建築検査済証をもらってない・紛失した場合の対処方法とは？確認済証との違いから発行可能かも解説

「検査済証ってなに？アパート売却に必要なの？」
「検査済証を貰っていない場合の対処法について教えてほしい！」

アパート売却を考えていろいろ調べているときに「検査済証」という言葉を目にしますよね。
検査済証とは「建築物と敷地が建築基準関連規定に適合している」ことを証明する文書を法律で規定している書類のことです。

アパートなど収益物件を売却する際、竣工時の建築確認検査済証がないと建物の遵法性を証明することができません。
検査済証がないことで、買取り先が見つからず売却に苦戦してしまうこともあります。
「検査済証をもらった記憶がない…」と途方に暮れていませんか？
確かに、20年以上前に建築された建物の60％以上は検査済証を交付していません。
古い物件のオーナー様ならもらっていなくてもおかしくないですね。

そこで今回は、アパート売却で知っておきたい検査済証の概要や紛失時の対処法、検査済証の必要性についてご紹介します。

当記事を参考にしていただくことで、不動産売却時での検査済証の必要性について理解することができ、アパートなどの収益物件の売買をスムーズに進められます。

検査済証は再発行できない！紛失した場合の対処法

検査済証を紛失した場合、原則再発行はできません。
そのため、検査済証を紛失した際には、「台帳記載事項証明書」を発行する必要があります。
台帳記載事項証明書とは、検査済証の記録が記載されている書類のことです。
検査済証が紛失したとしても、代わりとして使用することができる書類にもなります。
役所の建築指導課の窓口で発行手数料を支払うと、発行してくれます。
台帳記載事項証明書の申請・発行時には、下記の情報が必要になるため、事前に確認しておきましょう。

• 申請者名
• 本人確認書類
• 建築当時の地名地番
• 建築当時の建築主の名前や年月日、階層、建築確認番号

建築してから年月が経過している建物に関しては、すぐに建築確認番号を確認できないケースがあります。
検査済証を紛失してしまうと、余分な手続きが必要になることもあるため、しっかりと保管しておきましょう。

検査済証とは？

検査済証とは、建築物と確認済証が交付されている建築物・工作物に関して、特定行政庁または指定確認検査機関が実施する完了検査に合格したことを示す証明書のことです。

つまり、建築基準法やその他の法律に従った状態で、建築物が完成したという証明が建築済証を指しています。
検査済証が発行されるまでの手順は、以下の通りです。

1. 建築確認
2. 中間検査
3. 完了検査
4. 検査済証発行

検査済証の発行までに、3つの検査に全て合格する必要があります。
検査済証は簡単に取得できるものではないため、建築物の証明として非常に強力な根拠となります。

検査済証の無い不動産物件は膨大な数

検査済証の無い不動産物件は、日本には無数にあります。
なぜなら、検査済証が普及・発行され始めたのが比較的最近になるからです。

国土交通省「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を 活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」によれば、1998年時点において、完了検査済み物件は38%しかありません。

現在は90%近くを推移していますが、築年数が古い物件では検査済証が無いほうが、むしろ多数派なのです。
完了検査が行われるようになった理由は、国土交通省が主導して検査体制を整えたからです。

完了検査率が5割を超えたのは、国土交通省「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を 活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」によれば、2000年の話になります。

2000年以前は、検査してない建物のほうが多かったことになります。
2000年ごろというと20年ぐらい前にあたるため、築20年より古い物件は検査済証が無い可能性のほうが高いのです。

マンションで検査済証がないことはまれである

マンションでも検査済証がないことはまれにあります。
例えば、規模の小さなアパートや築古のマンションなどでは、検査済証を所有していないことがあります。
検査済証がない場合、物件の詳細説明時に所有していないことを説明するのが一般的です。

とはいえ、中には説明を怠たる方もいるため、心配な場合は契約前に検査済証の有無について確認しておきましょう。

確認済証と検査済証の違いとは？

確認済証と検査済証の違いは、以下の通りです。

• 確認済証：図面上は建築基準法に適合しているという証拠
• 検査済証：図面通りの建物が完成したという証拠

確認済証と検査済証の大きな違いは、「建築基準法に適合しているか」「図面通りの建物が完成しているか」です。一般的に、確認済証の発行がない場合、建物は建てられません。

確認済証の発行がない建物は、建築基準法がない建物か違法建築に当たります。
そのため、所有している不動産には、必ずといっていいほど確認済証があります。

とはいえ、確認済証が発行されたとしてもロフトなどの曖昧になる空間が発生することで、必ずしも図面通りに建てられるとは限りません。
曖昧な空間であっても、しっかりと図面通りに建てられるようにするのが検査済証の役割です。

検査済証・確認済証ともに、発行されている建物は、不動産売買時の最大の強みとも言えるのです。

そもそもなぜ検査済証が必要なのか？

検査済証が必要になる理由は、以下の通りです。

• 購入希望者から価格交渉の材料にされてしまう。
• 検査済証が取得されていないと買わない人もいる。
• 金融機関からの融資が受けづらく購入者が限定されてしまう。
• 防火・準防火地域での増築が認められない。
• 防火・準防火地域以外でも10㎡までしか増築が認められない
• 改築や100㎡以上の用途変更が認められない
• 2階建て以下
• 延べ面積500㎡以下
• 高さ13m以下
• 軒の高さ9m以下で木造建物以外の大規模修繕や模様替えが認められない

