アパート売却は消費税の対象？個人と課税事業者の違いを解説

アパートを売却する際、「消費税がかかるのか？」と疑問に思う方も多いのではないでしょうか。
実は、アパートの売却が消費税の対象となるかどうかは、売主が「個人」か「課税事業者」かによって異なります。

アパート売却時に消費税がかかるのは「課税事業者」のみ

アパートの売却時に消費税が発生するのは、売主が課税事業者に該当するときのみです。 多くの方が「個人なら必ずしも消費税はかからないのでは？」と考えがちですが、実は個人でも課税事業者になるケースはあります。

そこで、まずは課税事業者とは何か、免税事業者との違いについて解説したうえで、なぜ課税事業者だけが消費税を納める必要があるのかを整理していきましょう。

課税事業者とは

課税事業者とは、簡単に言うと「一定の条件を満たし、消費税を納める義務のある事業者」のことを指します。 ここで重要なのは「法人＝課税事業者」というわけではない点です。 法人であっても、売上高が基準未満であれば免税事業者となる場合があり、個人でも一定の条件を満たしていれば課税事業者となるのです。 課税事業者となるかどうかの基準は、以下の通りです。

個人事業主や不動産投資家など、会社を設立せずに事業を行っている方が年々増えています。
その場合、個人でも不動産賃貸や売買による課税売上高が1,000万円を超えると課税事業者となるため、アパート売却時に消費税がかかることになります。

また、一定の条件を満たしていない場合でも「課税事業者選択届出書」を税務署に提出することで、自主的に課税事業者になることが可能です。
課税事業者になると、後述する「仕入税額控除」を受けられるようになります。

特に不動産投資家やアパート経営者は、リフォームや修繕、建物の購入など、大きな設備投資を行うことが多いため、仕入税額控除による節税効果を狙って、自ら課税事業者となるケースも少なくありません。

課税事業者と免税事業者の違い

前述のとおり、課税事業者は一定の条件を満たすか、もしくは自主的に届出を行い、消費税を納付する事業者を指します。

一方で、「免税事業者」は消費税の納税義務が免除される代わりに、仕入税額控除を行うことはできません。

アパート売却による収入は原則として「課税売上」に該当します。
ただし、年間売上高の合計が1,000万円を超えるかどうかの判定は、他の事業収入も含めて総合的に行われます。そのため、不動産投資を複数行っている方や、他にも事業を営んでいる方は注意しておきましょう。

仕入税額控除とは

仕入税額控除とは、課税事業者が消費税を納める際に「受け取った消費税（売上にかかる消費税）」から「支払った消費税（仕入れや経費にかかった消費税）」を差し引いて納税できる制度のことです。
例えば、アパートの建築費用やリフォーム費用、修繕費などにかかった消費税は、仕入税額控除が可能です。

これにより、消費税が生産や流通の段階で二重、三重にかからないように調整しています。

不動産賃貸の場合、居住用の賃貸は非課税売上となるため、課税売上に算入されません。しかし、事業用物件の賃貸や駐車場など、一部は課税売上となるため、状況次第で事業者の区分が変わります。

アパートの経営や売却の際に消費税がどう扱われるかは、仕入税額控除の適用可否も含めて、事前によく確認しておくことが大切です。

アパート売却時に消費税がかかるのは「建物」のみ

アパートの売却は、土地と建物をセットで行うケースがほとんどですが、消費税については「建物部分の売却」のみ課税対象となります。

土地の売却そのものは非課税取引とされるため、いくら高額で売却しても消費税は発生しません。

土地の売却に消費税がかからない理由

消費税法上、土地の譲渡・貸付は非課税取引と定められています。

これは、消費税の課税対象があくまで「サービスの提供」や「物（有形商品）の販売」であることに由来します。土地そのものは新たに生産できるものではなく、また財・サービスとしての性格を帯びないことから、非課税と定められているのです。

アパートを売却する際にも、土地の部分については売却金額に消費税は加算されません。 そのため、建物部分の価格と土地部分の価格をきちんと区分して契約を結ぶことが通例です。

仮に売買契約書に建物と土地がまとめて一括金額で記載されていた場合、税務上は建物と土地の価格を合理的な方法（固定資産税評価額など）で按分して、建物に相当する部分にのみ消費税が課せられます。

建物にかかる消費税の計算方法

アパート売却時の消費税計算は、以下のように行います。

1売買価格を「土地部分」と「建物部分」に分ける
2建物部分の売却額×消費税率（10％）で消費税を算出

まずは、固定資産税評価額や不動産業者の査定などを参考に、適切な方法で土地と建物の価額を按分します。

例えば、売却総額が5,000万円で、そのうち建物部分が2,000万円と算出された場合、消費税額は2,000万円×10％＝200万円です。

なお、課税事業者としてアパートを購入してから継続して課税事業者であれば、前述の仕入税額控除を適用することが可能です。
購入当時に支払った建物部分の消費税を、修繕費や管理費、設備費用などと合わせて控除できる場合があります。

