【アパート売却】仲介よりも買取業者を選ぶメリットとデメリット

アパートなど収益物件を売却する場合、多くの方は不動産仲介業者に依頼するでしょう。
しかし中には、不動産仲介業者ではなく、直接買取りを行う“買取業者”に依頼する方もいらっしゃいますね。

仲介に比べて買取はどんなメリットがあるのでしょうか？
メリットとデメリットをよく考えて依頼しないと不本意な結果に終わりかねません。

本記事で事前に確認しておきましょう。

買取業者のメリット

早く売れる

買取は仲介に比べて早く売れる傾向があります。なぜ買取のほうが早いのでしょうか？それは買取と仲介の売却プロセスの違いにあります。 まず仲介の売却プロセスを見てみましょう。

1. 物件の調査、査定
2. 仲介業者と媒介契約の締結
3. 仲介業者が買い手を探す
4. 買い手が見つかったら売買契約の締結
5. 物件の引き渡し

おおざっぱですが、このようなプロセスになります。

一方で、買取のプロセスを見てみましょう。

1. 物件の調査、査定
2. 買取業者と売買契約の締結
3. 物件の引き渡し

仲介の場合と比べて、プロセスが簡単であるのがわかると思います。
仲介の場合は買い手を探さなければいけませんが、買取の場合はその必要がないため、そのぶん早く契約締結に至るのです。

例えば赤字物件などは時間がかかればかかるほど赤字が拡大してしまうため、買取で素早く売ったほうが良いでしょう。

周囲に売却を知られにくい

上に述べたように、仲介は買い手を探さなければいけません。

買い手を探すとはつまりインターネットなどで宣伝を行うと言うことです。
確実に買い手を見つけるには、 広告も大々的に打たなければなりません。
必然的に、知り合いや友人、親戚、近所の人などに家が売りに出されていることを知られる可能性が高くなります。

一方で、買取の場合は広告を打たず、業者との1対1取引になりますので、周囲には売却を知られにくいです。

契約不適合責任を負わなくて良い

仲介取引では相手が個人の投資家となるので、契約不適合責任を負う可能性があります。

契約不適合責任は以前は瑕疵担保責任と言う名前で呼ばれていました。
もし売却した物件に欠陥や瑕疵が見つかった場合、売り手が賠償責任を負うと言うものです。
しかし不動産業者が買い取る場合はこの契約不適合責任が免除されます。
なぜなら不動産業者は宅建業のプロであり、物件の瑕疵を見抜けなかったのは自己の責任であるとみなされるからです。

仲介手数料がいらない

仲介取引では仲介手数料を業者に払う必要があります。
多くは成功報酬制で、売却が成功したら払うという契約ですが、それでも売り上げの一部を取られますので手取りは少なくなります。

一方で、業者が買い取る場合は業者自身が取引の相手ですので仲介手数料はいりません。

買取業者のデメリット

仲介と比較して買取価格が安い

不動産仲介業者は、相場より高くアパートを査定してくれることが多いのに対し、買取り業者は相場より低く査定するケースが多くあります。

なぜかと言うと、買取り業者は転売時の利益、税金などを差し引いた上で、査定価格(買取り価格)を算出しているためです。
買取業者は、買い取ったアパートをリフォームしてから転売したり、解体してから新しい物件を建築して販売したり、収益物件として管理・所有したりします。

つまり、転売や収益物件としての経営によって得られる利益が、アパートの買取り価格を上回らない限り、利益は出せないということです。
したがって、買取り業者に東京のアパートを買い取ってもらう場合、それほど高い価格での買取りは見込めないと考えておきましょう。

ただ、在庫物件の数が少ないときなど、タイミング次第では、買取り業者でもある程度高い価格で買い取ってくれる場合があります。

仲介と比べてどれくらい買取り価格は安くなるのか?

