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公開日:2020年6月15日

アパートや一棟マンションなど収益物件に限らず、不動産全般で事故物件や違法建築物件は売りにくく買取価格にも大きな影響がでてしまいます。
しかし事故や違法だからといい必ずしも売れ残ってしまったり、安くなってしまうとは限りません。
買取業者や仲介業者から安くなってしまうと言われても、それを鵜呑みにせずに今一度ご自身の物件を高く売れるかどうか検討してみてください。

事故物件や違法建築のアパート

事故物件とはどんなものなのか?

建物内や敷地内で死亡事故があった物件になります。
事故死や孤独死、自殺、殺人などが最も懸念される内容であり、病死についてはそこまで問題視されないことが多いです。
今では「大島てる」という事故物件が記録されている公示サイトがあるため、容易にインターネットで事故物件を検索確認することができます。
不動産取引においてこれらは「心理的瑕疵」と言い、賃貸なら入居者へ、売買なら買主へ必ず告知事項として伝えなくてはいけないと民法で定められております。
つまり事故物件となってしまった不動産は必ずしも取引を行う相手方へ伝える義務が生じてしまうため、それを理由に断られてしまうことがあります。

違法建築建物とはどんなものなのか?

建築確認申請の内容と異なる建物は基本的に違法建築物になります。

例えば、
・建物建築後に敷地の一部を売却した
・無許可で増改築した
・駐車場を居室または店舗にした
・吹き抜け部分に床を造った
などが取り上げられます。

アパートや事業用マンションを経営する上で、賃貸専有面積を増やせばその分賃料が多く得られますが、建築基準法に定められている建物よりも大きく建築してしまったり無許可に増築してしまった建物は違法建築物建物となります。
違法建築建物であるがゆえに何か事故があった際の責任問題は所有者リスクとして考えられますので、購入希望者が少なく、また購入者による銀行融資も厳しく判断されてしまいます。

事故物件でも問題なく売れる理由

一言でいえば事故物件ということを気にしない方もいます。
特にアパートなどの事業用不動産では所有者が実際に住む訳ではないので、そこまで気にしないことが多いです。
それよりも賃貸がしっかり入れば問題ないと考える方が多いでしょう。
しかし事故物件ということで安く購入できるチャンスと考える方は多いので、値引き交渉をされることはあるでしょうから事前に値引き交渉されることを想定して価格を設定すると良いでしょう。
そして賃貸においても事故物件ということを気にしない入居者もいますし、安ければ得と考える人も少なくありません。
または事故にあった部屋を倉庫にしてしまったり多目的スペースに利用することで有効活用できる場合もありますので、考え方次第で何とでもなることもあります。

違法建築建物でも問題なく売れる理由

違法建築建物だからと言い必ずしも銀行融資が受けられない訳ではありません。
確かにメガバンクや地方銀行の多くは取扱不可となっていることが多くありますが、ノンバンクや不動産担保ローンなどで融資可能な金融機関はあります。
勿論、「違法建築は嫌だ」という方は多いのが事実なのですが、不動産投資家の中には違法建築建物を全く気にしない方も珍しくはなく「ローンが組めれば買いたい」と考える方がいます。
収益物件を購入する一番の目的は家賃収入を得ることなので、その目的がしっかり果たすことができればあとは購入するための資金をどうするか?ということになります。
再建築不可などの全く融資のつかない不動産でない限り、大きく安くなってしまうことはないでしょう。

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最後に

弊社では事故物件や違法建築物件でも積極的に買取り、売却の仲介を行っております。
不動産の売却をご検討中の方は、ご所有の不動産がどのくらいの価格になるのか知ることから始めてください。
物件調査・査定は完全無料になりますので、お気軽にご相談ください。
スタッフ一同心からお待ちしております。

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