築古アパートを売却する際、修繕工事は必要か？不要か？

築古アパートの売却で高く売るために、アパート売却前に修繕を積極的に行う大家さんが多くいらっしゃいます。
確かに築年数相応の汚れや劣化など壊れた箇所がそのままだと、買主様にとっては老朽化している物件として、印象が悪くなるため、ある程度綺麗にしているアパートの方が印象は良いでしょう。

しかし古い建物は汚れや劣化などあって当然のことなので、必ずしも修繕しなければいけない訳ではなく、修繕をしなくても良い場合もあります。
具体的に修繕が必要な場合と不要な場合をそれぞれご紹介していきます。

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アパートを売却する際、修繕工事が必要な場合 

【防水工事】

防水工事をしばらく行ってなく雨漏りの可能性がある場合は、修繕工事を行った方が良いでしょう。
もしも売却後に雨漏りが発覚してしまうと、契約不適合責任を負うことになります。
売買の前に、各入居者へ室内雨漏りの有無と、屋上や外壁目地、廊下やバルコニーなどしっかり確認しておく必要があります。
※弊社では防水工事の無料見積もりを行っております。特殊な作業法で行う工事でどこよりも安価で良質な工事のご提案が可能です。お気軽にお問合せ下さい。

【塗装工事】

鉄骨階段の錆や腐食による修繕も行った方が良いでしょう。
これを行うのと行わないのとでは建物全体の印象が大きく変わります。
錆程度の修繕であればペンキ塗装を行うだけで綺麗になりますので費用も比較的安く済みます。
一方で腐食してしまっている場合は補修や追加補強が必要になりますが、最悪の場合は交換になります。
※鉄骨階段の修繕工事は数社の取引がありますので、見積もり比較いただけるようにご提案いたします。

【室内リフォーム】

空室部屋の原状回復がされておらず、賃貸募集ができない状態になっている場合は、売却後に買主様の方で直ぐに賃貸募集ができるようにリフォームした方が良いでしょう。
室内を全て新品にする必要はないですが、クリーニング等は行い、生活に支障がない程度の状態にしておくことが大切です。
※賃貸物件の室内リフォームをご検討の方には、弊社の工事部が室内調査を行い、オーナー様の予算に見合ったリフォームのご提案を致します。

アパートを売却する際、修繕工事が不要な場合

■外壁塗装
築年数相応の外壁の劣化は、直ちに修繕が必要でないと判断された場合、買主様が容認していただけることが多くあります。
また、買主様の好みで外壁塗装をする場合などもありますので修繕する前に売却活動の中で、買主様と相談すると良いでしょう。

■修繕箇所を買主様が負担する場合
必要修繕箇所を予め買主様と打合せをして、売却後に買主様自身で修繕していただくという条件で契約をする場合です。
しかしこの場合は想定される修繕費用を売買代金から値引きすることが多くありますので、その分安価での売買になることがあります。

■建物解体して土地の売買とする場合
建物劣化状態が酷い上に空室が多く、賃貸アパートとして運営が困難と判断される場合は、建物解体して土地として売買することになります。
当然ですがその場合には建物を修繕する必要はありません。

老朽化したアパートを売却する前にできる修繕以外のPR方法とは?

■敷地内の清掃、残置物の撤去 よくあるのが既に退去した入居者の自転車や残置物が敷地内に残っていることです。
これはアパートの管理体制の表れとも言えますのでしっかり清掃を行っておくと良いでしょう。

■敷地内の除草 敷地内の雑草がたくさん生えたままだと、それだけで見栄えが悪くなります。
除草をするだけでスッキリとした印象を与えることができます。

■集合ポストの整理 集合ポストがゴミだらけ、チラシだらけになってしまっていると、入居者の印象が悪くなります。
集合ポストは入居者の質の表れとも言われておりますので、しっかり整理して良い印象を与えることが大切です。

これらはアパートを売却する以前に、大家として必要最低限確保しなくてはならないことですから、これらを怠っている物件は何以か問題があるのではないかと疑われてしまいます。
維持管理状態が悪い物件は、購入者にとって「悪い物件」という判断になってしまう可能性があるのです。
アパートや不動産の売却は方法を間違えると、大きく損してしまうこともあり、逆に得することもあります。

