不動産が差し押さえ登記されてしまった場合の注意点

アパートローンや住宅ローンの返済や税金納付などを滞納すると、不動産が差し押さえられてしまうことがあります。
この時、差押の登記がされ差押通知が来ることになりますが、差押の登記をされた時には、どんなことに気を付けたらいいでしょうか？

差押の登記とは？

ローンや税金などの支払いを滞納してしまうと、その滞納分を回収するために所有している不動産を差し押さえられてしまいます。
その差し押さえをしていることを、正式に届け出るのが差押の登記です。
差押の登記をされた不動産は、その後競売にて売却され、その売却代金から税金やローンを清算することになるのです。
そして、返済分が足りない場合、足りない分は別途返済しなくてはいけません。

差押の登記は、債権者側が抵当権を付けている不動産に対して、返済が滞った時に抵当権を行使して裁判所に競売を申し立てをします。
そこで裁判所が法務局へ委託して差押の登記を行うのです。
その時点で、競売にかけられることは確定になります。
それから、不動産競売の準備が進められていき、日程が決まったら所有者に連絡がいき、競売で落札者を決定させて、引き渡しの準備を始めなくてはいけません。
競売が決まると、差押の登記をされた不動産には調査や下見のために多くの人が訪れます。

この、競売物件の調査は、裁判所の命令を受けて執行官が行うのですが、中には競売に納得がいかない、あるいは不動産に立ち入られたくないとして拒否する人もいるでしょうが、拒否することはできません。
もし、どうしても嫌だと拒否すると、警察が来ることもあり警察立会いの下で調査が行われることになってしまいます。
通常の売買ではなく、強制的に執行されるものということを覚えておきましょう。

その競売を防ぐには、競売で売却が決定する前に全額返済する必要があるのです。

差し押さえ登記されたときの注意点

差押の登記がされた不動産は自由に売却することができません。
そして抵当権が付いている不動産を売却するには抵当権を必ず外す必要があるのです。
不動産の抵当権は、債権者と債務者との間にある契約に基づいて付けられており、双方の話し合いで納得がいけば、抵当権を外す抹消手続きを進めることができるのです。

しかし、差押の登記は債務者側の訴えによって裁判所が法務局に委託するものなので、差押の登記は裁判所の命令で行われています。
もし、競売にかけられるのを防ぎたいのであれば、競売の開札期日より前に手続きをする必要があり、開催期日になってしまうと防ぎようがありません。

ただし、差押の登記の場合の手続きは抵当権を外すよりも複雑になります。
まずは、差押の登記の名義となっている、債務者側との話し合いで納得してもらい、競売申立て取下げ書に押印してもらう必要があるのです。
そのためには、まず借りたお金を返済しなくてはいけません。
取下げ書に押印してもらったら、それを裁判所に提出して差押の登記を抹消する手続きを行います。
抹消手続きの書類は裁判所から法務局に郵送されるので、通常は代金を支払った日と登記の受付日が数日ずれることになります。

競売になる前に任意売却をする

不動産が競売となる前に売却できる任意売却という方法があり、流通価格よりも割安になってしまう競売に対して、任意売却ならほぼ相場通りの価格で売ることができるため返済もしやすくなります。
しかし、差押の登記がされている不動産の場合は、差押の登記を必ず解除しなければこの任意売却も難しくなります。
なぜなら、既に登記されているということは競売にかける準備が整っているということなので、いつその所有権が失われるかわからないからです。
差押の登記がされているまま不動産を売ったとしても、結局競売にかけられて第三者が購入してしまうと、その所有権は抹消されて競売で買った人のものとなってしまうのです。
つまり任意売却をする場合は、必ず専門業者へ依頼しないと売った後に大変なことになってしまう可能性があります。

まとめ

差押の登記を解除しようと思えば、様々な手続きが必要になります。
そして競売開始までの時間制限もあるので、間に合うように手続きをするのは非常に難しいことなのです。
もしも差押の登記をされてしまった場合には、いち早く専門の不動産会社へ相談することをお勧めします。
弊社は任意売却の専門部署を設けており、専門スタッフが親身になってご対応致します。
何か困ったことがありましたら、先ずはお気軽にご相談ください。