築30年のアパートを売却するには？資産価値や高く売る方法を紹介

「築30年のアパートなんて、もう売れないかもしれない…」とお悩みの方も多いのではないでしょうか。
たしかに築年数が経過した物件は、新築と比べて不利に感じられがちですが、ポイントを押さえれば思わぬ高値で売却できる可能性も十分にあります。

この記事では、築30年のアパートを売る際に押さえておきたい資産価値の考え方、高く売るための具体的な方法を紹介します。

築30年のアパートの資産価値とは

築30年のアパートを売却しようと考えるとき、まず気になるのは「どれくらいの価値が残っているのか」という点ではないでしょうか。

アパートの資産価値は、建物の構造や立地条件、入居率など、さまざまな要素によって左右されます。 しかし、築30年ともなると、建物自体の経年劣化が進んでいるため、銀行などの金融機関が設定する担保評価は低くなる傾向にあります。

とはいえ、「築30年だからまったく売れない」ということはありません。 築30年のアパートの場合、木造であれば法定耐用年数をすでに超えてしまっているため、建物としての評価は下がりやすいです。 一方で、実際には法定耐用年数を超過していても現状で問題なく運用できている建物もあるため、実際のコンディションをしっかりと調べることが重要です。

築30年のアパートで賃貸経営を続けるリスク

築30年のアパートでも、一定の入居率が確保できていたり、土地の需要が高いエリアであれば、賃貸経営を継続するという選択肢もあります。

しかし、築古の建物を維持することになるため、次のようなリスクも考慮したうえで検討しましょう。

メンテナンス費用の増加

築年数が経過したアパートは、給排水設備の老朽化や外壁のひび割れ、屋根・防水部分の劣化などが発生しやすくなります。
これらを放置すると建物の資産価値がさらに下がり、雨漏りなどのトラブルで入居者の満足度が低下したり、退去につながるリスクもあるでしょう。

築30年のアパートで賃貸経営を続ける場合、大規模修繕工事が必要です。 大規模修繕は一度にまとまった資金が必要になるため、大きな負担となる点に注意しましょう。

税負担の増加

賃貸経営を続ける場合、引き続き固定資産税や都市計画税などの税金がかかります。

築年数によって税負担が急激に変わるわけではありませんが、建物の評価額が下がりづらいエリアや、地価が高騰している地域では、土地の評価額が上昇することで固定資産税が上がるケースもあります。

また、減価償却が終了すると、税務上のメリットが薄れてくる点にも注意が必要です。 特に、築30年以降は減価償却がほとんど残っていないことも多く、結果として税負担が重くなったように感じるケースもあるでしょう。

家賃収入の低下

築30年のアパートは、外観や内装の古さから、周辺相場よりも家賃設定を下げなければ入居者が集まらない場合があります。

賃貸経営を続けるには、部分的なリフォームや設備の入れ替えで対応していく必要がありますが、その分費用がかさむと収益率は低下します。

もちろん、家賃を下げることでも収益率は下がり、物件としての価値も下げてしまう可能性があるため、判断が難しいところです。

築30年のアパートは売却しにくい？

築30年のアパートは、物件情報サイトなどでは「築古物件」として扱われ、買主や不動産投資家には敬遠される場合があります。
実際に築30年のアパートを売り出したけれど、「なかなか売れない」と悩む方もいるでしょう。

続いては、築30年のアパートの売却が難しいとされる理由をいくつか紹介します。

耐用年数をオーバーしている

日本の税法上、木造アパートの耐用年数は木造で22年、RC造（鉄筋コンクリート造）で47年と定められています。

築30年のアパートがもし木造であれば、すでに法定耐用年数を過ぎているため、「融資を受けにくい」「担保評価が低い」などの理由から売れにくくなるでしょう。

また、減価償却が計上できないため税負担が増加し、修繕費やメンテナンス費用もかかるため、買主としてのメリットは少なくなります。

買主がローンを組みにくい

前述のように築古物件、特に耐用年数を過ぎた物件は金融機関のローン審査で不利になりがちです。

結果として買主がローンを組みにくくなるため、現金で買える投資家や自己資金の豊富な法人以外には売却が難しくなるでしょう。

融資を活用する買主にとってはハードルが高い物件とみなされるため、売れにくくなってしまうのです。

建て替えやリフォームが必要

築30年のアパートは、見た目の古さだけでなく、建物内部の配管や設備、耐震性などにも問題が生じている可能性があります。
物件を購入した後、少なくとも内装や水回りなどの設備をある程度リフォームしたり、場合によっては、建て替えを検討する買主もいるかもしれません。

しかし、リフォームや建て替えにはまとまった資金が必要です。 売り出し段階では敬遠されてしまう可能性が高く、リフォーム費用にまわしたいから売却価格を下げて欲しいといった交渉をされる場合もあるでしょう。

賃貸アパートの売り時はいつ？

アパートの売却タイミングを見極めることは非常に重要です。 「もう少し持っていれば値上がりするかもしれない」「減価償却のメリットがあるから手放しづらい」など、オーナーとしてはいろいろな判断材料があります。

ここからは、一般的に「アパートの売り時」と言われるタイミングを挙げていきます。築年数以外のポイントについても、ぜひ参考にしてください。

購入してから5年以降

アパートやマンションなどの不動産は、購入してから5年を超えたあたりでの売却を検討するオーナーが多いです。「5年」という期間は、アパート売却によって得た利益にかかる譲渡所得税の税率に関係します。

