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公開日:2018年11月19日
最終更新日:2018年11月19日

みなさんは、不動産投資を始めようとする場合、どのように物件を購入しようとしますか?
現金で一度に支払う人もいれば、分割等で支払っていく人もいますよね。
その中に、不動産投資ローンと呼ばれるものがあるのを知っているでしょうか?
今回は、不動産投資ローンにおけるアパートの売却と空室の影響について説明します。

アパート経営や売却、空室等の影響①融資を受けるための基準

まずは、今回の話の中心となる不動産投資ローンがどのようなものなのかを説明します。
その後に、アパートを売却しようとした場合や、空室がある場合の影響についてふれていきます。

みなさんはローンと聞くと、住宅を買う際に利用するものを思い浮かべるかもしれませんよね。
しかし、投資目的で物件を購入するのに適したものが別にあるのです。
ここでは、一般的なローンとの違いには何があるのか学んでいきましょう。

大きな違いには、融資の審査に関わる条件が当てはまります。
住宅を購入する場合は、きちんと資金が無理なく返済できるかどうかを判断されますよね。
このような条件も考慮はされますが、特に物件における利益が確実にあるかどうかが重視されます。

不動産投資を行っていく場合、小さな形でも投資の利益が出るかどうかが重要になります。
融資する立場から見ると、利益が出にくい物件に融資を行っても、しっかりと返済ができるのか保証はできませんよね。
そのため、投資をしっかり継続できる物件なのかどうかを判断のポイントとして見ていくのです。

このような考え方は、アパートを売却する時や、所有している期間中にどのくらいの空室ができているのかにも影響します。
したがって、「融資を受けられたから一安心」という訳にもいきません。
購入前も投資の状況をきちんと確認しておく必要が、より一層求められるでしょう。

アパート経営や売却、空室等の影響②融資を受けた後

では次に、融資を無事受けられた場合に、アパートを運営していく中で売却の時や、空室があった時にはどのような影響があるのかを説明します。
購入資金としてまとまった金額がなくとも、ローンでの返済によって不動産投資が始められることが大きなメリットですよね。
お金に関して不安がある人には、始めやすい方法の1つかもしれません。

しかし、経営をしていく中で、少しでも状況が悪くなってしまうと、経営者にとっての負担が大きくなってしまう可能性もあります。
少しでも利用を考えている人は、どのようなことが考えられるのか学んでおきましょう。

それは、アパートを売却する時に、売却ができても環境や空室等の理由から、望んだ金額で売れなかった場合に起こります。
建物の価値が下がると、どうしても売る時の価格は買った時よりも低くなることがありますよね。
投資をしている人ならば、誰でも知っている話になるでしょう。

一方で、ローンを組んでアパートを買った場合、売却の金額が残りのローンの返済額よりも少ないと、支払いが難しくなる可能性が出てきます。
多くの人は、足りない分は他の収入から支払いをすればいいと思うかもしれません。
しかし、他の収入での返済も難しいという状況も、場合によっては考えられますよね。

したがって、もしもの時のために、支払いができるお金を多少でも確保したり、物件選びの際に売却時のことまで考えておいたりする必要があるでしょう。

さらに、アパートを売却する時の空室の状況によって、売る時の金額が変化することがあります。
ある程度、住む人がいるアパートだと、買い手からの印象も良いですよね。
反対に、空室が多いと「あまり人気の無い物件なのかな…」と思われてしまうかもしれません。

実は、売る時点での状況も、金額に反映されてきます。
満室だったり、満室に近かったりするほど金額にも反映され、場合によっては高めに設定されることもあり得るのです。
したがって、なるべく空室が少ない時を狙って売った方が、金額的に都合が良いかもしれませんね。

また、アパートの売却に関する部分だけではなく、経営中における空室の状況も返済の良し悪しを左右します。
環境によっては、少なからず住む人のいない部屋が出てしまうことがありますよね。
短期的なものであればいいのですが、長期間このような状況が続く場合は、注意しなければなりません。

なぜなら、空室が多いということは、投資による利益があまりないということに繋がってしまうからです。
利益が少ないと、毎月の支払いに影響を与えることも考えられます。
住む人が見つかりやすいように物件のアピールを定期的に行っていく形で、対策していく必要があるでしょう。

まとめ

今回は、不動産投資ローンにおけるアパートの売却と空室の影響について説明しました。
融資を受けようとする場合は、購入を考えている物件がどのくらいの利益を生み出すのかが、判断基準の要になってきます。
融資を受けた後も、空室等のマイナス面があると売却の時の価格に影響を与えてしまい、今後の返済が難しくなることもあります。
ローンを利用していて、運用中の方や売却時の価格でお困りの方は、是非弊社にご相談下さい。

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