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公開日:2018年11月19日
最終更新日:2019年4月9日

不動産投資を始めようとする場合、現金一括で購入する人もいれば、銀行融資を利用して始める人もいます。
その中に、アパートやマンションなどを購入する際に利用する、アパートローンと呼ばれるものがあります。
今回は、アパートローンにおけるアパートの売却と空室の影響について説明します。

①融資を受けるための基準

まずは、今回の話の中心となるアパートローンがどのようなものなのかを説明します。
みなさんはローンと聞くと、住宅を買う際に利用するものを思い浮かべるかもしれませんよね。
しかし、投資目的で物件を購入するのに適したものが別にあるのです。
ここでは、一般的なローンとの違いには何があるのか学んでいきましょう。

融資の審査条件が異なります。

住宅を購入する場合は、債務者の給与所得を基準にきちんと無理ない資金計画で返済できるかどうか判断されます。
一方でアパートローンの場合は、特に物件における利益が確実にあるかどうかが重視されます。
不動産投資を行っていく場合、小さな形でも投資の利益が出るかどうかが重要になります。
融資する立場から見ると、利益が出にくい物件に融資を行っても、しっかりと返済ができるのか保証はできません。
そのため、投資をしっかり継続できる物件なのかどうかを判断のポイントとして見ていくのです。

このような考え方は、アパートを売却する時や、所有している期間中にどのくらいの空室ができているのかにも影響します。
したがって、「融資を受けられたから一安心」という訳にもいきません。
購入前も投資の状況をきちんと確認しておく必要が、より一層求められるのです。

②将来的な経営計画を考慮します。

アパートを運営していく中で、空室があった時にはどのような影響があるのかを見ます。
購入資金としてまとまった金額がなくとも、ローンでの返済によって不動産投資が始められることが大きなメリットですが、経営をしていく中で、少しでも状況が悪くなってしまうと、経営者にとっての負担が大きくなってしまう可能性もあります。
それは、将来的にアパートを売却しようとした時に、望んだ金額で売れない場合や、建物の価値が下がりローン残債で売却ができなくなってしまうことが考えられます。
更に、アパートの入居率が下がることのリスクや家賃下落のリスクも考えられます。

多くの人は、足りない分は他の収入から支払いをすればいいと思うかもしれませんが、給与所得では返済も難しいという状況も場合によっては考えられます。
したがって、もしもの時に支払いができる余裕資金を確保したり、物件選びの際に売却時のことまで見られることがああります。

③空室リスクを考慮します。

アパート経営の最大の敵である「空室」にしっかり対応可能かどうか?判断されます。。
空室が多いと「将来的に赤字になる可能性あり」と思われてしまい、当然融資にも影響してきます。

賃貸経営中における空室の状況も返済の良し悪しを左右しますので、短期的なものであればいいのですが、長期間空室状況が続く物件は周辺環境に注意しなければなりません。
空室が多いということは、投資による利益があまりないということに繋がってしまい、利益が少ないと毎月の支払いに影響を与えることも考えられます。
住む人が見つかりやすいような物件を選んでいくことが必要でしょう。

まとめ

今回は、アパートローンにおける金融機関の見方をご紹介しました。
アパートローンを利用する場合、その物件がどのくらいの利益を生み出すのかが、判断基準の要になってきます。
融資を受けた後も、空室等のマイナス面があると売却の時の価格に影響を与えてしまい、今後の返済が難しくなることもあります。
アパパートローンを利用する場合は、給与所得のみならず購入物件の審査も重要になることが分かって頂けたかと思います。

アパート購入の際のローンについても、是非にご相談下さい。

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