短期譲渡所得（所有期間5年以下）よりも、長期譲渡所得（所有期間5年以上）のほうが税率は低くなるのです。

築20年以内

アパートの築年数は、浅ければ浅いほうが売れやすいです。
不動産市場では、購入を希望する方も賃貸物件を探している方も、ほとんどの方が築浅の新しい物件を好みます。

築10年以内、築15年以内であれば比較的注目されやすく、スムーズに売れる可能性が高いです。
また、築20年以内であれば、まだ建物としての耐用年数があるため、ローンを組める物件として買主にアピールできるでしょう。 見た目の古さも比較的少なく、設備も現行のニーズをある程度満たしている場合が多いのもプラス要素です。

減価償却がなくなる時

アパート経営の魅力のひとつに、減価償却による節税効果があります。 減価償却とは、アパートの購入費用を耐用年数で分割し、毎年経費計上して所得を圧縮することで税金負担を軽減する仕組みです。

しかし、築年数が進み、減価償却が使えなくなると、節税メリットが薄れてしまいます。 収支を見直した時に、償却期間が切れた後は手残りが少なくなるケースも多いため、このタイミングで売却を決めるオーナーもいるでしょう。

大規模修繕工事の前

築30年ともなると、外壁や屋根、共用部などの大規模修繕が避けられなくなります。
修繕費用は数百万円から、場合によっては数千万円にのぼることもあり、オーナーにとっては大きな負担となるでしょう。

そのため、大きな出費を回避する目的で、修繕前に売却を検討するのも一つの方法です。

築30年のアパートを高く売る方法

築30年の物件は、建物の老朽化や融資審査のハードルの高さから「売りにくい物件」と判断されがちです。
しかし、たとえ築30年を超えていても、売却方法や戦略次第で思ったより高値を引き出せる可能性は充分にあります。

ここでは、築30年のアパートを高値で売るための主な方法を解説していきます。 それぞれの特徴やメリット・デメリットを把握し、物件の状況やご自身の資金計画に合った売却手法を選びましょう。

複数の不動産会社に相談する

築30年のアパートを少しでも高く売りたいなら、複数の不動産会社に相談しましょう。 さまざまな会社の意見を取り入れることで相場感を把握しやすくなり、より適正な売り出し価格の設定につなげられます。

また、不動産会社ごとに得意としているエリアや顧客層が異なるため、投資用物件に強い会社に出会えれば、オーナーに有利な販促を展開してくれる可能性も高まるでしょう。

一方で、複数社への問い合わせや査定依頼は、オーナー側の労力が増えるデメリットも否めません。 各社から提示される価格や販売計画にばらつきが出ることも多いため、見積りが大きく異なる場合には、その理由や根拠を詳細に尋ね、信頼できる不動産会社を見つけることが重要です。

不動産買取業者から見積りをとる

築30年のアパートを「できるだけ早く売りたい」という場合には、不動産買取業者の利用も検討しましょう。
不動産買取であれば、最短1ヶ月程度で売却が完了するケースもあり、時間や手間をかけずに資金化できるというメリットがあります。

一方で、「少しでも高く売りたい」という場合には、不動産買取はおすすめできません。 買取業者は再販売やリノベーション後の転売を目的にしていることが多いため、どうしても仲介よりは安い価格を提示される可能性が高いです。

まずは信頼できる不動産会社や鑑定士に簡易査定を依頼してから、買取業者の見積りと比較するのも良いでしょう。

リフォーム後に売却する

築30年を超えるアパートは外観や設備の老朽化が進んでいることが多く、買主側から敬遠されがちです。
そのため、一定のリフォームを行ったうえで売却するというのも選択肢の一つとして検討しましょう。
見栄えが大きく向上すれば、買主の第一印象も良くなり、即入居可能というアピールも可能です。

ただし、リフォームに高額の費用をかけるのは避けるようにしてください。
特に、水回りの設備交換や外装・屋根など大規模な工事に踏み切る場合は、リフォーム資金を回収できるかどうか、慎重にシミュレーションする必要があります。

むやみにすべてを新しくするのではなく、市場ニーズや周辺相場を踏まえつつ、最低限どこを直せば効果的かを検討することが重要です。

解体して土地を売却する

築30年のアパートは、構造やメンテナンス状況によっては建物そのものにほとんど価値を認めてもらえない場合もあります。 老朽化が深刻であるほど、売却がスムーズに進まないことが多いでしょう。

その場合、思い切って解体し、土地として売り出す方法が選択肢に上がることがあります。 更地の状態で売却すれば、買主としては新築を建てやすくなり、金融機関も土地を担保に融資を検討しやすくなるというメリットがあります。

ただし、解体費用はオーナー側が先行して負担するケースがほとんどです。 木造アパートとはいえ、数百万円程度の出費が必要になる可能性もあるでしょう。

また、用途地域の制限や建ぺい率・容積率の制約、周辺の需要などを総合的に見極めないと、期待したほどの売却価格がつかないケースもあります。

解体費の見積りや工事期間の調整はもちろん、周辺環境の将来性なども調べて、トータルで採算が取れるかを十分に検討してみてください。

築30年のアパート売却はタイミングと売り方が大事！

築30年のアパート売却は、どうしても「手間と費用がかかるから売りにくい」「買主がローンを組みにくい」といったマイナス要素ばかりに目が向きがちですが、売却手法や時期の選び方によっては、希望通りに売却することも不可能ではありません。

売却方法は複数あるため、それらを総合的に検討し、自分に合った方法を見極めるようにしましょう。

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