ただし、適用条件や期間、算出方法については複雑になることも多いため、税理士など専門家に相談するのが安心です。

また、売却による受け取り消費税（建物分）から、これまでに支払ってきたアパートの維持管理や改修などに伴う仕入れ分の消費税を差し引いて納める形になるため、最終的な納税額は状況により異なります。

アパート売却時の費用にも消費税がかかる

アパートの売却には、建物の売却代金にかかる消費税だけでなく、その他の費用に対しても消費税が課せられます。
思わぬ支出とならないように、どの費用にどの程度の消費税がかかるのかを把握しておくことが重要です。

仲介手数料

アパート売却を仲介業者に依頼した場合、不動産仲介手数料が発生します。 これは「不動産会社が提供する仲介サービス」に対する報酬であるため、消費税がかかります。

仲介手数料は宅地建物取引業法で上限額が定められており、売買価格が400万円を超える場合は「売買価格の3％＋6万円」に消費税を加算した金額が一般的な上限です。

例えば、4,000万円でアパートを売却する際の仲介手数料の上限は以下のように計算されます。

仲介手数料は成功報酬であり、売却が成立したときに初めて発生します。

売却価格が高額になるほど手数料自体が高くなるため、消費税額も大きくなる点に注意が必要です。

また、仲介業者によっては仲介手数料の支払い時期や分割方法などが異なる場合もあるため、契約時の打ち合わせや重要事項説明などでしっかり確認しておきましょう。

司法書士報酬

アパートを売却する際には、所有権移転登記などの手続きを行う必要があります。 通常は専門家である司法書士に依頼しますが、司法書士報酬はサービスに対する対価であるため、消費税がかかります。

報酬額は事務所や地域によって多少の差がありますが、目安として数万円～十数万円程度が相場です。

また、報酬に加えて登録免許税がかかる点も把握しておきましょう。 登録免許税は課税標準額の一定割合で計算されるもので、原則として不動産の固定資産税評価額をベースに算出されます。 司法書士への報酬部分には消費税がかかりますが、登録免許税に消費税はかかりません。

繰上返済手数料

ローンを利用してアパートを購入していた場合、売却と同時にローン残債を返済する必要があります。このとき、銀行や金融機関によっては繰上返済手数料が発生する場合があり、消費税もかかるので注意してください。

例えば、繰上返済手数料が3万円の場合、3万円×10％＝3千円が消費税として上乗せされ、合計3万3千円を支払うことになります。

繰上返済手数料の金額は金融機関や契約内容によって異なり、金利タイプ（固定金利、変動金利）、ローン残高、契約の経過年数などによっては無料または減額される場合もあります。
事前に金融機関へ問い合わせ、繰上返済手数料の金額や発生条件を確認しておくと安心です。

インボイス制度はアパート売買に影響する？

インボイス制度（適格請求書等保存方式）は、取引ごとに適格請求書（インボイス）を発行・保存することで、仕入税額控除を正確に行うための制度です。 2023年10月から導入され、不動産業界でも賃貸や売買などの取引形態によって影響が変わります。

では、アパートの売却において、インボイス制度はどのように関わってくるのでしょうか。

まず、買主が一般個人や免税事業者である場合、そもそも建物を購入しても消費税を納付する立場ではなく、仕入税額控除もないため、インボイス制度の影響はほとんどありません。 一方、買主が宅地建物取引業者の場合は、適格請求書（インボイス）の発行がなくても特例として仕入税額控除が認められるケースがあります。

しかし、買主が「宅建業者以外の課税事業者」である場合には状況が変わります。 例えば、アパートを転売目的で購入する法人や、他業種の事業者が社宅や事務所として利用する目的で購入するケースでは、買主が仕入税額控除を受けたいと考えるかもしれません。

その際、売主が適格請求書（インボイス）を発行できない場合、買主は建物部分にかかる消費税を差し引くことができず、最終的なコストが通常より高くなるおそれがあるのです。

そのため、売却交渉のなかで、買主から「建物分の消費税を控除できない分、売却価格を安くしてほしい」と求められる可能性があります。 結果的に売主の手取り収益が下がることにもつながりかねないため、インボイス制度への対応は無視できない問題といえるでしょう。

アパート売却時の消費税は複雑！IPA不動産にご相談ください

インボイス制度の導入により、アパート売却と消費税の関係は以前よりも複雑化しています。
自分が課税事業者なのか免税事業者なのか、免税事業者のままでいるメリットとデメリットを事前によく検討しなければ、思わぬところで不利益を被る可能性もあるでしょう。

特に、アパートは高額な取引となるため、不動産会社や税理士と相談のうえ、インボイスへの対応策を検討しておくことが安心です。

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