マンションの「売却 と 賃貸」どちらが得か？メリット・デメリット

やっとの思いで購入をした念願のマンションを、急な転勤などの事情で住めなくなってしまい「売却をするか？賃貸に出すか？」でお悩みになる場合があると思います。
この様な場合どちらが適切な手段なのかを判断するためにも、双方のメリット・デメリットをしっかりと理解しておきましょう。

売却vs賃貸　メリット・デメリット比較表

売却した場合のメリットとデメリット

売却した場合にどんなメリットとデメリットがあるのでしょうか。以下に詳しく解説します。

売却した場合のメリット

①まとまった金額の売却代金が入ってくる。

やはりマンション売却で最もメリットなのは売却代金が得られる点です。
売買代金は以下の手順で分割して支払われます。

1. 手付金（売買契約締結時）
2. 残額（引き渡し時）
3. 清算金（引き渡し時）

清算金とは固定資産税やマンションの管理費・修繕積立金などです。
これらは多くの場合、売主が先払いしていますので、買主に所有権が移った後の期間のぶんを日割り計算して買主が売主に返還します。

いずれにしても引き渡し時には売買契約で定められた全額が売主の手元に入ることになります。
売却価格にもよりますが、かなり大きな金額なのは間違いはありません。

②物件の維持費や管理などが必要なくなります。

物件を手放すわけですから、当然、維持費や管理費などが不要になります。
今まで高額すぎて家計を圧迫していたのなら売却代金と合わせてかなりのメリットになるでしょう。
もっとも新しく引っ越した先でも維持費や管理費はかかるでしょうから、全額が必要無くなるわけではありません。
しかし、もし収入に比して物件の維持管理費が高額すぎた場合には、安い物件への引っ越しでかなり楽になるでしょう。

③ローン残高が減る

ローンが残っている場合には、売却代金でローン残高を相殺します。
ローンが払えずにクビが回らなくなっている場合でも、今までとさほど変わらない生活を維持できる可能性が高くなります。
ただし、ローン残高が全て売却代金で返却できるとは限りません。
売却代金よりもローン残高が多い場合には残りを自腹で返還しなければいけません。
もっとも売却代金で返還すればかなり残高は少なくなりますので、無理なく返していける可能性も十分にあります。

売却した場合のデメリット

①マンションという財産を失います。

物件を売るわけですから、当然マンションはあなたのものでは無くなります。
次の引っ越し先が無い場合は賃貸を借ります。
特に生活の上で不便はありませんが、新しい家を買わない限り自分の死後に家族に家を残せなくなります。

②住宅ローンを完済できない場合は自己負担になります。

先述したようにローンが完済できない場合は自己負担になります。
一括で返せない場合は、金融機関と話し合って分割で返していくことになります。
返済があるぶん新しい家の賃借料などが圧迫されます。

賃貸に出す場合のメリットとデメリット

では、賃貸に出す場合のメリットとデメリットを見てみましょう。

賃貸に出す場合のメリット

①家賃収入が得られます。

賃貸に出す場合の最大のメリットはやはり家賃収入が得られる点でしょう。
いわば不労所得となります。
売却の場合と異なるのは物件の所有権は相変わらず自分にある点です。
自分の資産は温存したまま家賃収入が得られるのはかなりのメリットです。

②不動産を担保に融資を受けることができます。

先述したように物件を貸しているといってもあくまでも自分の資産になりますので、それを担保に融資を受けられます。
新しい事業の資金にもできますし、そのお金で新しく物件の購入もできます。

③将来的に居住することが出来ます。

将来、物件が古くなると人気が落ちて入居者がいなくなるケースも考えられます。
その際には自分自身が入居できます。
また、自分の子どもや親族に貸せますし、自分の死後に相続もさせられます。

賃貸に出す場合のデメリット

①不動産の維持費がかかります。

不動産を売却をする場合は、維持費や不動産価値の下落リスクを回避できますが、財産として残せなくなります。
それに加え、不動産会社に売却依頼をした場合には仲介手数料などの費用がかかってきます。

一方、賃貸に出す場合には、財産として残せますが、維持費や確定申告などの管理責任が発生します。
物件の管理に関してほとんどのオーナー様は不動産会社に管理を依頼すると思います。
管理依頼するのにも管理手数料がかかってきますし、マンションの場合には「管理費・修繕積立金」が毎月かかりますので、賃貸にした場合「家賃がしっかり取れて維持管理が現実的に可能かどうか？」の判断が重要ポイントになります。

②家賃収入の確定申告が必要になります。

家賃収入が得られたら毎年確定申告をしなければなりません。
自分でやるとかなりめんどうくさいです。税理士に任せられますが、そのぶん費用がかかります。

③賃貸をすることにより室内の経年劣化が生じます。

入居者が綺麗に使ってくれるとは限りません。
ペット禁止なのに無断でペットを飼ったり、タバコを吸ったりして、家が傷む場合もあります。
故意に傷つけられた場合は費用を請求できますが、自然に経年劣化したぶんは入居者に請求はできません。

④マンション賃貸業としてのリスクを抱えることになります。

マンション経営をしているとさまざまなリスクがあり、そのリスクを抱えることになります。
詳しくは以下の記事をご覧ください。

※マンション投資のリスク・デメリットはこちら

まとめ

上記メリット・デメリットを理解したら、下記項目を判断材料として考えていくと「売却をするか？賃貸に出すか？」どちらが良いか見えてくるかと思います。

・維持費を賃料でカバー出来るかどうか？
・今後、物件価値が上昇する見込みはあるか？
・賃貸としての需要はどれだけあるのか？
・法改正による控除や優遇があるかどうか？

などの項目を参考にしていくとご自身にとって「何がお得なのか？」が見えてくるかと思います。
現状の市況や今後の変化で生じるリスクなど総合的な判断が必要になります。

当社では、売却のご相談はもちろん賃貸管理などのご案内・ご相談も受け付けております。
「売却をするか？賃貸に出すか？」でお悩みの方は是非お気軽にお問い合わせください。