【重要】不動産が差し押さえ登記されたらどうしたら良いのか？

住宅ローンやアパートローンの返済や税金納付などを滞納すると、不動産が差し押さえられてしまうことがあります。
この時、差押通知が届き、差し押さえ登記がされることになりますが、差し押さえの登記をされた不動産はどうなってしまうのでしょうか？
また、その不動産とローンの返済を整理する方法として任意売却というものがありますが、どの様なものなのでしょうか？

不動産の差し押さえ登記とは？

ローンや税金などの支払いを滞納してしまうと、その滞納分を回収するために所有している不動産を差し押さえられてしまいます。
その差し押さえをしていることを、正式に届け出るのが差押の登記です。
差押の登記をされた不動産は、その後競売にて売却され、その売却代金から税金やローンを清算することになるのです。
そして、返済分が足りない場合、足りない分は別途返済しなくてはいけません。

差押の登記は、債権者側が抵当権を付けている不動産に対して、返済が滞った時に抵当権を行使して裁判所に競売を申し立てをします。
そこで裁判所が法務局へ委託して差押の登記を行うのです。
その時点で、競売にかけられることは確定になります。
それから、不動産競売の準備が進められていき、日程が決まったら所有者に連絡がいき、競売で落札者を決定させて、引き渡しの準備を始めなくてはいけません。
競売が決まると、差押の登記をされた不動産には調査や下見のために多くの人が訪れます。

この、競売物件の調査は、裁判所の命令を受けて執行官が行うのですが、中には競売に納得がいかない、あるいは不動産に立ち入られたくないとして拒否する人もいるでしょうが、拒否することはできません。
もし、どうしても嫌だと拒否すると、警察が来ることもあり警察立会いの下で調査が行われることになってしまいます。
通常の売買ではなく、強制的に執行されるものということを覚えておきましょう。

その競売を防ぐには、競売で売却が決定する前に全額返済する必要があるのです。

差し押さえ登記されたときの注意点

差押の登記がされた不動産は自由に売却することができません。
そして抵当権が付いている不動産を売却するには抵当権を必ず外す必要があるのです。
不動産の抵当権は、債権者と債務者との間にある契約に基づいて付けられており、双方の話し合いで納得がいけば、抵当権を外す抹消手続きを進めることができるのです。

しかし、差押の登記は債務者側の訴えによって裁判所が法務局に委託するものなので、差押の登記は裁判所の命令で行われています。
もし、競売にかけられるのを防ぎたいのであれば、競売の開札期日より前に手続きをする必要があり、開催期日になってしまうと防ぎようがありません。

ただし、差押の登記の場合の手続きは抵当権を外すよりも複雑になります。
まずは、差押の登記の名義となっている、債務者側との話し合いで納得してもらい、競売申立て取下げ書に押印してもらう必要があるのです。
そのためには、まず借りたお金を返済しなくてはいけません。
取下げ書に押印してもらったら、それを裁判所に提出して差押の登記を抹消する手続きを行います。
抹消手続きの書類は裁判所から法務局に郵送されるので、通常は代金を支払った日と登記の受付日が数日ずれることになります。

競売になる前に任意売却をした方がいいのか？

不動産が競売となる前に売却できる任意売却という方法があり、流通価格よりも割安になってしまう競売に対して、任意売却ならほぼ相場通りの価格で売ることができるため返済もしやすくなります。
しかし、差押の登記がされている不動産の場合は、差押の登記を必ず解除しなければこの任意売却も難しくなります。
なぜなら、既に登記されているということは競売にかける準備が整っているということなので、いつその所有権が失われるかわからないからです。
差押の登記がされているまま不動産を売ったとしても、結局競売にかけられて第三者が購入してしまうと、その所有権は抹消されて競売で買った人のものとなってしまうのです。
つまり任意売却をする場合は、必ず専門業者へ依頼しないと売った後に大変なことになってしまう可能性があります。