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アパートを売却する前にリフォーム（修繕）をすると高く売れる？

誰もが不動産を売るなら少しでも高く売りたいですよね？
いかし「年数が経ってしまっているアパートは、他の物件と比べても売れにくいのではないか?」
このように、不安に思う人はほとんどでしょう。
さらに、買ってもらえるならば、安い価格で取引をしてしまう人も少なくはありません。

しかし、近年の不動産の状況から考えると、古いアパートの人気が高くなってきていると言えます。
住宅に対するニーズが年々変化しており、新築でなくても良いと考える人が増えてきたからです。
代表的な例として、古い住まいでもリフォームや修繕を行って、安く買うという選択があるでしょう。

そのため、古いアパートでも売却の前にリフォームを行っておくと、そのままの状態よりも、買い手が見つかる可能性が高くなりやすいのです。
お金はかかりますが、ちょっとした工夫で買い手を見つけやすくできるのです。

また、買い手にとってもリフォームや修繕がしっかりされている物件は印象が良く、購買意欲が上がることでしょう。
前に述べた住まいのニーズを持った人に部屋を貸しやすいことや、新しい設備を導入することによって、新しい物件に住みたいという入居者も獲得しやすいのです。

買う時の費用も安くでき、不動産の運用も比較的しやすいので、負担も失敗も少ないと言えるでしょう。
したがって、少しでも高く売りたい方や、早く売りたい方にとっては、修繕やリフォームをしておくことはオススメできます。
必要経費はかかりますが、そのまま維持しておくよりは、お得なことが多いでしょう。

築の古いアパート売却時にリフォーム（修繕）しないと安くなる？

アパートを購入するということは、そこで大家業をやるということなので、空室状態が続いてしまうと損してしまいます。
そして入居者を付けるためには、部屋を問題なく貸せる状態にしておかないといけません。
つまり最低限、貸せる状態になっていないと、次に購入する方が修繕やリフォームを行うことになります。
また修繕やリフォームにかかる時間も考えると、数か月間の損益を出してしまうことになります。

このような考え方からもわかるように、リフォームが必要な状態であればその分を値引きされてしまう可能性があります。
逆に、貸す分には問題ないような状態であれば無理に修繕リフォームをしなくても安くなることはないでしょう。

アパート売却前にリフォーム（修繕）するメリット

入居者にとってのメリット

部屋の内装が新しくなる分、すぐに入居者が決まったり、家賃が高めに設定しやすいということがあります。
住まい探しをしている人の印象として、部屋が綺麗、新しいというのは魅力的な要素ですよね。
年数があるにも関わらず、部屋の状態が良いということは、大きなアピールポイントになるでしょう。
そして一度入居したら何年も長く住み続けてくれる可能性もあるため、アパート経営する上で収益向上につながります。

アパート購入者にとって検討がしやすい

アパート経営のベテランであれば、リフォームや修繕に慣れているかと思いますが、初めてアパートを購入する方にとってはリフォームや修繕がされていない物件はハードルが高くなります。
そしてリフォームや修繕がされていない状態ですと、ベテラン勢から値引き交渉をされたり弱みを突かれてしまう可能性があります。

そのため、リフォームや修繕がされている物件の方が、購入検討者も多くなるため、売れる可能性も高くになります。
もしも早めに確実に売りたいと考えているのであれば、リフォーム修繕はメリットになります。

費用面について

アパート売却する前にリフォームを行うと、それが大規模になればなるほど、お金もかかり高額になるのであれば、しない方が良いのではないかと考える人もいるでしょう。

しかしリフォームや修繕費用については経費として計上することができ、税金を安くすることができます。
不動産売却時には売却利益に対して、最高約40%もの税金がかかることがあります。
リフォームや修繕を上手く活用して、節税効果を得るという利点も多いことを知っておきましょう。

築古・老朽化アパートの買取りはIPA不動産ヘお任せください。

当社はアパートなど収益物件の売買を専門とし、10年230棟以上の実績があり、どんなに築が古くても必ず価値のある査定をしております。

また室内を全くリフォーム原状回復していない状態でも、雨漏りしている状態でも、修繕をしなくてはいけない建物でも買取りをしております。
売却をご検討でしたら、是非IPA不動産にお気軽にご連絡ください。