買取業者に東京のアパートを買い取ってもらう場合の買取価格は、不動産仲介業者を利用した売却よりも、2～3割安くなってしまうケースが多いです。

買取業者は、税金や諸費用として1割、販売広告費用として1割、利益として1割を差し引いて買取り価格を算出するためです。

ただ、買い取ったアパートの売却が長引いたり、思いの他、諸費用や販売広告費用が多くかかったりした場合、上記のように安い価格で買い取っても、買取り業者は利益を出せないことがあります。

したがって、買取業者にとって安い価格でアパートを仕入れるということは、とても重要なことなのです。

仲介よりも買取に向いている物件

築年数の古い老朽化物件

築年数の古い物件は一般の個人投資家はあまり買いたくありません。
なぜなら入居者に人気がないからです。

したがって、築年数の古い物件を仲介で売ろうとすると売れるまでに非常に時間がかかる可能性があります。
このような物件の場合は業者に買取を依頼した方が良いでしょう。

事故物件

事故物件とは心理的瑕疵のある物件を言います。
心理的瑕疵とは物件としての利用に問題は無いが、気分の面で抵抗感がある物件です。

例えば人が亡くなった物件、隣が墓地の物件、ライブハウスやラブホテルなど迷惑施設の近くにある物件、刑務所や暴力団事務所が近くにある物件などです。

立地が悪い物件

物件の人気度に最も影響を及ぼすのは駅の近さです。
必然的に駅から遠い物件は不人気で、誰も入居したがりません。

よってそのような物件を買いたがる個人投資家はなかなかいません。
買取業者に手早く売ってしまったほうが良いでしょう。

周辺環境が悪い物件

立地と同じくらい人気度に影響があるのは周辺環境です。
周辺に買い物や生活のための施設が何もないような物件は不人気で誰も入居したがりません。
そのような物件もプロに買い取ってもらう方が良いでしょう。

買取業者に依頼するときの注意点

買取り業者の中には査定価格が正確ではないところもある

不動産仲介業者の査定では、原価法や還元法、取引事例比較法のいずれかを用いて、査定価格を算出します。

買取業者の査定の場合、上記のような査定方法は使用しません。
買取り業者が買い取ったアパートを再販する場合は、リフォームや取り壊し、新築物件の建築にどれくらいの費用がかかるのか、そして利益はどれくらい出せるのかを考慮して、査定価格を算出するためです。

したがって、買取り業者が弾き出す査定価格は、不動産仲介業者が弾き出す査定価格よりも、少し正確性に欠けるところがあります。
買取業者を選ぶ際には仲介も買取もやっている業者を選びましょう。

買取業者に不信感を抱く可能性もある

買取業者がよく行う不動産登記に、“新中間省略登記”というものがあります。
これは、合法性が高いとされる手法によって行われる中間省略登記のことを指します。
具体的には、“中間”に当たる不動産仲介業者への登記を省略し、買取り業者から不動産仲介業者が見つけた買い手に、直接登記を移転するというものです。

新中間省略登記によって買取り業者がアパートを転売した際は、不動産所得税や登録免許税などの費用を抑えることができます。
新中間省略登記は、もちろん適法ではありますが、売買契約書に特約として記載し、なおかつ売り手の同意を得なければ行うことはできません。

ただ、買取業者の中には、アパートの売り手の同意を得る前に、新中間省略登記の手続きを進め、決済日直前に別紙の特約書を用意し、売主の同意を得ようとするところもあります。

つまり、買取業者に東京のアパートを買い取ってもらう売り手は、まだ決済が完了していないにも関わらず、裏で転売に向けた活動を行われていることに、不信感を抱く可能性があるということです。

派手な広告に注意しよう

これは買取業者に限ったことではありませんが、不動産業界というのは、非常に誇大広告が多い業界です。

大手企業でも派手な広告をたくさん打っていたりしますが、大手だから安心とは限りません。
広告に惑わされず、その業者の実績を調べて、よく考えて依頼するようにしましょう。

まとめ：不動産買取ならIPA不動産へ

IPA不動産では不動産売却の仲介だけでなく、買取も行っております。

売れにくい物件や訳ありの物件でお悩みのオーナー様はぜひ当社へご相談ください。
当社は売れにくい物件でも買い取るノウハウを持っており、実績も多数ございます。
時間がかかっても良いからできるだけ高く売りたい場合は仲介もお選びいただけます。

オーナー様のご希望に沿った対応をご提案いたしますので、ぜひ不動産買取はIPA不動産へご相談ください。