任意売却とは？

担保となっている不動産は、自分の都合だけで売却する訳にはいきません。
必ず、お金を貸している銀行などの許可を取る必要があるのです。

もちろん、売却した代金でローンを全額返済できるのなら、何の問題もありませんが、売却代金よりもローンの方が高くなってしまうようなら、通常売却は難しくなります。

売却してもローンが残ってしまう場合、「金融機関の許可を得た上で売却する」このことを任意売却といいます。
借りた代金が残ってしまうとはいえ、それにはいくつかの利点があります。

差押えられた不動産は最終的に競売にかけられてしまうのですが、競売では不動産の売却価格が相場よりも3割程度安くなってしまうのですが、これなら相場通りの価格で売ることが可能になります。
つまり、住宅ローンの残りの金額が少なくなるということです。
更に交渉次第では、高く売却でき残債も少なくなることがあるでしょう。

また、競売の場合は不動産の情報がインターネットで見られるので、自分の不動産が差し押さえられてしまったというのが多くの人に知られてしまいます。
そして競売では、相手が指定した日程に引き渡すことになるので、自分の都合を優先しづらいのです。

任意売却の場合は、通常の売買契約と変わりがありませんので、その不動産を引き渡す日程を自由に設定することができるのも利点です。

ただし、競売よりも引き渡すタイミングは早くしないと任意売却での成立は難しくなります。
差し押さえられてから引き渡すまでの期間が半年以上かかることが多い競売とは違って、時間がかかればかかるほど競売にかかるリスクが大きくなるため、購入者が見つかったら早期のうちに売却引き渡しをする必要があります。
購入者との契約は、お金を貸している金融機関などからすれば早く契約して引き渡し、ローンの残債を返済して欲しいと思うのは当然でしょう。
長引けば長引くほど、利息や遅延損害金が積み重なっていくので、早い方がいいのです。

差し押さえられた不動産を任意売却する

前項では通常の任意売却についての説明ですが、問題はすでに差し押さえられてしまった不動産のケースです。
なぜなら、不動産の差し押さえには所有権の移転禁止という効力があるからです。
差し押さえを受けた後で売却したとしても、競売で買う人が決まったら、その方が優先され売買契約は無効になってしまいます。

差押えられてしまった場合は売却が不可能だと考える人も多いでしょう。
しかし、実は任意売却で売ることができるのです。
それは、お金を貸している債務者との交渉で、差し押さえ登記を解除してもらって売るという方法です。
もちろん、ただお願いしても解除してもらうことはできません。
原則的に、差し押さえの解除にはローンの残債を一括で返済する必要があるのですが、それができる人ならそもそも滞納することはほぼないでしょう。

そこで、債務者との交渉で一部だけ返済することを認めてもらい、差し押さえを解除してもらいます。
差し押さえの解除は、債務者側から裁判所に申し立てる必要があるので、納得してもらえなければ解除することはできないのです。
ただし、これはあくまで全額返済ではなく、差し押さえを解除してもらうためのラインを示しているだけです。

例えば、残債が5,000万円で、差し押さえを解除するために4,000万円支払ったとしても、1,000万円はそのあとで返済しなくてはいけないので注意しましょう。

このような交渉は、自分で行おうと思っても難しいものです。
そこで、まずは差し押さえを解除するのではなく、差し押さえを受けている物件でも売ることができる、という不動産業者を見つけて相談しましょう。
そうすれば、あとは不動産業者が交渉の際にアドバイスをしてくれるので、任意売却がしやすくなります。
もちろん、任せっきりにするという訳ではないのですが、一人で交渉するよりは信ぴょう性も高くなり、成功しやすくなるでしょう。

まとめ

差し押さえ登記された不動産を売却しようとしても、そう簡単ではないことがよくわかりました。
そして競売開始までの時間制限もあるので、間に合うように手続きをするのは非常に難しいことなのです。
もしも差押の登記をされてしまった場合には、いち早く専門の不動産会社へ相談することをお勧めします。
IPA不動産には任意売却の専門部署があり、専門スタッフが親身になってご対応致します。
不動産の差し押さえなどで困ったことがありましたら、先ずはお気軽にご相談ください。