検査済証がないことで、不動産売買時に大きな影響を与えます。

また、「不動産を頂いたけれど検査済証を取得していなかった」原因は、以下のようなことが考えられます。

• 検査済証取得の手続きを省略して費用を節約したかった。
• できるだけ早く賃借人を入居させるために手続きを省いてしまった。
• 建築確認申請時と異なる内容の仕様変更や追加工事を行ってしまった。

本来は、建物完成時に建築基準法に定める検査を受けて検査済証を取得する必要があり、建築物の遵法性を証明する証として建築済証は必要です。

不動産売却時や増改築時、融資を受ける際にも活用されるため、検査済証を発行していない場合は、すぐに再発行または発行手続きを進めましょう。

査済証をもらっていない・交付されているか分からない場合

中古物件を購入したオーナーの中には、前所有者から検査済証を受け取っていない方もいるでしょう。
または「持っていたが紛失してしまった」「記憶にない」「検査済証が未取得かどうかすらも分からない」オーナーも少なくはないかと思います。

そのようなオーナーのために、検査済証の交付の有無を調べる方法をご紹介します。

検査済証は、対象物件の市区町村役場の建築指導課または土木課などで検査済証が発行されているかどうか調べられます。

当社では、検査済証の交付の有無を無料でお調べいたします。
一級建築士による建物調査になるため、建物の遵法性を証明することが可能です。
不動産売却をご検討のオーナー様は一度お気軽にご相談ください。

※媒介契約を締結していただくことが条件となります。

検査済証の代わりの調査とは？

検査済証の交付が無い建物は、一級建築士による建物調査を行い「遵法性・現況調査レポート」を作成して確認することになります。

一級建築士による建物調査には、20万円〜60万円程の費用がかかりますが、建物調査を行うことにより、遵法性を証明できれば、検査済証が無い状態よりも高額で売買できる可能性がグッと上がります。
これを損とするか得とするかは言うまでもないでしょう。
検査済証未取得物件をご所有のオーナー様は、是非建物調査を実施することをお勧めします。

検査済証の代わりの調査費用を当社が負担します。

当社では、検査済証未取得物件のオーナー様へ支援・キャンペーンを実施しております。

支援・キャンペーンでは、一級建築士による「遵法性・現況調査レポート」作成費用を当社が負担します。
「遵法性・現況調査レポート」があれば、検査済証が無くても買い手に遵法性を説明する根拠となります。

また、検査済証が発行されているかどうかわからないオーナー様のために、検査済証が発行されているかどうかの調査費用も負担いたします。

当社で実施している支援・キャンペーンの詳細は、以下の通りです。

《適用条件》

①当社と所有物件売却について専属専任契約を締結していただくこと

②上記、媒介契約価格が当社査定価格以内かつ5,000万円以上であること

③仲介手数料を（売買価格×3%＋6万円）お支払いいただくこと

④お客様のご都合により売却を中止する場合、作成費用をお客様がご負担いただくこと

検査済証をもらってない方によくある質問

最後に、検査済証をもらっていない方によくある質問について、1つずつお答えしていきます。

建築確認済証・建築検査済証はいつもらえるのですか？

建築確認済証は、申請から約3週間で交付されます。

この建築確認済証は、建築確認通知書とも呼ばれ、建築確認をクリアしたことを証明するものになります。
また、検査済証は、建物完成後4日以内に申請する必要があります。
原則、申請から4日以内に検査を行い、完了後速やかに交付されます。
そのため、1週間ほどを見積もっておきましょう。

建物に不備がある場合、建築済証の交付が遅れます。
検査済証をギリギリに発行するのではなく、余裕を持ったスケジュールで発行しましょう。

検査済証のない建物は違法になりますか？

検査済証のない建物は、違法建築にあたる可能性があります。
とはいえ、検査済証を紛失している恐れもあるため、必ずしも違法建築とは言い切れません。

建築済証がない建物は「金融機関からの融資が受けにくくなる」「増築ができない」などのデメリットが生じます。
そのため、検査済証の有無は、契約前に確認しておくべきと言えるでしょう。

検査済証のない建物の住宅ローンは組めますか？

検査済証のない建物は、ローンは組みにくくなっています。（金融機関の審査基準によるもの）そのため、「ローンを組みたい」と考えている方は、検査済証発行の有無を事前に確認した上で金融機関に相談する必要があります。

あとは検査済証が無い場合に第三者機関から「耐震基準適合証明」を取得することで、ローンが組める金融機関もあります。

検査済証がない場合はIPA不動産にご相談ください

アパートなど収益物件の売却をご検討中の方で、検査済証がなくて困っている場合はぜひ当社にご相談ください。

当社では、検査済証が発行されているかどうかの調査、そして検査済証の代わりとなる調査レポートの費用を負担いたします。

さらに、物件調査・査定は完全無料になりますので、お気軽にご相談ください。
スタッフ一同、心からお待ちしております。