築古のボロアパートや空家の売却方法と注意点

築年数が経った古いアパートや住宅を売りたいと考えたとき、いくらで売れるのか？買取りしてくれるだろうか？など考えると思います。

古くなった空き家住宅をお持ちの方だと、「長いこと誰も住んでいないし、傷んでいる古い家なんて価値がない」と考える方が多いでしょう。
確かに築年数が30年以上経過している木造建物の場合、建物価値は殆どゼロに近く、なかなか買い手が見つからない可能性もあります。
だからと言って空き家のまま放置していると、雑草が生えて虫がわくなど近隣へ迷惑をかけてしまいます。

この記事では築年数が経った古い住宅を売却する際の方法と注意点を紹介します。

築何年からが築古なのか？

実は築古と言っても明確に何年からと決まっているわけではありません。一般的にはアパートや家の価格は築25年〜30年ぐらいまで下落し続け、それ以降は横ばいになると言われています。したがって築25年〜30年以降を「築古」と呼ぶ業者が多いようです。

価格が下落せず横ばいになるのは建物の価値がゼロに近くなるからです。建物は経年劣化しますが、土地は劣化しないため、土地の価値だけが最終的に残るわけですね。

建物の法的耐用年数

建物には耐用年数が法律で決まっています。例えばRC（鉄筋コンクリート）の住宅用マンションなら耐用年数は47年とされています。

ただし、これは減価償却をする目安として決まっているだけであって、本当にこの年数で朽ち果ててしまうわけではありません。一般的にはRC（鉄筋コンクリート）は地震などでの物理的損傷がなければ100年持つと言われています。

ただ、それでも配管や外壁塗装が傷んでくるため、やはり20年〜25年を過ぎると建物の価値はゼロに近くなってしまいます。

築古の物件を売るための2つの方法

築古の物件を売るには以下の2つの方法があります。

1. 建物を残して売却する。
2. 建物を壊して更地にして売却する。

どちらにもメリットとデメリットがありますので、次のセクションで解説します。

建物を残して売却するメリットとデメリット

建物を残して売却するメリット

幅広い層をターゲットにできる

「中古住宅を買いたい購入者」と「土地を買いたい購入者」の双方をターゲットにできるため、幅広く買い手を探せます。 また、ここ最近では中古住宅を購入してフルリフォームやリノベーションなどの改築を目的としている購入者や買取り業者も多くいますので、そのような層もターゲットにできます。

建物を壊す費用が浮く

建物を壊す費用がかからないのも大きなメリットです。 ただし、購入希望者が少しでも建物に対して良い印象を持ってもらえるように、除草や清掃などを実施し、ある程度見栄えを綺麗にする必要ぐらいはあります。 しかし、いずれにしても建物を解体する費用よりはかなりの金額を抑えられます。

すぐに入居できる

すぐに入居したい、あるいはすぐに入居者を入れたい買い手の場合は建物が残っているほうがメリットになります。 また、土地だけ欲しい場合でも買い手側で建物を解体するなり建物を建築するのは自由なので、住宅を残しておいても問題ありません。 その場合は、もし買い手側から更地での引き渡しを条件とされたときのために、解体工事にいくら必要か見積もりを取っておけば対応しやすいでしょう。

建物を残して売却するデメリット

契約不適合責任を問われる可能性

もし売却したあとにシロアリ被害などの欠陥が見つかった場合は契約不適合責任（瑕疵担保責任）を問われるリスクがあります。 それを防止するには契約内容をしっかりと詰めることが必要です。 「あくまでも売却の主体は土地であって、建物の責任は負わない」とする免責条項をつけておくと良いでしょう。

特定空き家のリスク

通常、建物が残っている状態だと「住宅用地の特例」というものがあり、小規模住宅用地（土地面積200m2以下の部分）の固定資産税は評価額の6分の1が軽減されますし、一般住宅用地（土地面積200m2超の部分）の固定資産税は評価額の3分の1が軽減されます。 しかしながら、平成27年5月26日に完全施行された「空き家対策特別措置法（空き家等対策の推進に関する特別措置法）」という法律が存在します。これは、手入れのされていない放置された空き家の家主に対し、防災・衛生・景観の保全、また、その活用促進の観点から指導を行うための法律です。 これによって各自治体が空き家を確認し「特定の状態が当てはまる空き家（特定空き家）」と判断された場合、今までその空き家が建つ土地に支払っていた固定資産税の特例が解除され、税額が最大で今までの6倍になる可能性があります。

建物を壊して、更地にして売却するメリットとデメリット

建物を壊して、更地にして売却するメリット

土地の調査がしやすく安心してもらいやすい

建物が残っている場合だと土地の調査ができません。したがって「地盤の欠陥を隠して売っているのではないか」「変なものが埋まっているから急いで売ろうとしているのではないか」との不安がどうしてもつきまといます。 一方、更地の場合だとその心配は無用です。土地形状が見てわかりやすい上に、地質検査・土壌汚染調査もしやすいからです。 また地中に大きな障害物がないかどうかも判断がしやすいため、安心して購入することができます。

買い手がつけきやすい

築古の建物が欲しい人よりも、純粋に土地だけ欲しい人のほうが多いです。築古の建物が残っているとそこに住めるかどうかが大きなネックになってきますが、土地だけなら新築を建てるなりしやすいからです。 購入後に自由に建物を解体していいとは言っても解体費用がかかります。売り手が解体して売ってくれるなら助かるという買い手も多いのです。

建物を壊して、更地にして売却するデメリット

税金が高くなる

上述した「住宅用地の特例」による軽減処置が受けられなくなります。 更地で売りに出して、すぐに買い手が見つかれば問題はないですが、なかなか買い手が見つからない場合には、建物が建っていたときの最大6倍の固定資産税を払い続けることになりますので注意が必要です。

解体費用がかかる

建物を解体するには費用がかかりますが、更地にして売る場合は売り手が払わなければなりません。 上記の税金の問題と合わせて、かなり出費がかさむ可能性があります。

売却を依頼する不動産業者の選び方

古い戸建住宅の売却を成功させるためには、色々な方法がありますのでよく考えなくてはいけません。 そしてどのような買い手を見つけるかによって売却価格が大きく変わってくる場合もあります。 売却依頼をする不動産会社は以下のポイントに気をつけて選びましょう。

不動産売却に慣れている業者を選ぶ

不動産業者にも得意不得意があります。賃貸を得意としている不動産業者が売却を扱っても法的には問題ありませんが、やはり売却が得意な業者のほうがスムーズに進みやすいです。

会社の規模が大きければ良いというものではない

なんとなく大手のほうが安心なのではないかと思いがちですが、会社の規模よりも提供しているサービスで選んだほうが良いです。 例えば築古でも買い手に効果的にアピールできるように売り方を工夫してくれたり、契約不適合責任の保証をしてくれたりなどですね。そのようなサービスがあるのは築古の建物を売るのに慣れているからです。

スタッフの能力や人柄で選ぶ

担当してくれるスタッフの人柄や能力も非常に重要です。優秀なスタッフに担当してもらえれば売れる可能性が高まりますし、なにより安心して取引できるでしょう。 逆にコミュニケーション能力に疑問符がつけくようなスタッフのいる業者はやめたほうが良いです。信頼関係が築けませんし、仲介業者の場合は買い手も同じように感じている可能性が高いですので。

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