アパートの欠陥や老朽化が進んでしまっていると、入居者は埋まりません。
欠陥や老朽化による入居者不足を防ぐためにも、定期的にアパートの修繕やメンテナンスを実施しましょう。

また、不動産会社に広告宣伝費を支払うことで、広告の強化を図れます。
広告の強化を図ることで、アパートの認知度が高まり、入居希望者が増えます。

ただし、広告費のかけすぎは赤字になってしまう原因でもあるため、注意しましょう。

更地として売却する

更地にすることで、買主のターゲットが広がります。

例えば、戸建て用地として土地を購入する方や新築アパートを建てるために土地を購入する方など多岐に渡るのです。

しかし、入居者がいる木造アパートの場合、立ち退きの勧告が必要になります。
立ち退きには、正当事由が発生しないため、お願いにあたります。
入居者が立ち退きを希望しない場合、裁判に発展するケースも少なくはありません。
また、立ち退き料を支払居も発生するため、伝え方やタイミングには注意しましょう。

アパート売却査定には価値ある評価をいたします。

当社はアパートなど収益物件の売買を行い、10年間で380棟以上の実績があります。
また、現在の収益不動産市場を熟知しており、売却査定ではプラスとなる部分をより評価させていただき査定をいたします。

どんな物件にも良いところと悪いところがあります。
ご自身の物件の条件が悪く、売れるかどうか不安なお客様でも、当社にご依頼していただければ大丈夫です。
当社が最適な価格で査定いたしますので、ご安心ください。

アパートなど収益物件のご売却をお考えの方、今の価格が知りたい方など、お気軽に当社までお問い合わせください。